Допзалоги: как не попасть под раздачу

Процесс переоценки имущества, в частности квартир,происходит так же просто, как при первичной оценке залоговогоимущества. Менеджер банка либо определенный банком оценщик прибывает наместо, фотографирует квартиру, затем через некоторое время сообщаетзаемщикам их жилье изменилось в цене. В сегодняшней ситуации вабсолютном большинстве случаев оно подешевело (в меньшинстве — осталосьв прежней цене).

«При снижении стоимости залогового имущества банкрискует не вернуть свои деньги и потому может потребоватьдополнительный залог — другое имущество, которое «подстрахует» врезультате удешевления квартиры разрыв между ее нынешней рыночнойстоимостью и суммой кредита», — комментирует директор департаментаипотечного кредитования «Сведбанка» Евгений Склеповой. — То есть, кпримеру, вы брали кредит на квартиру в сумме $100 тыс., а теперь этожилье стоит $70 тыс. Чтобы гарантировать себе возврат всей суммы в $100тыс., банку и требуется допзалог, в качестве которого может выступитьлюбое мало-мальски крупное имущество заемщика. Например машина, доли вквартирах родителей (если есть), имущество компании (если заемщикявляется владельцем). Поскольку разница между суммой кредита и рыночнойстоимостью квартиры достаточно велика, ноутбук или мобильный телефон вкачестве допзалога вряд ли «прокатит».

Выходом для тех, у кого нечего предоставить вдопзалог, могут стать поручители: в случае вашего «банкротства» онипогасят вместо вас кредит. То есть, если, к примеру, при получениикредита Вашим поручителем выступала только жена, то теперь неплохо бы,чтобы за вас дополнительно поручились, как минимум, ваши и ее родители,а лучше — еще и братья с сестрами.

Если же желающих разделить с заемщиком «радость»кредитного бремени нет, то банку ничего не останется, кроме какпотребовать погасить весь кредит целиком досрочно. И проблема длязаемщика состоит в том, что в действующем законодательстве ничего несказано о том, насколько должна упасть стоимость залога, чтобы кредиторсмог предъявлять претензии к должнику. Банки этот вопрос могут решатьсугубо на свое усмотрение. То есть, даже если ваша квартира подешевела,к примеру, всего на $5тыс., банк может начать действовать. Но на каждоедействие есть противодействие. О них и поговорим.

Бой по правилам

1. Если в договоре не прописана переоценка

Правоведы и банкиры советуют в первую очередьвнимательно прочитать свой кредитный договор. Процедура переоценкизалогового имущества и какие-либо последующие корректировки условийпредоставления кредита, как правило, не прописаны в договорах междубанком (кредитором) и физлицом (должником)», — утверждаетвице-президент бизнеса «Персональные финансы» АБ «Диамантбанк» АннаТкаченко.

Юрист юридической компании «ДДК» Антон Бойко такжеподтверждает, что в большинстве кредитных договоров отсутствует пунктоб изменении стоимости заложенного имущества. «В соответствии со ст. 19Закона Украины «Об ипотеке» все изменения и дополнения в ипотечныйдоговор вносятся в виде дополнительного соглашения. Вы имеете полноеправо отказаться от подписания этого соглашения», — дает совет г-нБойко.

Если банк все же требует провести переоценкуимущества без подписания документов, от этого тоже можно оказаться.«Если в договоре это не предусмотрено, то и ответственность наступитьне может», – отмечает Анна Ткаченко. Поэтому не ведитесь напсихологическую обработку и «пугалки» банковских служащих, чем они впоследнее время очень любят заниматься и не подписывайте никакихдокументов, прежде не взяв консультацию юриста.

2. Если в договоре есть проблемный пункт

В случае, если банк все-таки прописал создающийпроблемы пункт в договоре, есть два способа борьбы. Первый — признатьэти пункты недействительными в судебном порядке. «В законе «О защитеправ потребителей» есть статья 18, в которой сказано, что кредитор неимеет права включать в договор «несправедливых» по отношению к заемщикуусловий. Что справедливо, а что нет, сейчас оценочно решает суд. Еслидоказать, что право на переоценку залога создает явный дисбаланс прав впользу банка по сравнению с правами заемщика, проблем можно избежать»,— говорит Артем Стариков, юрист, руководитель проектаAnticollector.org.ua.

Второй путь более длинный, но также может бытьэффективным. Стоит попробовать оспорить саму необходимость проведениядопоценки в судебном порядке. «Квартиры подешевели в долларовомэквиваленте ровно на столько, насколько упала гривня плюс-минус 5-7%»,— говорят в столичном агентстве недвижимости InReal. То есть, есликвартира стоила 490 тыс. грн. ($100 тыс. по «старому курсу»), то исейчас, подешевев на 40%, она продолжает стоить те же 490 тыс. грн.(около $63 тыс. по курсу 7,7 грн. за доллар США). И это уже с учетом«семейных обстоятельств», когда люди сбрасывают цену, потому что срочнонужны деньги на погашение кредита, из-за разорения бизнеса и по другимпричинам.

Такое состояние рынка позволяет строить свой«конструктивный диалог» с банком, прежде всего, на аргументе оботсутствии необходимости проводить переоценку. По крайней мере,гривневым заемщикам стоит взять это на вооружение.

Изменение стоимости залога должно быть подтвержденобанком документально — отчетом об оценке рыночной стоимости предметазалога. Для проведения оценки субъект оценочной деятельности не толькоучитывает площадь недвижимого имущества и его местоположение, но иоценивает внутреннее состояние квартиры, наличие и стоимость ремонта.«В случае, если заемщик не пустит оценщика в квартиру, достоверныйотчет об оценке сделать будет затруднительно — можно будет лишьпримерно оценить ее стоимость, по альтернативным объектам в этомрайоне», — отмечает г-н Бойко. Таким образом, доказать, что именно вашаквартира нуждается в дооценке, банку будет сложнее.

Если не пустить банковского менеджера на порог всеже не вышло, стоит обратиться за альтернативной, независимой оценкой.«Вполне возможно, что квартиру оценят если не дороже, то, по крайнеймере, по «докризисной» стоимости. Суд вполне может принять во вниманиерезультаты именно такой оценки. Учитывая процесс повального урезаниязарплат и сокращений, отсутствие наработанной судебной практики покредитным спорам и четкой законодательной базы в этом вопросе, суд вбольшинстве случаев сейчас на стороне заемщика», — говорит Антон Бойко.

Впрочем, оценить ситуацию на рынке сейчас сложнодаже самим оценщикам. По мнению Анны Ткаченко из «Диамантбанка», многиеиз независимых экспертов сейчас вообще не настроены переоцениватьнедвижимость. «Они понимают, что в условиях нестабильности курса ихоценка, которая основывается преимущественно на методе сравненияаналогичных предложений на рынке, будет заведомо неправильной», —отмечает она.

Не забываться

Однако нужнопонимать, что заигрываться с банком также не стоит. Артем Стариковотмечает, что, согласно украинскому законодательству, в частности,закону «Об ипотеке», требовать от заемщика досрочного погашения кредитаили взыскать жилье банк имеет право только в случае нарушения условийдоговора. А отказ от допоценки залога как раз и может быть расценен какотказ выполнять условия соглашения.

Чтобы не попасть впросак, стоит предварительнопосоветоваться с юристом: ведь разные пункты договоров могут бытьистолкованы по-разному. «Следует понимать, что обычному заемщикупротивостоят правовые департаменты банков, которые зря свой хлеб неедят», — резюмирует г-н Стариков.

Автор: Тимофей Крамарев, Екатерина Шевелева

Источник: Сегодня