Украина: кризис на рынке недвижимости вступил в горячую стадию

Покупатели теряют интерес

Столичные застройщики и девелоперы больше не скрывают, что вотрасли сегодня полная неразбериха и покупатели практически покинулирынок. По словам президента "Міськжитлобуду" Дениса Костржевского,процессы, которые происходят, иначе, чем кризис, охарактеризоватьсложно.

"Сейчас в Киеве снижаются объемы строительства, прекращаетсяразработка новых проектов, останавливаются даже те объекты, сооружениекоторых находится на завершающей стадии. Кроме того, сокращается штаткомпаний, уменьшается объем заказов в смежных отраслях -металлургической, производстве строительных материалов,машиностроительной и др.", - говорит эксперт.

По его мнению, основных причин подобной ситуации три. Преждевсего, это повышение кредитных ставок и сокращение банковскогоипотечного кредитования - как непосредственно инвесторов, так и самихзастройщиков. Второе обстоятельство - резкие колебания курса доллара,что смущает инвесторов и создает атмосферу нестабильности. И, наконец,повышение себестоимости жилья. В общей сложности эти факторы привели ктому, что существенно уменьшился платежеспособный спрос нанедвижимость.

Застройщики заявляют, что раньше на заемные у банков деньги встолице приобреталось более 60–70% квартир и остановка ипотечногоконвейера свела к минимуму сделки по их купле-продаже, которых из-завысоких цен было не так и много.

По словам президента ЗАО "Центрбудiнвест" Олега Харченко,сегодня покупатели предпочитают ждать, пока компании снизят цены.Последние же, в свою очередь, замораживают начатые объекты с цельюудержать расценки на существующем уровне.

"В данный момент на рынке в основном приобретаются апартаментыв домах, которые вскоре должны быть сданы. Немногочисленные покупатели- это те, кому нужно срочно решить квартирный вопрос и кто смог взятькредит в банке. Жилье же, которое только начало возводиться, непользуется спросом вообще, хотя стоимость квадрата в нем более низкая.Однако в нынешней ситуации существует большой риск, что его сооружениезатянется на неопределенное время", - поясняет г-н Харченко.

Согласно признанию самих строителей и девелоперов в данныймомент уровень продаж даже в крупных компаниях снизился на 50–60% посравнению с прошлыми годами, а некоторые небольшие и средние фирмы ивовсе остались без инвесторов. По словам руководителя отдела маркетинга"Київжитлоiнвеста" Владимира Германова, у большинства застройщиковочень мало или вообще нет клиентов, глубина продаж не достигает и однойквартиры за две-три недели.

"Ужесточение условий и резкое снижение объемов кредитования(так правительство боролось с инфляцией) ударили как по покупателям,для которых стали недоступны ипотечные займы (из-за роста ставок), таки по продавцам. Граждане лишились возможности приобретать квартиры, астроители не могут взять кредиты, чтобы завершить работы. В итогеполучается, что в доме, где построены всего один-три этажа, люди нехотят покупать жилье, обоснованно опасаясь, что объект не будетзакончен, а застройщики не могут вести работы. Дело в том, что убольшинства компаний собственных средств недостаточно, а получить заемпочти невозможно", - констатирует Владимир Германов.

Солидарна с коллегой и руководитель центра продаж"Міськжитлобуду" Елена Блиндюк. Она резюмирует, что сейчас банкидействительно отказывают в кредитовании застройщикам либо предлагаютзаймы под проценты, которые сводят к минимуму инвестиционнуюпривлекательность проекта.

В итоге несладко приходится даже наиболее солидным компаниям.По признанию первого вице-президента "Киевгорстроя" Василия Можара,холдинг сегодня имеет месячную задолженность перед подрядчиками ипоставщиками материалов, чего раньше никогда не было. Кроме того,объемы строительства и выполнение работ собственными силами уменьшилисьна 30% - катастрофически не хватает средств, чтобы возводить объектыпри отсутствии частных инвесторов.

Жилья будет меньше

Эксперты сходятся во мнении, что если еще летом большинствозастройщиков надеялись выйти из кризиса и вернуть покупателя, тосегодня их настроения более пессимистичные. По информации ВладимираГерманова, летом и в сентябре порядка трети компаний пытались вернутьзаказчиков с помощью всевозможных акций и широкой рекламной кампании.Более десятка как крупных, так и мелких операторов предлагали скидки нажилье.

Среди них, в частности, были "Столица", ЮЗТС, НЕСТ, XXI Век,ТММ, "Єкобуд", "Днепровский круг", "Консоль", "Центрстройинвест","Новобудiнвест", "Облбудсервiс парк", "Житлобудсервiс" и многие другие.Снижение цен варьировалось от 3 до 10% (в зависимости от площадиквартиры, политики компании-застройщика, количества комнат и т. п.).Самые большие скидки ожидали тех, кто готов был сразу заплатить 100%стоимости приобретаемой недвижимости. Однако усилия девелоперов непринесли результатов, поскольку, по словам г-на Германова, у большейчасти покупателей сейчас нет средств на приобретение квартиры даже на10% дешевле ее изначальной стоимости. Те же, кто располагаетнеобходимыми финансовыми ресурсами, ожидают более значительногоудешевления жилья.

Олег Харченко добавляет, что некоторые застройщики предлагалибесплатно оборудовать апартаменты бытовой техникой или встроенноймебелью. "Но это все равно мало помогло, поскольку банки сегодня недают ипотечные кредиты под строящиеся объекты, а собственных накопленийу большинства потенциальных клиентов первичного рынка недвижимости нехватает", - констатирует эксперт.

В итоге, по информации Владимира Германова, большинствокомпаний свернули свои широкомасштабные рекламные акции и стали уделятьповышенное внимание минимизации расходов. В частности, с наступлениемосени они начали экономить на зарплате и массово сокращать работниковотделов рекламы и PR. Многие девелоперы перевели сотрудников отделовпродаж на процент от сделок, которых сейчас очень мало. На некоторыхстройплощадках уже начали увольнять даже подсобников и мастеров,задерживать зарплату.

По словам г-на Харченко, у любой, даже самой крупной компаниисуществуют минимальные ежемесячные расходы на ведение проекта, которыедолжны покрываться средствами, полученными от продаж квартир. "Когдаденег от частных инвесторов не хватает, застройщик вынужден либопривлекать кредитные резервы, либо притормаживать работы. А посколькусейчас банки не заинтересованы финансировать новостройки, компаниистремятся в первую очередь закончить уже почти построенные дома,замораживая сооружение начатых", - говорит г-н Харченко.

В итоге эксперты солидарны во мнении, что кризис на рынкенедвижимости с наступлением осени вступил в горячую стадию. Согласнозаявлению вице-президента Украинской строительной ассоциации (УСА)Милана Паевича, сейчас половина строек эконом-класса заморожены, инеизвестно, когда возобновятся. "Все квартиры в готовых домах ужепроданы, - утверждает г-н Паевич. - Что касается зданий, сооруженныхменее чем на 50%, то их судьба не определена: на такой стадии привлечьпокупателей практически нереально, а у застройщиков нет денег, чтобыпродолжать работы".

В итоге, согласно прогнозу консалтинговой компании"Диалог-Классик", до конца 2008 г. в столице будет сдано не более 0,8–1млн кв. м жилья, в то время как в прошлом году этот показательсоставлял 1,4 млн кв. м. "Это обусловлено падением платежеспособногоспроса и, следовательно, замедлением темпов строительства ввидунехватки собственного оборотного капитала у большинства фирм", -поясняет маркетинг-аналитик компании Ксения Вардзелова.

По словам генерального директора специализированного агентства"Кредит-Рейтинг" (предоставляет услуги в области независимой оценкикредитоспособности) Станислава Дубко, многие объекты, которые сейчасрекламируются, имеют шанс стать как минимум долгостроями. "В этом годув стране выпуски строительных облигаций и их эмитенты изначально имеюточень невысокие, преимущественно спекулятивные рейтинги, поэтомуожидается рост числа дефолтов", - полагает эксперт.

В более выгодной и стабильной ситуации, по мнению начальникаотдела маркетинга ООО "ДИСК" Ирины Климовой, оказались многоотраслевыекомпании, которые работают сразу в нескольких сферах, имеют своисырьевые базы, заводы по производству стройматериалов, транспортныепредприятия, банковские учреждения и т. п. Такие универсальныеорганизации могут привлекать деньги на строительство из других отраслейи вести работы в срок. Относительно стабильно обстоят дела и у техзастройщиков, которые сотрудничают с крупными финансовыми партнерами.Так, руководитель проекта ЖК "Західний" Оксана Вигорий рассказывает,что финансировать все работы на объекте согласно плану им позволяетоткрытая кредитная линия партнера проекта ЗАО "Альфа-банк". "Врезультате мы не зависим от поступлений частных инвесторов и опережаемграфики строительства на полгода. Не многие сегодня могут похвастатьсяподобными результатами", - говорит эксперт.

Ценовой парадокс

Интересно, что критическая ситуация на рынке, отсутствиепокупателей, спроса и возможности кредитоваться никак не отразились настоимости первичного жилья. Последние полгода, невзирая на сложности иостанавливающиеся стройки, девелоперы упорно держат цены на прежнихпозициях, а иногда даже повышают их. По данным аналитического отделастроительно-инвестиционной компании "Київ Житло-Інвест", за сентябрьновые квартиры подорожали в среднем на 1,3%.

Хотя стоимость и не падает, на столичном рынке значительноувеличилось предложение ранее дефицитного малогабаритного жилья ипоявились крайне дешевые варианты. К примеру, расширился ассортиментпопулярных "единичек" эконом-класса от холдинга "Киевгорстрой". Такиеапартаменты со сроком сдачи осенью 2009 г. стоят более $100 тыс. (приплощади менее 40 кв. м). Гораздо дешевле предложение от малоизвестныхкомпаний: например, крохотная 32-метровая квартира-студио на Борщаговкеот российского застройщика Infort предлагается сегодня всего за $66тыс., причем ее можно купить в рассрочку. Правда, сооружение самогоздания еще не началось.

Средние же цены по рынку, по мнению абсолютного большинствакомпаний, снижаться не будут, а в свете резкого повышения курсадоллара, вполне возможно, скоро снова взлетят.

Ирина Климова считает, что слухи о снижении стоимости первичкине оправданы и реальных изменений в этой сфере в обозримом будущем непредвидится, поскольку дорожают стройматериалы и энергоносители,напрямую влияющие на цену квартир. "Замораживание строительстваприведет к тому, что по окончании кризиса на рынке возникнет дефицитжилья и, как следствие, повышение его стоимости", - прогнозируетэксперт.

Последствия же резкого изменения курса доллара на фоненадвигающегося финансового и банковского кризиса, по мнению ДенисаКостржевского, приведет к оттоку вкладов (люди опасаются, что банкиограничат или прекратят выдачу депозитов) и вложению этих средств вготовую недвижимость. "Скорее всего, появится избыток гривневой массы,которая будет направлена на покупку жилья. А поскольку объем ееограничен, застройщики начнут повышать цены. В частности, наша компанияуже приняла решение об их пересмотре с 15 октября", - сообщает эксперт.

Перспективные решения

Говоря о возможных путях выхода из кризисной ситуации,застройщики прежде всего уповают на произошедшее резкое повышение курсадоллара и грядущие выборы в стране. Однако денежные потоки лиц,принявших решение о снятии своих депозитов или о реализации доллара напике его цены, помогут активизировать продажи лишь тем компаниям,которые уже на 90–100% достроили свои дома (а у них и так ситуацияболее благоприятная по сравнению с конкурентами).

Между тем эксперты считают, что и для фирм, находящихся вначале или в середине процесса строительства объектов, есть вариантывыхода из кризиса.

Владимир Германов полагает, что существенно увеличить продажиапартаментов бизнес-класса могло бы синхронное объявлениекомпаниями-застройщиками о снижении стоимости на 15–20%. "В этомсегменте цены на данный момент явно завышены: уровень рентабельностипроектов составляет в среднем по рынку 100% (то есть 25–33% в год),стоимость просчитана с учетом возможного подорожания стройматериалов(которые пока дешевеют), и фирмы могли бы пойти на определенныеуступки. Открытые заявления компаний о том, что в условиях кризиса онипереходят на путь прозрачных отношений и снижают цены, привлекло быдостаточное количество покупателей и инвесторов", - уверяет эксперт.

По мнению г-на Германова, в сегменте эконом-класса пойти напусть даже временное снижение стоимости будет гораздо сложнее,поскольку средний уровень его рентабельности составляет по рынку всего60% (порядка 15–20% в год). "Если еще больше уменьшить прибыль, тодевелоперам таких проектов будет выгоднее копить средства на депозитах.Не приходится рассчитывать на удешевление жилья и в премиум-сегменте,на который свой особый, не зависящий от экономической ситуации, спрос",- говорит руководитель отдела маркетинга "Київжитлоiнвесту".

Специалисты полагают, что для застройщиков, работающих в нишеэконом-класса, есть и другие варианты выходы из ситуации. Так, крупныеорганизации могут достраивать объект за свои средства и продавать егоуже готовым, что значительно увеличит количество покупателей, срокиреализации всего проекта, и сделает его весьма рентабельным. Так,например, уже поступила донецкая FAD, которая объявила о том, чтопрекращает прием ресурсов от частных инвесторов и, достроив сооружениеза свои деньги, будет продавать квартиры после сдачи дома вэксплуатацию.

Компании, которые не имеют достаточно денег для окончаниястроительных работ своими силами, могут либо найти альтернативныйисточник инвестирования (например состоятельного партнера), либопопытаться взять банковский кредит на более оптимальных, чемсреднерыночные, условиях. Возможно, стоит подумать о продаже проектаболее солидной организации.

Начиная с осени, последний вариант многие застройщики ужепытаются реализовать. К сожалению, пока безуспешно. Дело в том, чтогигант рынка - "Киевгорстрой" - является некоммерческой структурой исам испытывает проблемы, да и средние компании, такие как "XXI Век",ТММ, "Познякижилстрой", стараются как можно быстрее завершить своисобственные проекты, о приобретении же новых речь не идет. В такойситуации, уверены аналитики, застройщикам имеет смысл привлекатьнебольших, но богатых инвесторов, возможно, физических лиц (напримерартистов, культурных и политических деятелей, чиновников высшегоэшелона), или непрофильные, но состоятельные организации (юридическиекомпании и т. п.).

Кроме того, по мнению девелоперов, в условиях кризисазастройщикам может помочь сотрудничество с крупными банками ипредоставление своим клиентам всевозможных рассрочек и кредитов. Так,по словам Олега Харченко, практика показывает, что весьма плодотворнойдля привлечения покупателей является помощь строительной компании воформлении и получении займа на покупку квартиры. "При наличиидействительно хорошего проекта и уважаемого имени застройщика этосейчас работает намного эффективнее, чем снижение стоимости жилья", -утверждает г-н Харченко. Такой вариант успешно реализовал"Міськжитлобуд", объект которого уже завершен на 100%. Компаниязапустила совместную с Укрсоцбанком ипотечную программу "Готоваяквартира под 10,9% годовых в долларах", согласно которой заем можнооформить на 25 лет, причем первый год тело кредита не выплачивать.

Что касается всевозможных рассрочек и финансовых программ состороны застройщиков, то, по мнению директора по развитию бизнесакомпании "Синегрия" Евгения Пинчука, большинство нововведений на рынкестоличных новостроек в ближайшее время коснется именно механизмовработы с банковскими структурами. "Произойдет неизбежная модернизациясхем финансовых взаимоотношений в сторону их большейпрофессионализации. До недавнего времени в Украине не былонеобходимости внедрять или изобретать что-то особенное. Можно былоработать по довольно примитивным схемам, хотя весь мир был уже нанесколько шагов впереди. Сейчас становится очевидным, что дальше такпродолжаться не может. Поэтому застройщики начинают предлагать такойвариант кредитования, как возможность брать деньги в банке по меренеобходимости и платить проценты только на сумму выбранного займа. Ещеодно решение - так называемый отсроченный кредит, когда покупателюпредоставляется возможность осуществлять платежи по телу кредита и попроцентам уже после получения готового дома", - поясняет эксперт.

Подобные схемы успели доказать свою эффективность. Так,например, компания "НБК" предлагает заплатить всего 33% от стоимостиквартиры, заключить договор, а остальную часть внести после сдачи домав эксплуатацию. Еще выгоднее предложение ЖК "Західний", который,располагая независимым финансированием, строит свой жилой комплекс сопережением графика на полгода. Руководитель проекта Оксана Вигорийрассказывает, что они разработали уникальное предложение поприобретению жилья в рассрочку. Клиент оплачивает первый взнос - от 30%его стоимости, а следующие 40% отдает равными частями на протяжениивсего периода строительства объекта (18 месяцев). Последние 30%выплачиваются при сдаче дома в эксплуатацию.

"Данная схема оплаты - это лишь базовый вариант, который мыпредлагаем нашим покупателям. На практике для каждого клиентасоставляется индивидуальный, оптимальный для него график,соответствующий накопленным средствам и ежемесячным доходам. Причемважным преимуществом приобретения апартаментов в рассрочку является то,что цена квадратного метра фиксируется договором, а дополнительныепроценты не начисляются", - говорит г-жа Вигорий.

Ну и, кроме того, абсолютно все эксперты сходятся во мнении,что государство могло бы помочь компаниям в условиях кризиса. Наминувшей неделе Украинская строительная ассоциация провела экстренноезаседание, по итогам которого призвала Президента Виктора Ющенко ипремьер-министра Юлию Тимошенко временно освободить физических лиц отуплаты НДС при покупке квартир у застройщика.

"Мы предлагаем сделать это для того, чтобы жилье стало болеедоступным", - заявляет председатель УСА Лев Парцхаладзе. В своемобращении представители компаний также потребовали от Нацбанка снятьдвухгодичное ограничение на учет имущественных прав на жилуюнедвижимость для обеспечения займа и пересмотреть политику НБУотносительно резервирования капитала коммерческих банков прикредитовании физлиц под покупку квартир. Эти меры, уверены застройщики,должны существенно удешевить ипотеку.

Солидарны с коллегами и девелоперы. Они констатируют, что дляпривлечения клиентов усилий одних застройщиков уже явно недостаточно.Необходимо, чтобы Кабинет Министров совместно с НБУ принял меры поулучшению ситуации на кредитном рынке Украины. "Увеличение объемовпредоставления займов населению и снижение их стоимости - реальный шансувеличить продажи первичного жилья", - утверждают строители.

Автор: Анастасия Павлыш