Нужен ли украинцам налог на недвижимость?

Почему важно отношение к введению данного налога? Потому что он устанавливает СОЦИАЛЬНЫЕ СТАНДАРТЫ жизни. С новым законом предлагается фактически ввести новые стандарты которые принудят владельцев жилья экономить на нем. Впрочем все по порядку.

Жертвы

Для того чтоб понять кого налог заставит раскошелиться нужно опрелелить, а каие категории собственников под него попадают. По статистике в Украине 4% людей получают доходы более 5000 гривен в месяц. Фактически их можно считать средним класом. Владельцев заводов и параходов на порядок меньше, их менее 1% . Остальное население фактически живет на зарплату, которая выше или ниже средней зарплаты в приблизительно 1800 гривен. Соотвественно у трех категорий людей существенно отличается структукра их личных активов.

Рабочие и специалисты, как правило, живут на зарплату и проживают в личных квартирах, приватизированных и доставшимся им с момента развала СССР. Фактически это обреченная часть населения, в том плане что они не могут улучшить свои жилищные условия ни при каких условиях сложившегося украинского дикого капитализма. Их общая численность достигает 96% , некоторые из них в отчаинии берут ипотечные кредиты, по которым им будет практически невозможно рассчитаться .

Средний класс - получающие более 5000  гривен - имеет шанс улучшить свои жилищные условия . В основном они берут ипотеку и пытаются или строиться или купить квартиру в кредит.

И наконец, группа богатых людей, которые имеют существенные доходы и может себе позволить построить особняк любых размеров и периодически забывать, как выглядит та или иная комната.

В чем разница между категориями. Категория рабочих и специалистов, как правило, имеет единственное жилье, это их главный и единственный актив, который настолько ценен, что они не имеют право потерять его ни при каких обстоятельствах , фактически у этой группы людей нет свободных средств, чтобы платить дополнительные налоги или несущественные суммы. У группы среднего класса это не единственный, но очень важный актив (например 80% состояния ), и на самом деле несущественные возможности оплачивать налоги. В третьей группе так называемых олигархов, дом может быть всего лишь 1% от их общих активов.

При равной процентной нагрузке, например 1% от рыночной цены, фактически для первой категрии это будет означать изъятие существенной части их доходов, отказ от отдыха и прочих расходов, жизнь за чертой бедности. Для второй группы - это неприятное существенное увеличение расходов, а для тех, кто пользуется ипотекой фактически на ту же ступень, что и первую группу. Для группы олигархов - увеличение на 0.1% от общих расходов по их активам.

То есть основной жертвой, увы, становятся не олигархи, а те, для кого жилье является основным активом. 

Углубляясь в подробности

Цели введения налога на недвижимость у политиков разных политических окрасов отличаются. Выделить можно:

-  забрать деньги у богатых
- наполнение местных бюджетов
- борьба со спекулянтами и многоквартирными владельцами

Налог на недвижимость в борьбе со спекуляцией не выдерживает никакой критики. Ведь спекулянты удерживают активы до тех пор, пока эти активы ростут в цене и эту цену реально получить. И надвигающийся кризис на рынке недвижимости еще одно тому подтверждение.

Не поможет налог на недвижимость и в борьбе с многоквартирными владельцами. Из владельцев нескольких квартир складывается рынок аренды недвижимости, а борьба с ними сводится к дополнительной нагрузке на рынок аренды. Введение налога на многоквартирных владельцев фактически переложит сумму налога на арендаторов, которые, как правило, зачастую находятся в затруднительном материальном положении. К слову сказать, арендный бизнес не является прибыльным, потому что ставка аренды жилья составляет примерно 0.5% в месяц от рыночной стоимости кварттиры или 6% годовых , приэтом владелец несет отвественность за ремонт и поддержание недвижимости в рабочем состоянии, в эту же стоимость входит амортизация жилья, средний срок жизни которого 50 лет . (Об износе и амортизации будет сказано отдельно) . 6% - 2% - затраты = фактически арендодатели СУБСИДИРУЮТ неимущих . И борьба с этими субсидиями - асоциальна.

Наполнение местных бюджетов - это отдельная тема. Как мы установили выше платежеспособными являются 4% украинцев. И за счет 4% населения, из которых большая часть не олигархи, невозможно обеспечить существование 96% населения , эти цифры отличаются в 24 раза. Представьте себе улицу в 25 домов или подъезд дома, который содержит один человек, зарплата которого 5000 гривен. Абсурдно? Да! Но почему несмотря на всю абсурдность эта тема постоянно возникает . Украина это страна, в которой 47% ВВП перераспределяется через бюджет и в которой действуют 99 налогов . 47% ВВП - это катастрофически много, огромная часть средств разворовывается или расходуется бессмысленно. Например, содержание аппарата президента Украины превышает затраты презиента России несмотря на то что последний обслуживает территории от Камчатки до Калининграда и выполняет представительские функции одного из ведущих мировых государств. 

Об украинских сказочках

В эфире "Свободы слова" Анна Герман предложила - обложим налогом на недвижимость украинских олигархов и заживем безбедно. Ей аплодировали. Правда, олигархов в Украине не более 1%, у которых можно обложить не более 1% активов, под ставку не более 1% . Итого - получается "пшик".

Экономика налога

Несомненно, введение нового налога всегда требует затрат. То есть нужны люди, учитывающие налоги и инспектирующие объекты. Фишка данного налога заключается в том, что учитывать нужно будет 100% недвижимости, при потенциальных "жертвах" - 1%-4% населения. То есть проводить необходимо в 25 раз больше работы, чем реальных объектов, с которых они будут платиться. Это может привести к тому, что собираемых налогов будет едва хватать на его администрирование налога на недвижимость(!).

Социальные стандарты

Во всех законопроектах по налогу на недвижимость, ввиду абсолютного отсутсвия понимания будущих социальных стандартов, звучат цифры - 100 или 200 кв м.

Попробуем подсчитать , а сколько нужно в принципе "квадратов" . По мнению автора минимальный набор : кухня - 12, столовая - 12, котельная - 5 тамбур - 6 , зал - 30 , лестничный узел - 2*6 = 12 ( 2 этажа ) , прихожая - 6, мастераская ( подсобное помещение ) - 10, кладовая - 4, спальни детские 2*16, взрослая - 16 , гостевая комната (куда поселить родителей, когда приехали) - 16, туалеты на 2х уровнях - 4, ванная/душ - 7. ИТОГО: 167 кв м . Это минимум. Большинство тех, кто строит свой новый дом, ориентируется на эти минимальные потребности.

Большинство проектов законов ставит такие потребности в одну линию с "олигархами". Одновременно с этим во многих населенных пунктах отсутсвует транспорт, что поднимает вопрос автомобиля и гаража.

Многие укранци имеют большие наделы земли. В итоге обычный фермер легко превращается в олигарха, разница лишь в том, что у фермера  - усадьба в 600 кв м, а у олигарха - дом в три этажа. Но с точки зрения закона - это эквивалентная недвижимость.

Отдельная тема - бассейн. В законопроекте, который готовили коммунисты, предлагалось облагать налогом бассейны с квадратного метра. 

Как считать

Несомненно интересной темой является не только площадь, но и как выполнять оценку стоимости недвижимости. Есть некая "рыночная" стоимость недвижимости, то есть сумма, которую готов предложить покупатель. Есть стоимость постройки здания выполненая с учетом завышения затрат с целью снижения налогообложения. Есть стоимость постройки "хозспособом" . Есть стоимость постройки самостоятельно . Есть остаточная стоимость БТИ. И все эти стоимости кардинально отличаются . Так же нужно обратить внимание что "квадрат" "квадрату" рознь.

Сначала о ценах

Срецифика "рыночных" цен заключается в том, что оценка идет по сделкам, на которые проходится 1% недвижимости. Стоимость всей недвижимости страны считается по 1% "обезбашенного" населения которое использует кредитные средства, или средства от продажи другой квартиры, или средства легко полученные в результате "бизнеса". И эта оценка переносится на всю страну .
Кроме того стоимость недвижимости зависит от места ее расположения, квартира в центре дороже, чем на окраине. Хотя на самом деле цену нужно разделять на две составляющие - стоимость недвижимости и стоимость земли (места), на котором она возведена. При обложении недвижимости по "рыночным" ценам эти составляющие соединяются . Если оценить рыночную стоимость частного дома в центре, то в нее попадет и стоимость земли, которая облагается отдельным налогом.

В первую очередь от "рыночной" оценки пострадают те, кто владеет недвижимостью в привлекательных местах и не может оплатить налог. Например, живет бабушка в центре в огромной квартире, ее стоимость может составлять 1 млн долл, спросим у бабушки 10 тыс. долл налога ( 1% ) и все - бабушку можно выселять. Собственно одна из целей налога именно такая - перераспределение имущества, которое еще не было перераспределено.

Остаточная стоимость

Несомненно каждое здание имеет износ. И его нужно учитывать. Неправильно брать одинаковый налог с хрущевки и с особняка. Это все равно что брать одинаковый налог с мерседеса и запорожца.

Так же нужно сказать о технологиях строительства. Технологии постройки здания в корне меняют его стоимость. Например, ленточный фундамент в 2два раза дешевле монолитной плиты, а стоимость покрытия шиферной крыши(самого шифера ) составляет 10-12 гривен за кв м, металоочерепица - 50-60, а медь и больше 500, есть еще масса материалов, и как видим, разница в материалах в 50 и более раз. Одновременно с этим владельцу ничего не стоит заменить один вид покрытия на другой в процессе эксплуатации. И так старенький домик может после рекнострукций стать замком, при этом по документам оставаться все тем же стареньким домиком.

Как мы видим учет по "квадратам" приводит к резкой несправедливости уплаты налогов. 

Нельзя не упомянуть о том что общий житлой фонд устаревает . Фактически нормативные сроки службы домов считаются от 30 до 150 лет, однако большая часть домов советского периода была построена из расчета 50 лет. Не трудно подсчитать что в скором времени начнется массовый выход домов из эксплуатации.Например, если стоимость новой квартиры составляет 100 000 у.е. , то 2000 у.е. - это ваш ежегодный износ. Вы каждый месяц должны откладывать 80 у.е. только на то, чтоб не остаться без квартиры.

Подводя итоги можно сказать, что владение и использование недвижимости - это уже сам по себе затратный механизм, который прямо зависит от ее размеров. Это не осознает пока первое поколение частных владельцев советской недвижимости, а политсилы играя на непонимании народа, пытаются разыграть компанию против "олигархов". Правда, олигархи меньше всего пострадают от введения налога на недвижимость. Скороее всего налог на недвижимость это значительный вклад в коррупцию и снижение инвестиций в строительство жилья. 

Источник: Власть и Деньги