Финансовый кризис: как удержать покупателя на квартиру

Хочешь, мы тебя удивим? Если приходилось покупать квартиру,дом или  участок, наверняка оформлялсятак называемый договор задатка, позволяющий будущему владельцу недвижимостиобрести уверенность в будущей сделке.  Поусловиям этого договора или соглашения отказ покупателя означает присвоениезадатка продавцом. Если же передумает продавец, тогда ему придется вернутьпокупателю задаток в двойном размере. В общем, все честно, логично и правильно.Только фишка в том, что это не задаток.

Все дело в том, что по закону  задаток должен быть включен в сумму,подлежащую уплате по договору. А договора то еще нет, поскольку онподписывается позже, при сделке купли — продажи, и станет действительным толькопосле государственной регистрации. Так что плакали денежки покупателя, если онне оформил все должным образом. Но с другой стороны, как можно составить иподписать основной договор, если еще и сделка не состоялась? Оказывается, изэтого замкнутого круга выход есть.

 «Наиболее приемлемым вариантом вслучае купли-продажи недвижимости является предварительный договор, в которомстороны берут на себя обязательство в течение определённого срока в будущемзаключить основной договор купли-продажи на условиях, согласованных сторонами впредварительном договоре, — поясняет юрист юридической фирмы «Астерс» ИринаШевчук. — В предварительном договоре можно предусмотреть не только все основныеусловия последующего договора купли-продажи, но и порядок согласованиясторонами тех условий основного договора, которые стороны не учли впредварительном договоре». По сути, предварительный договор — основа договоракупли-продажи, в нем можно (и нужно) прописать буквально все детали — отподробного описания объекта сделки до указания конкретных сумм ее цены ипредварительного платежа, то есть аванса (или по-народному — задатка), указав,что он входит в оплату при заключении сделки. Если такая «мелочь» указанаотдельным пунктом договора, деньги можно передать продавцу как задаток.

Образец идеального предварительного договора 

ПОПЕРЕДНІЙДОГОВІР

ПопереМістоКиїв,  п’ятнадцятого вересня дві тисячівосьмого року.
Попередньоознайомлені нотаріусом з загальними вимогами цивільного законодавства,додержання яких є необхідним для чинності правочину, повністю усвідомлюючиприроду цього правочину та значення своїх дій, перебуваючи при здоровому розуміта ясній пам’яті, згідно вільного волевиявлення, котре повністю відповідаєнашій внутрішній волі як учасників цього правочину, вільно володіючиукраїнською мовою, діючи добровільно без будь-якого впливу як фізичного, так іпсихологічного, ми:
з однієїсторони — ІВАНОВ ІВАН ІВАНОВИЧ (1975 року народження; паспорт СО 123456, виданийПечерським РУ ГУ МВС України в місті Києві 15 травня 1998 року;ідентифікаційний номер — 1234567890), проживаю в місті Києві на вулиціІнститутській, 4/2, кв. 35,
та з другоїсторони — ПЕТРОВ ПЕТРО ПЕТРОВИЧ (1981 року народження; паспорт МЕ 123654, виданийПечерським РУ ГУ МВС України в місті Києві 16 липня 2001 року; ідентифікаційнийномер-9874563210), проживаю в місті Києві на вулиці Драйзера, 5, кв. 12, , щоразом іменуємося як «СТОРОНИ»,
уклали цейдоговір про таке:
1. Я,Іванов І.І., зобов’язуюсь продати Петрову П.П., а я, Петров П.П., зобов’язуюсякупити у Іванова І.І. квартиру за №5 (п’ять) в будинку за №15 (п’ятнадцять) навулиці ІНСТИТУТСЬКІЙ в місті КИЄВІ.
При цьомуми, СТОРОНИ, домовляємося, що:
•Підготовкою та збором (отриманням) документів, необхідних для укладеннядоговору купівлі-продажу, в тому числі технічної документації,Довідки-характеристики з Київського міського бюро технічної інвентаризації тареєстрації права власності на об’єкти нерухомого майна, Довідкою з ЖЕО і такеінше, буду займатися я, Іванов І.І.
• Договіркупівлі-продажу має бути укладений нами та нотаріально посвідчений не пізніше02 лютого 2009 року. Продовження терміну для укладання договору купівлі-продажудопускається за додатковим погодженням питання між сторонами, яке має бутиоформлено відповідною нотаріально посвідченою угодою.
2.Купівля-продаж квартири має бути вчинена за суму, що на день підписаннядоговору становитиме еквівалент
1 150 000(один мільйон сто п’ятдесят тисяч) доларів США за офіційним курсомНаціонального банку України. Інші істотні умови договору купівлі-продажу будутьпогоджені нами при підписанні договору купівлі-продажу.
3. Напідтвердження дійсних намірів про наступне укладання договору купівлі-продажуя, Петров П.П. передав, а я, Іванов І.І., отримав від Петрова П.П. гроші в сумі126250 (сто двадцять шість тисяч двісті п’ятдесят) гривень, що на деньпідписання цього Попереднього договору є еквівалентом суми 25000 (двадцятьп’ять тисяч) доларів США за офіційним курсом Національного банку України.
Передачугрошей здійснено готівкою в національній валюті України.
Підписанняцього Попереднього договору СТОРОНАМИ свідчить про передачу Петровим П.П.грошей Іванову І.І.
4. Приоформленні договору купівлі-продажу сума, що підлягатиме передачі ПОКУПЦЕМПРОДАВЦЕВІ буде зменшена на суму переданого за цим договором авансу, і маєстановити на день підписання договору еквівалент 1 125 000 (один мільйон стодвадцять п’ять тисяч) доларів США за офіційним курсом Національного банкуУкраїни.
5. У разі,коли договір купівлі-продажу не відбудеться з причин, незалежних від СТОРІН, я,Іванов І.І., зобов’язуюсь повернути Петрову П.П. отриманий від нього аванс уповній сумі протягом трьох діб з дня вимоги, заявленої у будь-якій формі.
Повернення авансу може бути здійснено якособисто мною, Івановим І.І., так і будь-якою іншою призначеною мною особою,яка на підтвердження своїх повноважень подасть належний мені примірникдоговору.
Проотримання повернутої суми авансових платежів мною, Петровим П.П., на ім’яІванова І.І. буде видано власноручну розписку.
6. Ми,СТОРОНИ, домовляємося про те, що:
• той ізнас, хто необґрунтовано відмовлятиметься (ухилятиметься) від укладення договорукупівлі-продажу у визначений в п.1 цього Попереднього договору (чи додатковопогоджений) термін та на вищезазначених (чи додатково погоджених) умовах,повинен відшкодувати другій стороні збитки, завдані простроченням чи відмовоювід договору купівлі-продажу;
• у разівідмови (ухилення) від укладення договору купівлі-продажу у визначений у п.1цього Попереднього договору (чи додатково погоджений) термін та навищезазначених (чи додатково погоджених) умовах Петровим П.П., сума авансу,переданого за цим Попереднім договором залишається у Іванова І.І.;
• у разівідмови (ухилення) від укладення договору купівлі-продажу у визначений у п.1цього Попереднього договору (чи додатково погоджений) термін та навищезазначених (чи додатково погоджених) умовах Івановим І.І., він повиненсплатити пеню у розмірі 100 (сто) відсотків від суми авансу, переданого за цимПопереднім договором.
Передачазазначеної суми пені здійснюється із поверненням суми авансових платежів.Отримання суми пені підтверджується власноручно розпискою Петровим П.П., якийотримав вищезазначені гроші;
7. Ми, СТОРОНИв цьому правочині, стверджуємо один одному та повідомляємо усім зацікавленим втому особам, що:
• у моментукладання цього договору ми усвідомлювали (і усвідомлюємо) значення своїх дій імогли (можемо) керувати ними;
• розуміємоприроду цього правочину, свої права та обов’язки за договором;
• приукладенні договору відсутній будь-який обман чи інше приховування фактів, які бмали істотне значення та були свідомо приховані нами;
• договірукладається нами у відповідності зі справжньою волею, без будь-якогозастосування фізичного та психологічного тиску;
• договірукладається на вигідних для сторін умовах і не є результатом впливу тяжкихобставин;
• правочинвчиняється з наміром створення відповідних правових наслідків (не є фіктивним);
• цейправочин не приховує інший правочин (не є удаваним);
8. Витрати,пов’язані з нотаріальним оформленням цього Попереднього договору, несутьСТОРОНИ за їх попередньою домовленістю.
9. Прозміст прав та обов’язків за цим договором, про правові наслідки укладеного намиправочину (в тому числі, але не обмежуючись ст.ст. 215-236, 319, 334, 623-624,635 Цивільного кодексу України, ст.ст. 57-74 Сімейного кодексу України) нам,учасникам цього правочину, нотаріусом роз’яснено.
Цей договірскладено в трьох примірниках, один із яких призначається для зберігання уприватного нотаріуса Київського міського нотаріального округу Василенко І.Ю.(місто Київ, вул. Михайлівська, 6), а два інших, викладені на бланкахнотаріальних документів,— для сторін за договором.
ПІДПИСИ:

15 вересня2008 року цей договір посвідчено мною, ВАСИЛЕНКО І.Ю., нотаріусом Київськогоміського нотаріального  округу.
Договірпідписано сторонами у моїй присутності. Особу сторін встановлено, дієздатністьїх перевірено.
Зареєстрованов реєстрі за №___________
Стягнутоплати  — відповідно до статті
31 ЗаконуУкраїни «Про нотаріат».
НОТАРІУС                            ВАСИЛЕНКО І.Ю.

Сколько, зависит от того, как договориться. В принципе, не винтересах покупателя рисковать серьезной суммой. Да и не в интересах продавцаполучить уж очень много, чтобы не остаться в накладе в случае чего. Даже еслинайдется покупатель, предлагающий немного большую суму, то из разницыпредложений ему придется вычесть сумму полученного задатка, чтобы компенсироватьморальный ущерб покупателя, сделка с которым не состоялась. Обычно суммазадатка составляет + / — 3 — 5% от цены сделки. Опять же — все подобные«мелочи» должны быть прописаны в предварительном договоре. Ну а то, что вкачестве «гарантийной», «обеспечительной» суммы авансовым платежом былипереданы какие-то деньги, в дополнение к пункту договора может быть и выпискабанка, если покупатель со своего счета на счет продавца перечислит указанную впредварительном договоре сумму. Может, продавец и не захочет заморачиваться сбанковским счетом, но для покупателя это не лишняя подстраховка (а в судебныхразбирательствах — неотвергаемый факт, часто основной аргумент доказательства впользу покупателя).

Кроме того,в предварительном договоре обязательно должен быть указан срок заключенияосновного договора купли — продажи: четкие дата и время, когда состоитсявстреча в оговоренной нотариальной конторе. Должны быть описаны условиясовершения сделки, которые определяют предмет основного договора (описаниеквартиры, ее состояния, сроки и способ оплаты, момент перехода правасобственности). Не лишнее уточнить последствия не заключения сделки и неподписания договора купли — продажи и ответственность сторон. «Действующеезаконодательство предусматривает общее правило, по которому сторонапредварительного договора, которая необоснованно уклоняется от заключения основного договора в срок или наусловиях, которые оговорены в предварительном договоре, обязана  возместить другой стороне понесённые убытки»,— констатирует факт Ирина Шевчук. Буква закона гласит, что «задаток остается улица, которое его получило, или с него взыскивается двойная сумма задатка в техслучаях, когда между сторонами был заключен договор, но он не выполняется повине какой-либо из сторон. В тех случаях, когда стороны договорились заключитьдоговор, но соответственно его не оформили, уплаченные в счет выполнениядоговора платежи возвращаются в том размере, в котором они давались».

«Такойпредварительный договор заключается сторонами в письменной форме, — объясняетИрина Шевчук, — и так же, как и основной договор купли-продажи, подлежитнотариальному заверению». Конечно, нотариальная услуга будет стоить денег,порядка 300 грн. Не такая уж и большая плата за относительное спокойствие навремя ожидания факта основной сделки.

ТамараНиколаевна, пенсионерка с небольшим стажем, решила купить дачу. С дочерьюизъездили почти пол-области в радиусе, досягаемом удобными маршрутамимуниципального транспорта. Времени потратили немало, но зато убедились — ценыочень разные, даже в одном и том же месте могут быть расхождения в разы, носамое ценное — общение с местными жителями, которые лучше всего знают, кто ичто почем продает и где, за сколько, когда, что купили.
Так нашли в40 км от столицы дачный участок с садовым домиком в два этажа. Цена не самаявысокая в округе, и продает хозяйка. В сельсовете подтвердили, что участок былвыделен семье хозяйки еще в былые времена бесплатных наделов, а соседи поучастку подтвердили, что ищет покупателя владелица.
Встретились,договорились о цене. Но сроки сделки было установить трудно: владелица, по еесловам, как раз заканчивает оформление документов после смерти мужа, и пока неимеет на руках всех нужных документов. А чтобы получить документы поскорее,нужно бы заплатить, так что неплохо было бы получить задаток (хозяйка участкапросила треть цены). Подсказать, как оформить «договор займа», как уверялавладелица надела, сможет сын, работающий в банке. Мама сдочкой взяли таймаут дляпринятия окончательного решения, ведь всей необходимой суммы в наличии не былои нужно было время, чтобы взять кредит.
Владелицаторопила, мол, еще покупатели нашлись. Накануне передачи задатка мама с дочкойрешили посоветоваться со знакомым брокером. Тот категорично  выступил против сделки — ведь нет документа оправе собственности, да и цена не такая уж и интересная для участка в такомсостоянии и с таким расположением, за те же деньги в тех же широтах можно найтиполучше. Но уж если есть доверие к продавцу, то, как порекомендовал брокер,  лучше дать задаток в размере 3 — 5% стоимостиучастка и обязательно взять расписку у владелицы земли,  а также составить договор, причем завериь егоу нотариуса.
Наследующий день телефонный разговор с добродушной хозяйкой участка оказалсяпоследним. Та недоумевала, почему не желают покупатели подписать «договорзайма» (разве не в интересах покупателей, чтобы как можно скорее были оформленыдокументы?), и наотрез отказывалась понимать, зачем ради таких пустяковых,мелочных дел идти на прием к нотариусу и при этом за что-то ему платить? Обещавподумать над условиями покупателей, хозяйка дачного домика должна была наследующий день перезвонить…

Автор: Наталья ГАМОЛЯ

Источник: Контракты-личный счет

---

---