Цены на недвижимость устремились вниз

Риелторы срочно меняют лозунги. Ставшеепривычным за несколько лет бурного роста цен обращение к покупателям:"Покупайте сегодня - завтра будет дороже", меняется на призыв кпродавцам: "Продавайте сегодня - завтра будет дешевле". Но это слабоработает: предложений на рынке в сотни раз больше, чем покупателей.Причина проста: главный двигатель рынка недвижимости - ипотечныекредиты - давно остановился.

То, что жилье за последние два месяца подешевело на 30-35%,сегодня не скрывают ни банкиры, ни риелторы, ни застройщики. "Уже непроблема купить однокомнатную квартиру в новом доме за $70 тыс., адвухкомнатную за $110 тыс.", - утверждает директор строительнойкомпании. В ближайшие полтора-два месяца участники рынка ожидаютснижения цен еще на 10-15%.

Имеют право

Такое положение вещей не может не радовать население.Большинство украинцев уже давно перестало понимать, на кого рассчитанастоимость жилья. Но в стране сегодня 213 тыс. семей, которые, по даннымУкраинской национальной ипотечной ассоциации, рискнули впрячься в ярмоипотечного кредита. Снижение цен может принести им не только душевныемуки и разочарование - дескать, "поторопились с покупкой ипереплатили", но и сулит крупные неприятности.

Когда стоимость залоговой квартиры снижается, банкиры могуттребовать, либо досрочного погашения кредита, либо дополнительногозалога: недвижимость, имущество, машину или ценные бумаги. "В случаеуменьшения рыночной стоимости заложенной недвижимости банк вправепотребовать от заемщика дополнительное обеспечение", - цитируеткредитный договор своего банка начальник управления ипотечногокредитования Райффайзен Банка Аваль Евгений Демянов. По словам юристов,такой пункт прописан в большинстве кредитных договоров.

Каждый банк устанавливает максимальную границу падения цен нанедвижимость, при которой он может начинать переоценку залога. "Еслизаемщик взял кредит с 5% первоначальным взносом совсем недавно, то припадении стоимости залога на 5% банк будет просить погашать досрочно теили иные суммы", - утверждает начальник управления оценки рисковАктив-Банка Александр Сергунин.

Могут начинать беспокоиться клиенты банка "Хрещатик", ведьснижение их залога на 10% дает право последнему требовать досрочногопогашения ссуды. В Райффайзен Банке Аваль эта планка выше - 50%.

Банкиры утверждают, что не будут дожидаться обвала цен нанедвижимость. Уже сегодня они вправе взыскать долг раньше оговоренногосрока. Причина проста: стоимость квартиры, находящейся в залоге, банкивсегда рассчитывали в гривне, хотя ссуду чаще всего давали в долларе,курс которого стремительно растет уже второй месяц. Как только телокредита и платежи по нему в перерасчете на гривну превысят стоимостьзалога, финучреждение вправе потребовать от клиентов либо снизить суммукредита, либо повысить сумму залога. "В таком случае никто никакогообвала ждать не будет", - объясняет директор департамента розничногокредитования банка "Финансы и Кредит" Игорь Шевченко. Его учреждениеуже приступило к пересчету сумм залога и кредита.

Без штанов не оставят

Ипотечные заемщики уже не раз в этом году жалели, что взяликредит. Первый удар нанесли им банки в середине года, начав подниматьпроцентные ставки на 2-5%. Это увеличило ежемесячный платеж в среднемна $300 при $100 тыс. кредите на 20 лет.

Затем их чуть не отправил в нокаут стремительно дорожающийдоллар, в котором было выдано около 80% ипотечных ссуд. В началеоктября курс американской валюты к гривне начал расти как на дрожжах, иза два месяца увеличился на 46% - с 5,13 грн./1$ до 7,5 грн./$. Теперьна оплату кредита в среднем уходит на 2 тыс. грн. больше.

Добить ипотечных заемщиков у банкиров вряд ли поднимется рука,утверждают эксперты. Клиенты и так находятся на грани дефолта.Количество невозвратов в банках по ипотеке выросло с 1% до 3% ипродолжает расти. "Около 30-40% должников могут отказаться платить. Убанков возрастет количество невозвратов, а коллекторские компанииокажутся на взлете", - убеждает психолог Юлия Иваненко, ранееработающая с банковскими должниками.

И хотя на банковских сайтах появляются сотни новых предложенийпо реализации залоговой недвижимости, банкиры успокаивают: их санкциине станут массовыми. Досрочного погашения они намерены требовать отклиентов, которые взяли кредит без первоначального взноса либоопаздывали с платежами. "Если появляются неровные платежи или каким-тообразом они нарушаются, то это (требование вернуть долг раньше либопредоставить дополнительный залог) возможно", - говорит начальникуправления развития продуктов для частных клиентов OTP Bank АлексейРуднев.

Остальные заемщики могут пока спать спокойно."Заемщикам-ипотечникам сейчас стоит беспокоиться по поводу повышенияставок и курса доллара. Удешевление недвижимости - это головная больбанкиров", - утверждает Сергунин из Актив-Банка. По его словам, банкирыне будут применять санкции к добросовестным заемщикам, поскольку ростневозвратов в первую очередь ударит по финучреждениям. "Мы прекраснопонимаем : заводить клиента в глухой угол нельзя, иначе это будетневозвращенный кредит", - вторит ему зампредседателя правленияОщадбанка Александр Гришко.

Финансисты даже готовы пойти на уступки заемщикам и готовятся кперекредитованию клиентов. "Если заемщик не может погасить досрочно илидать дополнительный залог, мы будет искать пути решения этой проблемы.Кто-то попросит рефинансироваться", - говорит Игорь Шевченко. Комуименно предложат досрочно погасить ссуду, банкиры пока не знают - всекредиты будут рассматриваться индивидуально. Поэтому заемщикам следуетнабраться терпения или новых долгов для погашения старых.

Забрать без суда

Отобрать у неплательщика квартиру и продать - дело для банкахлопотное и затратное. Только судебные разбирательства могут длитьсяпару лет, а за этот период проценты банку никто не платит. В ожиданиимассовых неплатежей банкиры начали перестраховываться. Вместе сНацбанком, МВД и Минюстом они договариваются установить упрощеннуюпроцедуру досудебной реализации залогов.

В случае принятия Верховной Радой изменений в Закон Украины "Озалоге" ипотечным заемщикам придется несладко. Чтобы выставить клиентовиз квартиры, банкам потребуется лишь исполнительная надпись нотариуса."Реализация заложенного имущества, на которое обращено взыскание,осуществляется государственным исполнителем на основанииисполнительного письма, суда, приказа Хозяйственного суда илиисполнительной надписи нотариусов в установленном порядке", - прописанов новом варианте закона "О залоге". По словам юристов, это позволитснизить время по взысканию с нескольких лет до нескольких месяцев.