Кризис: вся недвижимость в три раза дешевле

Берут только "дешевку"

Надеждыриелторов на то, что с нового года спрос на рынке начнет оживляться, неоправдались. «Платежеспособный спрос вернется, только когдастабилизируется экономика и возобновится ипотечное кредитование, —говорит директор АН "С.І.Т." Эдуард Бразас. — Сейчас рынок в спячке, замесяц в Киеве фиксируется менее 200 сделок: это практически ничего,даже какой-то обоснованный уровень цен определить трудно. И, очевидно,эта спячка продлится в ближайшие полгода. По сути, это не простовыжидание, а противостояние между продавцами и покупателями: кто когопобедит».

Ну, тут уже все однозначно: уверенно побеждаютпокупатели, ибо время работает на них, пока стоимость квартир катитсявниз. Ясно, что по крайней мере до осени страна не начнетвыкарабкиваться из кризиса. А значит, денег у народа будет все меньше,а равно и возможностей получать ипотечные займы: читай квартирыпродолжат дешеветь. Кстати, в пользу «покупателя-выжидателя»высказалась директор АН «Ковчег-7» Людмила Стригуль: «Сейчас покупатьне советую — пока спад в экономике не достиг дна, стоимость жилья будетснижаться».

И все-таки, почем заключаются те единичные сделкикупли-продажи, которые сегодня «имеют место быть»? Директор АН «Золотойключ» Сергей Степанюк раскрыл «коммерческую тайну»: «Покупаются толькосамые дешевые квартиры: 1-комнатные стоимостью до $40—50 тыс. и«двушки» — до $60—70 тыс. При этом и на них несложно добиться скидкисоответственно в $2—3 и $3—4 тыс.».

На сколько упадут

По мнению С.Степанюка, за февраль средняя стоимость «вторички» снизится на 5%,однако: «Серьезнее могут подешеветь квартиры, продаваемые срочно пожитейским обстоятельствам и те, чьи хозяева взяли ипотечные кредиты ине смогли их выплачивать. Видимо, такие «горящие» объекты и будутсамыми востребованными».

Прочие эксперты прогнозируют более внушительноеснижение. Директор АН «Столица плюс" Вячеслав Кашпар считает: «Скореевсего, до марта увидим падение стоимости еще на 10% — такие серьезныетемпы продиктованы почти нулевым спросом на жилье». Ему вторит Л.Стригуль: «Минимум на 10% к весне квартиры просядут. Кризисразвивается, и я пока не вижу объективных предпосылок для стабилизациицен. Из-за отсутствия спроса квартиры массово снимаются с продажи исдаются в аренду. Думаю, это хороший выход для хозяев переждатьлихолетье, ведь кризис не навсегда и после него недвижимость снованачнет дорожать».

Если исходить из того, что ежемесячно жилье будетдешеветь на 10%, то через полгода приличная «единичка» будет стоить $20тыс., «двушка» — $30 тыс., а «трешка» — $45 тыс.

Рейтинг самых дешевых квартир

Как мы убедились, самые дешевые квартиры — не «убитые», а срочно продаваемые.

1-комнатные

$32 тыс. Днепр. р-н, ул. Пожарского, 22/17/3 кв. м

$33 тыс. Десн. р-н, ул. Волкова, 29/18/6 кв. м

$35 тыс. Святош. р-н, ул. Бударина, 28/15/6 кв. м

2-комнатные

$48 тыс. Днепр. р-н, пр. Мира, 45/29/8 кв. м

$50 тыс. Голос. р-н, ул. "Авроры", 50/30/8 кв. м

$51 тыс. Дарн. р-н, ул. Привокзальная, 44/28/7 кв. м

3-комнатные

$67 тыс. Солом. р-н, ул. Гер. Севастополя, 60/45/6 кв. м

$68 тыс. Днепр. р-н, ул. Миропольская, 58/43/7 кв. м

$70 тыс. Шевч. р-н., ул. Краснодарская, 61/41/7 кв. м

Ожидалось, что Киев построит в 2008-м 1,4 млн кв. мжилья, а в итоге вышло вдвое меньше. В столице заморожено возведение80% домов, в регионах — до 60%. Но при этом на рынке — море предложенийквартир, а покупателей — кот наплакал. Строители не снижают номинальныецены, ограничиваясь акциями «минус 10—20%» при условии полнойпредоплаты. Похоже на пир во время чумы (кризиса). Кто же в итогезапирует? Послушаем экспертов и сориентируемся.

«Застройщики надеются, что по Закону «Опредотвращении влияния мирового финансового кризиса...» получатсредства из стабилизационного фонда госбюджета на завершение домов сготовностью в 75% и, достроив их, смогут удержать сегодняшние цены наквартиры, — считает руководитель инвестотдела компании «НовоБудова»Дмитрий Колиснык. — Спрос сейчас почти никакой, но его могут оживитьте, кто собирал деньги на жилье в СКВ и начнет их вкладывать внедвижимость, увидев, что доллар стал падать». Ой, не верится в это!Во-первых, в дырявом госбюджете ассигнования на поддержку строителейвряд ли найдутся, ведь и на защищенные статьи (зарплаты бюджетникам,соцвыплаты) денег не хватает. Во-вторых, граждане, имеющие наличность,спешить с вложениями в недвижимость не будут, резонно ожидая еедальнейшего удешевления.

Виталий Крутюк, начальник отдела новострояконсалтинговой компании «Новый город», отметил: «Скидки при покупке ужедостигли 20—30%, но они не привлекли покупателей. До весны еще на 20%цены упадут — может, это оживит рынок. Советую иметь дело с крупнымизастройщиками, брать квартиры в готовых домах или контролировать, какидет строительство». Да, но и у крупных стройкомпаний сейчас естьпроблемы с финансами, ведь банки им кредиты не дают, афизлица-инвесторы не идут. А заморозить стройку можно всего за 2—3 дня:контролируй ее после этого...

«Снижение цен на 30% к началу весны неизбежно, нооно даст только «точечные», единичные покупки, а массовый спрос неоживится, — уверен начальник отдела маркетингастроительно-инвестиционной компании "Киев Жилье-Инвест" ВладимирГерманов. — Рынок замер. Будут акции по снижению цен на 50% внедостроенных домах, но риск покупки квартир в них очень велик. Неверите, что кризис закончится завтра? Тогда не покупайте «котлованы»,недострои — берите только квартиры в сданных домах».

Заметим, что спекулянты, скупавшие квартиры вновостройках для наживы, сейчас продают их по той же цене, а то идешевле, чем строители. Парадокса тут нет. Прибыль строителей достигала200%, они завышали цены, а сейчас остались без клиентов. К спекулянтампокупатели тоже в очередь не выстраиваются. Но, в отличие отбольшинства застройщиков, они продают «метры» в уже сданных домах, т.е.риска остаться и без денег, и без квартиры тут нет. Напрашиваетсявывод: дабы отбить хоть часть клиентов у спекулянтов, строителямпридется срочно опустить цены минимум на 30%.

Земля:вечная ценность стала никому не нужна

Земля в условиях кризиса становится невостребованнымтоваром. Цены на нее идут вниз вслед за квартирами. Пока что медленно(см. таблицу ниже), но этот процесс, по мнению опрошенных «Сегодня»экспертов, ускорится. Разумеется, нас интересовали прогнозы постоимости участков с целевым назначением «под жилищное строительство» —тех, на которых можно возвести дом.

«На рынке Киевщины не очень много привлекательныхучастков, отвечающих всем требованиям комфортности, т.е. расположенныхвблизи автотрасс, с подведенными коммуникациями (электричество, газ,водопровод), близостью леса или реки, озера, — констатирует независимыйаналитик Руслан Кизлайтис. — Раньше на них был высокий спрос исоответствующие цены, но кризис внес поправку. Сейчас соотношениеспроса-предложения — 1:20. Из 25 тысяч гектаров, выставленных напродажу, 10 тысяч — именно под индивидуальное жилстроительство. Этого ив благополучной ситуации хватило бы на многие годы, а сейчас я простоне вижу предпосылок для активной продажи земли. Поэтому уже к веснепривлекательные наделы в 15-километровой зоне от столицы подешевеют на50%, в среднем до $3—4 тыс. за сотку. Советую не спешить с покупкой, клету цены должны упасть еще больше. Как средство инвестиционныхвложений, земля пока утратила привлекательность: в ближайшую двухлеткувы не сможете ее продать дороже, чем купили».

Ведущий специалист консалтинговой компании SVDevelopment Сергей Костецкий утверждает: «И сейчас в Киевской областипродается 60 тыс. гектаров, а после отмены моратория на продажу земельсельхозназначения селяне завалят рынок предложениями своих наделов. Ана ближайшую перспективу есть два варианта развития ситуации. Первый —скорее, фантастичный: банки получат поддержку государства и возобновяткредитование недвижимости, в том числе земли: тогда спрос на неевырастет и стоимость перестанет снижаться. Второй — более реальный:ипотека по-прежнему останется замороженной. Тогда уже в 1-м кварталецена участков упадет в два раза. Но не всех, а тех, чьи хозяева покаким-либо обстоятельствам стремятся их срочно продать: купленные вкредит и не выплаченные, полученные по наследству и не нужные новымвладельцам, продаваемые с целью купить взамен квартиру. Сегодня естьвсего 20% участков, чьи владельцы готовы уступать их за полцены, ноименно по ним проходят реальные сделки».

«Участки к лету подешевеют в 1,5—2 раза, — считаетвице-президент Земельного союза Украины Руслан Вдовенко. — Неважно,будет ли снят мораторий на продажу земель сельхозназначения: эти паикрестьян обычно находятся в чистом поле и под жилищную застройку негодятся. Главный фактор удешевления — резкое падение спроса из-зафинансового кризиса».

Подведем итог. Видимо, земля в ближайшие полгодаподешевеет в два раза. Ведь, во-первых, мала надежда, что за это времязакончится кризис, и люди снова начнут обзаводиться участками длястроительства домов. Во-вторых, даже если банки реанимируют ипотеку,кредиты на землю начнут выдавать в последнюю очередь — после займов напокупку квартир на «вторичке» и «первичке». Ибо земля была, есть ибудет трудноликвидным предметом залога, на который попробуй найдипокупателя.

Особняки: делим цены на три

«Как много нам открытий чудных» приготовил кризис. Вчастности, сегодня можно обзавестись особняком в живописной местностипоблизости от Киева по цене, которую еще в сентябре просили занебольшую столичную «двушку». Причем владельцы зачастую избавляются отновопостроенных домов дешевле, чем потратили на их возведение. Вбольшинстве случаев — из-за возникших проблем с бизнесом илинеспособности погашать ипотечные кредиты.

Посмотрим, что нам предлагают. Таунхаус (145 кв. м)в курортном Ворзеле за $125 тыс. до кризиса стоил минимум вдвое дороже.Особняк в Вишенках (350 кв. м), $130 тыс. — это 3—4-кратная уступка; востолько же раз «демократизировался» коттедж в Вите-Почтовой: $140 тыс.за 230 кв. м. Такие «хатки» по демпинговым ценам составляют серьезнуюконкуренцию коттеджным поселкам, в которых и так продажи упали нижеплинтуса. Мы спросили у экспертов, пойдут ли на аналогичное удешевлениезастройщики этих поселков.

«Учитывая, что стоимость стройматериалов с сентябряснизилась в среднем в 1,5 раза, зарплаты строителям упали, а главное —покупателей почти нет, цена коттеджей должна упасть в 2—3 раза — до$500—700/кв. м», — полагает независимый аналитик Ярослав Цуканов.

Сергей Костецкий, напротив, считает, что застройщикикоттеджных поселков демпинговать не будут: «У них главное богатство —не сами коттеджи, а земля в живописных местах, с удобным доездом достолицы. Имея престижные участки, они могут достаточно безболезненнопереждать кризис: временно строить меньше и меньше продавать».

А вот мнение практика, директора стройфирмы«Валена-плюс» Валерия Сидорова: «Уже к весне цены упадут в 3 раза, всреднем до $700/кв. м. Тут и удешевление стройматериалов скажется, ирабочих рук, и мизерный спрос».

Аренда: появятся квартиры за 1-1.5 ТЫС.ГРН

Интересно, что стоимость аренды квартир снижаетсядаже быстрее, чем продажа. И, в отличие от продажи, традиционнопривязанной к доллару, почти все квартиры сдаются в гривнях, хотяноминально выставляются на рынке еще в «зеленых». «Сегодня» нашла самыедешевые варианты съемных квартир и «с пристрастием» опросила риелторов,через которых они засветились на рынке. Главное, хотелось узнать,достигла ли стоимость аренды дна, а если нет — насколько еще вближайший месяц упадут цены.

$189 = 1600 грн. Сотрудница АН«Атлант-А» Елена, которая номинирует эту 22-метровую «гостинку» наОболони, сказала, что хозяин задумался: стоит ли ее сдавать в нынешнемнеприглядном виде или лучше сначала сделать косметический ремонт. «Заянварь цены упали почти на 10%, — отмечает специалист. — Если недавно«гостинки» за 2500 грн. буквально «улетали», то сейчас 2300 для них—хорошая цена. Наверное, за февраль увидим еще 10% снижения. Многиехозяева сняли квартиры с продажи и стали сдавать: предложение растет. Яраньше занималась продажей, а теперь переключилась на аренду — здесьхоть какое-то движение есть».

$220 = 2000 грн. Частный брокерАндрей Щербань заверяет, что 38-метровая «единичка» в Деснянском районеочень приличная: ухоженная, с мебелью, телевизором и холодильником.Ближайшие перспективы риелтор видит так: «К весне съемное жилье упадетеще на 10—15%. Мои аргументы: кризис только начинается, увольнений вфеврале может быть еще больше, иногородние будут уезжать из Киева.Значит, появится еще больше свободных квартир, конкуренция междуарендодателями вырастет, а цены, соответственно, упадут. Хозяева будутхвататься за постояльцев. Показательно, что если раньше с них брализалоговую сумму в размере 2-месячной стоимости аренды (за первый ипоследний месяцы, на случай порчи имущества квартиросъемщиком), тосейчас нормой стали символические 1/2—1/3/ от месячной оплаты».

$230 = 2000 грн. Брокер Ольга из АН«Уют» 22-метровую «гостинку» в Днепровском районе охарактеризовала каквполне удовлетворительную: мебель, холодильник, телевизор — жить можно.Опять же метро рядом. «Из-за того, что курс доллара скачет, почти всехозяева перешли на сдачу квартир в гривнях, — отметила риелтор (кстати,то же самое утверждают ее коллеги. — Авт.). Наверное, цены будутснижаться, но очень плавно».

А самым утешительным для квартиросъемщиков сталпрогноз директора Киевского союза «Недвижимость столицы» ИриныНикитиной: «Появятся в аренде квартиры и по 1000 грн. — хозяева будутсдавать задешево, поскольку покупателей на жилье почти нет, а продаватьчуть ли не даром немногие согласны». Вот под этим утверждением хотелосьбы подписаться. Уже сейчас предложение аренды превышает спрос в 3—4раза, а ведь это только начало. Вероятно, скоро «лишние метры» будутсдавать почем-нибудь, лишь бы они не простаивали и хотя бы покрывалистоимость жилкомуслуг.

Автор: Михаил Романцов

Источник: Сегодня