Что происходит с арендой столичных офисов

Пустые мечты о росте

По словам участников рынка, возросшая в январе активностьарендаторов больше связана с желанием провести мониторинг ситуации,нежели заключить реальную сделку. "Мы сейчас сдаем в аренду 16 тыс. кв.м помещений, и весь месяц проводим очень много просмотров. Но большаячасть заинтересованных берет тайм-аут на принятие окончательногорешения как минимум до марта месяца",- добавляет руководительдепартамента сервейинга БЦ "Кубик-центр" Татьяна Присяжная.

В первом полугодии 2008 г., по данным DTZ, арендная ставка напомещения класса А была $70-90 за кв. м в месяц (без НДС и операционныхрасходов). В октябре "і" писали, что DTZ смоделировала худший сценарийразвития рынка в нынешних кризисных условиях. Тогда прогнозировалось,что ставка аренды будет постепенно снижаться до $60 к 2013 г.

Однако за последние несколько месяцев стоимость использованияофисов просто обвалилась. "В ноябре цены на класс А упали в среднем до$45, а в классе В - до $25-35 за кв. м в месяц, и, возможно, это еще недно",- рассказывает агент по офисной недвижимости компании DTZВладислав Топчев. По его словам, уже на рынке столицы существуютединичные случаи снижения ставок на 50%, а то и на 60%.

Главный тренд - значительный рост количества разорванныхдоговоров. Многие компании если уже не переехали, то обязательно хотятпереехать в более дешевые помещения в ближайшее время. И уйти отрасчета в долларах. "И эта тенденция будет только нарастать.

Очевидно, что всем будет интереснее зафиксировать ставку вгривне, предусмотрев правильную индексацию и частоту пересмотра ставоки перейти от автоматического управления объектом к ручному. Сейчасграмотный арендодатель будет идти навстречу клиентам, потому что естьриск каждый месяц терять как минимум по одному арендатору",- объясняетруководитель отдела офисной недвижимости Cushman & WakefieldУкраина (C&W) Семен Юрченко. По его словам, сейчас разумная ставкана класс А - $45 за кв. м месяц. Фактически это цифры 2007 г.

Диктат покупателей

По словам старшего консультанта по офисной недвижимости CBRichard Ellis Владислава Ременя, кроме обязательной фиксации в гривне,руководители компаний хотят жестче контролировать расходы на содержаниеофиса и при возможности стараться больше экономить на операционныхрасходах. "Сложилась тяжелая ситуация для собственника. Потому что нетвидения, что будет с рынком. Если раньше ставки были привязаны курсуНБУ, то сейчас, если мы зафиксируем их в гривне, к лету эти деньгимогут быть вдвое дешевле",- отмечает Татьяна Присяжная.

Если до осени 2008 г. средняя вакантность в качественных офисахкласса А была не больше 1,5%, то теперь аналитики прогнозируют от 6% до10%. Так что арендодатели ищут способы оставить арендатора в своембизнес-центре. Одни из самых распространенных способов поощрения - этобесплатная парковка и даже арендные каникулы. Договора, прогнозируютэксперты, будут подписываться на более короткий период с вероятностьюпересмотра условий.

По словам Семена Юрченко, некоторые арендодатели могут пойти ина освобождение клиентов на определенный период от арендной платы заофисное помещение при обязательной оплате эксплуатационных расходов.

Очевидно, что при этом из-за сложности привлечения средствуменьшится количество новых офисных комплексов в 2009 г. А предложениебудет расти за счет освободившихся помещений от арендаторов, которыепереезжают, и субаренды. Компания DTZ прогнозирует, что в 2009 г. приразвитии рынка по оптимистичному сценарию на него может быть выведенооколо 130 тыс. кв. м офисных площадей и поглощено порядка 80 тыс. кв.м. По пессимистичному сценарию - около 80 тыс. кв. м и около 40 тыс.кв. м соответственно.

Напомним, что в докризисном прогнозе в 2009 г. планировалосьболее 220 тыс. кв. м новых офисов класса А. При этом арендные ставкисохранятся для класса А на уровне $35-55 за 1 кв. м, для класса В -$25-45 /кв. м. "Сейчас все прогнозы по развитию ситуации - не более чемдопущение. Потому что никто пока не понимает, как будет дальшеразвиваться рынок. Существует мнение, что в апреле-мае будет очереднойвиток ухудшения ситуации",- отмечает Владислав Топчев.

Автор: Нина Мищенко