Падение цен на рынке недвижимости: когда дно

Что влияет на работу рынка

Что на самом деле происходит с недвижимостьюи когда можно ожидать восстановления нормальной работоспособности этоговажнейшего для экономики страны сегмента бизнеса? Однозначно на этотвопрос ответить на сегодняшний день не может никто. В первую очередьпотому, что слишком много факторов оказывают влияние на его работу. Атакже, не в последнюю очередь, потому, что мало кто помнитнепродолжительную историю развития и функционирования рынканедвижимости в Украине. А ведь, аналогичный кризис мы уже переживали! В1999-2002 годах! Но в те годы недвижимостью интересовались толькоспециалисты и широкого резонанса кризисные явления тогда не получили.

Есть, конечно, серьезные различия в причинах возникновениякризиса в недвижимости 1999-2002 годов и сегодня. Но есть и общиетенденции, которые вполне можно применить по отношению к сегодняшнемудню. В частности, важно помнить, что падение цен на недвижимость послефинансового кризиса 1998 началось в начале 1999г. и продолжалось вплотьдо конца 2001-начала 2002 годов! Т.е., непосредственно падение ценпродолжалось около 3 лет! На фоне этого, заявления уважаемых людей:известных экспертов, экономистов и пр., прогнозирующих улучшениеситуации на РН Украины уже во второй половине 2009 года, невольновызывают сомнения в профессиональных качествах таких "специалистов"…Ведь кризисные явления 1999-2002 годов значительно уступали сегодняшнимпо своей силе. И, тем не менее, лихорадили рынок недвижимости напротяжении 3 лет! Откуда же теперь возьмутся у потенциальныхприобретателей недвижимости деньги в таком количестве, чтобы уже вовторой половине этого года они восстановили платежеспособный спрос доуровня, хотя бы, 2007 года? При этом, следует отметить, что падение ценв период текущего кризиса будет, вероятно, активнее и быстрее, чем впрошлые годы. Ценового дна можно ожидать уже к концу 2010 года. Воттолько "на дне" мы будем в этот раз, вероятно, дольше находиться, чем впрошлый кризис.

Все только началось

Данная статья не ставит целей однозначно ответить на всевопросы. Но одно можно сказать с уверенностью: цены на жилуюнедвижимость еще только начинают падать. Активная фаза падения ценначнется, ориентировочно, в сентябре-октябре 2009 года. ИменноНАЧНЕТСЯ, а не закончится, как утверждают некоторые "эксперты". Ведькак раз на этот период придется появление на рынке массы квартир,реализация которых будет проходить в принудительном порядке.

Сейчас пока еще банки стараются массово не выгонять людей наулицу, в надежде на помощь НБУ, МВФ и сознательность людей. Но ведьочевидно, что ВСЕ банки наше государство спасти не сможет (и незахочет) и многим финучреждениям придется искать финансовые ресурсысамостоятельно. И не для того, чтобы еще больше разбогатеть, а чтобывыжить. Значит, в ближайшее время неплательщикам ипотечных кредитовпридется столкнуться с тем, что "долг платежом красен". В ближайшеевремя стоит ожидать того, что банковские учреждения будут усиливатьдавление на должников вплоть до выселения из квартир, являющихсяпредметом залога. А пока будут проходить предусмотренные Закономпроцедуры, пройдет некоторое время. Как раз, к осени и можнопрогнозировать появление на рынке первой очереди квартир, реализациякоторых проходит в принудительном порядке, а не вдобровольно-согласительном, как сейчас. Вот эти квартиры и начнутактивное давление на цены! Ведь банкам нужны будут деньги! Хотькакие-нибудь. Появление таких квартир на рынке даст дополнительныйтолчок ценам вниз… А дальше - эффект снежного кома… Если такой сценарийреализуется, то падение цен на квартиры в 3-3,5 раза от сегодняшнегоуровня в течение ближайших 1,5-2 лет – вполне реально!

К изложенным соображениям стоит добавить еще и тообстоятельство, что банки, учтут сегодняшнюю неприятную для нихситуацию, и вряд ли начнут активное ипотечное кредитование населения имелкого бизнеса в ближайшие 5-6 лет. Даже в том случае, если мировойфинансовый кризис действительно завершится в 2010 году, как этопрогнозируют некоторые западные эксперты. Ведь доходность такого видакредитования не соответствует рискам, в сравнении с другими источникамиих заработка.

Как поведут себя банки

Прежде, чем начать кредитование физических лиц, банки стануткредитовать более привлекательный для них сегмент: корпоративный. Итолько когда у банков станет денег больше, чем требуется корпоративномусегменту, только тогда банки возобновят кредитование высокорисковогодля них сегмента: мелкого бизнеса и, потом уже, физических лиц. Нетрудно догадаться, что за 1-2 года таких ресурсов у украинских банковне появится. А без массового кредитования населения, существенногороста спроса на жилье быть не может. Значит, и цены будут благополучностремиться к уровню, на котором спрос подкреплен финансовымивозможностями потребителей, не требующих кредитных ресурсов.

Что касается непосредственно цен на квартиры, то можнопрогнозировать их падение до уровня, когда усредненная стоимость1-комнатной квартиры в Харькове составит $8-10 тыс., 2-комнатной -$13-14 тыс., 3-комнатнной - $18-20 тыс. Почему именно такая стоимость?Во-первых, это тот уровень сумм, который типичный представительсреднего класса может заплатить за квартиру без привлечения заемныхсредств. Во-вторых, при таком уровне цен, становится выгоднымприобретение квартир для целей получения дохода от сдачи в аренду.Конечно, аренда и сейчас приносит доход. Но в сравнении с сегодняшнимсоотношением цен на квартиры с арендными ставками, получаемый от арендыдоход не является экономически обоснованным. Вот и получается, что придостижении указанных величин начнет проявляться отложенный спрос.

Названный уровень цен относится исключительно к вторичномурынку жилья. Ведь в отличие от первичного, на нем действуют именнорыночные механизмы ценообразования. Рынок нового жилья сложнее. В этомсегменте основным определяющим фактором цены является себестоимостьстроительства, а не рыночная стоимость. По крайней мере, тогда, когдацены нужно снижать, а не повышать. Строители не будут строить, еслицена продажи готового жилья не будет превышать затраты на егостроительство, как минимум, на 30-40%. А вот здесь уже слишком многобудет зависеть от того, пойдет ли государство на снижение налогов,уменьшение величины отчислений во всевозможные фонды?

Ведь иными методами невозможно снижение себестоимостистроительства. А снижать себестоимость придется! Ведь согласноизложенному прогнозному уровню, стоимость продажи 1 м² должна быть науровне $250-350 (в частности, для Харькова). Можно, конечно, продолжатьпредлагать и по $1000 за метр, но кто по таким ценам будет покупать?Сейчас же, если учитывать звучащую в различных источниках информацию,себестоимость строительства колеблется на уровне $600-700/м².Уменьшение себестоимости в 2-3 раза - задача крайне сложная, и безрешительных, продуманных, скоординированных действий власти,производителей стройматериалов и строителей, невыполнимая.