Покупка и аренда жилья: цены в марте

Цены устоят

«Стали неплохо покупать 1—2-комнатные,притом не самые убогие «гостинки» и «хрущебы», а панельки 80—90-хгодов, — утверждает директор АН «Аякс» Борис Егизарян. — Хорошую«единичку» за $50 тыс. и «двушку» за $70 тыс. уже непросто найти. Люди,накопившие деньги или сумевшие забрать банковские вклады, берут жильедля себя или с целью капвложения. Продавцы воспряли духом, поэтому вмарте удешевления не будет. Если банки возобновят ипотеку и станетбольше покупателей, продавцы попытаются даже поднять цены. Но еслижилкредитов нет — «привет»: с апреля снова пойдет спад спроса и цен».

Кто-то сомневается, что будет «привет»? Банкамсейчас не до выдачи новых ипотечных кредитов — им бы по прежним платеживыбивать (многих заемщиков кризис сделал нищими), да самим в трубу невылететь.

«Пошли покупки в низшем ценовом сегменте: берут1-ком. по $40—50 тыс., 2-ком. по $60—70 тыс., а вот 3-ком. даже по$90—100 тыс. почти никого не интересуют, — констатирует директор АН«С.I.Т.» Эдуард Бразас. — Ожидаемого оживления рынка нет, сделок в 10раз меньше, чем было в 2008-м — до 200 в месяц по Киеву. И в мартеактивности не будет. Но для дальнейшего падения цен я причин не вижу:все плохое уже случилось. Советую покупателям брать сейчас,торговаться, но... на самых дешевых квартирах вам не уступят».

Неправда, мы проверили — уступают $1—3 тыс. и насамых доступных 1—2-комнатных. А касаемо «плохого» — кризис, каксерпантин, еще не раскрутился, и конца ему, простите за тавтологию, доконца года не предвидится. Значит...

Цены упадут!

Директор АН «Золотой ключ» СергейСтепанюк поведал: «Спрос действительно появился, но только на самоедешевое жилье — есть сделки по «единичкам» стоимостью $50 тыс. На нихможно выторговать до $2 тыс., а вот на «двушке» за $70 тыс. уступят$3—5 тыс., на «трешке» за $100 тыс. — $6—8 тыс. И это не предел:предложение на порядок выше спроса, цены будут падать».

Виктор Несин, директор АН «Кварт-сервис», говорит:«Раньше по ипотеке покупали 70% квартир, а сейчас — ноль, банки займыне дают. И вряд ли кредитование возобновится в ближайшие полгода.Граждане-покупатели с наличными деньгами обеспечили сиюминутноеоживление мертвого рынка — показательно, что в БТИ, выдающемсправки-характеристики на жилье, снова появились очереди. Однако этаволна покупателей скоро схлынет, и что дальше? Большинство людейвыжидают, и они правы — думаю, стоимость всей «вторички» в марте упадетеще на 10%. Значит, по минимуму, 1-ком. пойдут по $40 тыс., 2-ком. — по$60 тыс., 3-ком. — по $80 тыс. Возможно, это и станет нижней точкойпадения цен. Многих владельцев напугало резкое удешевление жилья, онисняли его с продажи в надежде, что кризис скоро закончится и цены опятьпойдут вверх».

Ой, фантастика! Конца-края кризису пока не видать. Ирынок-зомби будет помалу оживать, только если продавцы продолжатумерять аппетиты хотя бы на 5—10% в месяц.

Самые дешевые

Большинство «демократичных» вариантов предлагают в хрущевках, зато можно выторговать еще $1—2 тысячи.

1-комнатные
$27 тыс. Соломенский р-н, ул Новополевая, 19/13,5/4 кв. м
$28 тыс. Оболонский р-н, ул. 8 Марта, 20/12/5 кв. м
$30 тыс. Днепровский р-н, бул. Гашека, 27/19/5 кв. м

2-комнатные
$48 тыс. Деснянский р-н, ул, Милютенко, 45/30/7 кв. м
$50 тыс. Деснянский р-н, пр. Маяковского, 50/28/8 кв. м
$52 тыс. Днепровский р-н, ул. Красноткацкая, 42/29/6 кв. м

3-комнатные
$65 тыс. Днепровский р-н, ул. Тампере, 55/44/7 кв. м
$67 тыс. Оболонский р-н, ул. Героев Днепра, 72/52/8 кв. м
$69 тыс. Шевченковский р-н, ул. Краснодарская, 62/41/7 кв. м

Новострой: застрой обернется резким удешевлением

Новостройки — в коме: к концу 2008-го былозаморожено 60% домов, а сегодня — уже 90%. Застройщикам — полбеды: незакончат, так законсервируют до лучших времен или вовсе бросят. Акаково людям, вложившим свои кровные в такие «руины»?

Дабы обеспечить достройку домов, готовых на 70% иболее, Кабмин выделяет 3 млрд. грн. (даже по скромным оценкам Минстроянужно 14 млрд.). Послезавтра сей пирог — точнее, пирожок — на заседанииКМ будут делить между стройкомпаниями.

«Не верю, что этот мизер оживит стройки и чтовернется доверие людей, обжегшихся на вложениях в замороженные дома, —резюмирует директор консалтинговой компании Building&LiveDevelopment Виктор Распутный. — Сейчас почти ничего не строится и непродается. И не будет, пока не возобновятся ипотечные кредиты и люди неубедятся, что дома сдаются в эксплуатацию. Но в этом году не увидим никредитов, ни массового завершения строек: «первичка» останется мертвой».

Интересно, что застройщики почти не снижаютстоимость «метров», притом что покупателей у них — кот наплакал.«Явочным порядком можно добиться скидки 10—15%, но только на квартиры вдомах экономкласса, а не в «элитке», несмотря на почти нулевой спрос, —говорит руководитель инвестотдела консалтинговой фирмы «НовоБудова»Дмиторий Колиснык. — Но при любых скидках я не советую покупать жилье вдоме с готовностью менее 90%, иначе огромный риск, что он будетзаморожен».

«Только в сданных домах можно покупать квартиры, —вторит ведущий специалист консалтинговой компании «Канзас» ДенисМорозов. — И не дороже чем по $1000/кв. м: застройщики вполне могутснизить цены на 20—30%, учитывая, что стройматериалы и рабсила с началакризиса подешевели в 1,5 раза. Впрочем, и по такой цене в условияхмассового безденежья и отсутствия ипотечных кредитов будут лишьединичные покупки».

«А сегодня и покупать нечего, 1—2-ком. квартир напродажу в готовых домах экономкласса практически нет, — утверждаетдиректор девелоперской компании Slav-Invest Милан Паевич. — В этом годуне произойдет размораживания объектов: вряд ли правительство реальновыделит на них деньги. Как следствие, увидим серьезный дефицит такогожилья, и цены на него не снизятся».

Независимый аналитик Ярослав Цуканов возражает:«Пускай строители не пугают дефицитом — на 1,5—2 года желающим хватитквартир, продаваемых хозяевами в уже сданных новых домах. И цены участников обычно ниже, чем у строителей. А последним, думаю, придетсяих резко опустить, до $700—800/кв. м. Да, это лишь немного вышесебестоимости, снизившейся благодаря удешевлению стройматериалов ирабочих рук до $500—600, но только такой «демпинг» в условиях кризисасможет привлечь покупателей».

Два момента намедни удивили автора этих строк.Первый — в вагонах метро появилась куча пиратским образом расклеенныхобъявлений, предлагающих купить участки под жилищное строительство:видать, с продажами совсем дела плохи, раз до этого дошло. Второй —статистика (см. таблицу ниже), исходя из которой в феврале на Киевщинеучастки подешевели всего на 3—8%, тогда как стоимость квартир на«вторичке» упала на 10%: выходит, землица сопротивляется кризисусильнее, чем жилье. Где же истина?

Могут обмануть

«Сегодня этот специфический товармало кому нужен, — вздыхает вице-президент Земельного союза УкраиныРуслан Вдовенко. — Люди консультируются, прицениваются, но реальныхсделок заключаются единицы, и почти исключительно — по «горящим»участкам, хозяевам которых в пожарном порядке нужны деньги на погашениекредита, решение семейных или бизнес-проблем. Поэтому они зачастуюскидывают начальную цену в 2—3 раза.

Я думаю, номинально в марте стоимость наделов в10—50-километровой зоне от Киева уменьшится на 15—20%, однако этопоказатель условный, в большинстве случаев дадут гораздо большиескидки. И будет земля катиться под гору, пока банки не возобновятипотечное кредитование. Но: начнут они с выдачи займов на «вторичное»жилье, потом — на квартиры в новостроях и лишь напоследок — на участкипод застройку. Так что очередь до них в этом году точно не дойдет, апоскольку «лишние» наличные деньги есть у немногих, число покупок будетстремиться к нулю.

Если вы все-таки решите стать «помещиком»,во-первых, советую не торопиться — к лету увидите в 1,5 раза меньшиецены. А, во-вторых, хочу предупредить: в это смутное время навернякапоявится масса мошенников, которые покажут вам дивный участок вблизиреки или леса, с удобным выездом на трассу, вы купите... но вдействительности не его, а клочок земли в чистом поле. Или границынадела укажут неверно: вы построите дом, а потом окажется, что — натерритории соседа, и придется его сносить. Чтобы не опростоволоситься,наймите спецфирму, имеющую лицензию Укрземресурсов, которая занебольшую плату (до 1000 грн.) «привяжет» участок к местности и выдастакт согласования земельных границ».

Инвестиции "от буратино"

Ведущий специалистконсалтинговой компании SV Development Сергей Костецкий прогнозирует,что за март землица под Киевом упадет в цене на 10%, но согласен, что вперечисленных «предыдущим оратором» случаях ее можно будет купить заполцены, а то и за треть.

«С таким торгом, если были бы свободные деньги, я бывзял для себя участок в качестве объекта инвестиции, — говорит эксперт.— И именно удаленный на 30—50 км от столицы: там выбор большой, вотличие от близких к Киеву районов, а цены на порядок ниже — по$500—700 за сотку можно найти отличный вариант. В условиях, когда кбанкам доверия нет, это разумное долгосрочное вложение денег: через 3—5лет эту землю наверняка можно будет продать в 2—3 раза дороже».

А вот я бы, признаться, поостерегся от такойинвестиции в духе Буратино: дескать, зарой свои золотые на Поле чудес ижди, пока вырастет усыпанное дукатами дерево. Мои сомнения укрепил ужеупомянутый вице-президент Земельного союза Украины Руслан Вдовенко,считающий, что от такого вложения в ближайшие годы не только никакогодохода не получишь, но и убытки можешь понести. Если кризис продлится ив этом, и в следующем году, стоимость земли упадет в разы, а поокончании лихолетья будет возвращаться на исходные позиции оченьмедленно — не факт, что и за пятилетку вернется. Да к тому же земля —товар не очень-то ликвидный, пока найдете покупателя, может не один годможет пройти. А затраты сил, нервов и времени на демонстрациипокупателям... Словом, овчинка выделки не стоит.

"Бедняки"-особняки

За время кризиса многие коттеджи в окрестностяхстолицы подешевели больше, чем киевские квартиры. Число таких«бедняков»-особняков быстро растет. И неудивительно, в основном ихвладельцы — предприниматели средней руки, срочно избавляющиеся от домовпо разным причинам: бизнес не заладился, банк на развитие дела кредитне выдал или же нечем погасить ипотечный заем. Вот почему такие хоромычасто продаются ниже себестоимости, составляя достойную альтернативу«первичке» в коттеджных поселках.

Итак, приценимся. Просторный (250 кв. м) дом вНовопетровцах отдают за $160 тыс. — в 2—2,5 раза дешевле, чем он стоилдо кризиса. Минимум втрое по сравнению с сентябрем «усохла» ценаособняка в Гореничах — $140 тыс. за 320 «квадратов». А вот и старыйзнакомый — коттедж в Вите-Почтовой (230 кв. м), который «висит» уже 2месяца, хотя цена упала со $140 до $130 тыс.:— это в 3—4 раза меньшедокризисной.

Интересно, пойдут ли на аналогичный «демпинг»застройщики коттеджных поселков? «Думаю, да — говорит независимыйаналитик Руслан Кизлайтис. — Если не продаешь коттедж за год, тотеряешь $400/кв. м на его охране и обслуживании. И, поскольку сейчаскоттеджи почти не берут, застройщики будут вынуждены для оживленияспроса скинуть цены в 2,5—3 раза — до $600—700/кв. м».

Ему возражает ведущий специалист консалтинговойкомпании SV Development Сергей Костецкий: «Не думаю, что застройщикитаких поселков будут массово снижать цены, поскольку их главноедостояние — земля в удобном месте, а не сами дома. Просто будут меньшестроить и продавать, пока не закончится кризис».

Аренда: самая доступная -по 200$, а будет и по 120

Тысячи квартир месяцами «висят» на рынке в тщетноможидании покупателей. Отчаявшись их продать или не желая отдавать забесценок, многие хозяева переключаются на сдачу в аренду — дескать,переживем кризис, дождемся нового всплеска спроса — а уж тогда сорвемкуш на продаже. По данным независимого портала «Недвижимость», толькоза прошлую неделю количество сдаваемых квартир выросло на 7,5%. Однакопри таком лавинообразном росте предложения, как мы убедились, «тарифы»на съемные «метры» остались на уровне января. Зато появилось гораздобольше недорогих «хатынок». Отобрав несколько вариантов, «Сегодня»связалась с риелторами, представляющими интересы владельцев, ипопросила их спрогнозировать, что будет с ценами весной.

$200=1600 ГРН. Брокер из АН «Практика риелти»Александр Поляков откровенно рассказал, что проходящая через него29-метровая "единичка" — не ахти: ремонт по ней плачет, мебели нет.Зато уместен торг в пределах 100—200 грн. «Спрос по сравнению сдекабрем заметно упал, хорошо, если в неделю пристроишь 1 квартиру, —откровенничает специалист. — И все же, мне кажется, весной аренда неподешевеет: все новостройки стоят, «вторичка» почти не продается — людиостанутся квартиросъемщиками». Замечаете противоречие? Пусть даже неменьше станет постояльцев, но при растущем-то предложении и падающемспросе вряд ли хозяева устоят — придется им в борьбе за клиентов идтина уступки.

$220. Выставленная за валюту 40-метровка, по словамриелтора И. из АН «Огни Троещины», — просто сказка: отменномеблированная, с TV, холодильником, интернетом. «Торговаться всегдаможно, особенно если хозяин уже устал от просмотров, но причин длямассового удешевления я не вижу, — говорит брокер. — Станутвозвращаться из-за границы украинцы, потерявшие там работу, весной вКиев потянутся строители, если стройки оживут: спрос на арендувырастет».

Аргументы не выдерживают критики. Гастарбайтеры — восновном уроженцы Западной Украины, чего ради им в Киев ехать, где сработой тоже напряженка? Да и стройки весной уж точно не оживут, влучшем случае — осенью.

$234=1800 ГРН. Интересно, что брокеры обеих квартир,выставленных за такую цену (одна — «полный фарш», другая — почтипустая), оказались единомышленницами. Валентина Гурняк из АН «Грааль-Р»говорит: «Оживления нет и не предвидится. Многие квартиры по 2 месяца«висят», хозяева теряют деньги. Некуда им деваться: будут уступать, ядумаю — на треть от заявленной цены». «Спроса мало, и денег у людей всеменьше, так что, считаю, за весну аренда подешевеет в среднем на30—40%. Появятся квартиры и по $120», — полагает Неля И. из АН«Феникс-2000».