Куда катятся цены на первичном рынке недвижимости

Эксперты прогнозируют, что в ближайшее времяситуация не изменится и цены будут снижаться. В то же время пределпрочности застройщиков, несущих затраты даже при условии заморозкисвоих проектов, практически исчерпан.

Нечего осваивать

Темпы строительства жилья в столице стремительно падают. Какрассказал "ДС" директор по маркетингу компании SV Development ВладимирСтепенко, если на протяжении последних двух лет в эксплуатациювводилось примерно по 1,4 млн кв. м, то в нынешнем будет сдано не более600 тыс. кв. м. "В Киеве насчитывается 130 объектов, в которыхпредлагаются на продажу квартиры. Однако сейчас работы ведутся толькона 15% из них", - говорит он.

Начальник управления инвестиций треста "Киевгорстрой-1 им.Загороднего" Тарас Зябкин отмечает, что в первую очередь достраиваютсядома с уровнем готовности свыше 50%. "К примеру, мы завершаемвозведение двух объектов в Шевченковском и Деснянском районах, а такжежилого комплекса в Подольском", - рассказывает он, добавляя, что новыепроекты пока заморожены. Руководитель отдела маркетинга и PR компании"Київ Житло-Інвест" Владимир Германов объясняет, что приостановитьработы застройщики вынуждены из-за финансовых проблем, возникшим еще вконце прошлого года. По его словам, затраты на сооружение одного домана 200 квартир составляют порядка 25 млн грн. Как правило, у компанийна начальной стадии реализации проекта таких денег нет: девелоперырассчитывают на инвестиции и займы.

До недавнего времени эта схема действовала, но сейчас даласбой, поскольку банки перестали кредитовать как покупателей, так изастройщиков. Кроме того, даже немногочисленные киевляне, располагающиедостаточной суммой наличности, сегодня не рискуют приобретать жильедаже на последнем этапе строительства, опасаясь, что оно не будетвведено в эксплуатацию. Причем это касается даже домов, которые ужепостроены, но еще не введены в эксплуатацию. В итоге, по информацииэкспертов, количество сделок в 2009 г. упало по сравнению с аналогичнымпериодом прошлого года на 90%.

"При этом их в два раза меньше, чем на вторичном рынке", -подчеркивает Германов. Пресс-секретарь ХК "Киевгорстрой" Зоя Федорчукконстатирует, что количество покупателей у них снизилось на треть.

По словам генерального директора АН "Альянс-Брок" АндреяСокура, наибольшей популярностью пользуются самые дешевые одно-,двухкомнатные квартиры в уже сданных в эксплуатацию домах по $1,5 тыс.за квадрат.

"Сегодня приобрести "единичку" площадью около 45 кв. м врайоне станций метро "Позняки" и "Осокорки" можно за $60 тыс., а"двушка" размером 60–65 кв. м обойдется покупателю в $80–85 тыс.", -говорит он.

Помимо застройщиков жилье на первичном рынке стали выставлятьгенподрядчики и производители строительных материалов, на которыхприходится порядка 10% от всего предложения. Это связано с внедрениемтак называемых бартерных схем: к примеру, производители кирпичапоставляют свою продукцию в обмен на квартиры в домах, уже введенных вэксплуатацию. Правда, подобные предложения пока единичны. Но экспертыотмечают, что запросы таких продавцов могут быть ниже на 20–25%.

Квадраты будут дешеветь

Дальнейшее снижение продаж заставило застройщиков идти науступки покупателям. Исполнительный директор компании Real EstateSolutions Андрей Борщ отмечает, что если ранее большинство из них былиготовы предоставлять клиентам скидки до 10% от первоначальнойстоимости, то сейчас - до 20%. Также девелоперы стали практиковатьпродажу квартир в рассрочку или же предлагать покупателям обменятьдепозит на жилье в строящемся доме, если обе стороны являются клиентамиодного финучреждения. "Застройщик и банк проводят взаиморасчеты, апокупатель получает квартиру", - рассказывает Борщ. Правда, по егословам, количество сделок по данной схеме минимальное.

Владимир Германов прогнозирует, что в нынешнем году найтиреальных покупателей застройщикам будет очень непросто, поэтому ценажилья может снизиться еще на 40-50%. "С учетом удешевления работ истроительных материалов себестоимость квадратного метра на сегодняшнийдень составляет около $700. То есть при 20%-ной наценке его реальнаястоимость не превышает $840 за кв. м", - говорят эксперты.

Впрочем, наблюдатели сходятся во мнении, что даже резкоеснижение стоимости квадратов на первичном рынке, а также различныепрограммы лояльности со стороны застройщиков не активизируютпокупателей, опасающихся потерять свои средства. А это, по мнениюГерманова, может привести к банкротству около трети работающих встолице строительных организаций.

"В первую очередь это коснется компаний, не располагающихсобственными мощностями по производству стройматериалов и подряднымипредприятиями. Сложно будет выполнить обязательства и тем застройщикам,которые только недавно приступили к реализации крупных проектов изаранее не получили у банка средства на эти цели", - считает он.

Справедливости ради стоит отметить, что, заморозив своипроекты, застройщики также несут затраты. Как правило, запас прочностикомпании составляет три-четыре месяца с момента начала кризиса,который, по сути, уже исчерпан.

Автор: Александра Некращук