Рынок недвижимости Украины: покупать или не покупать

Попробуем рассмотреть ситуацию, сложившуюся на рынке недвижимости, без эмоций и предвзятости

Первоена что надо дать ответ, где сегодня находится рынок недвижимости?Ипотечное кредитование прекращено, и в ближайший год на негорассчитывать точно не приходится. Цены на жилую недвижимость упали в 2раза, но, тем не менее, реального увеличения сделок не происходит.Ситуация с большой частью новостроек близка к критической. Ожидаетсяпоявление изъятых залоговых квартир для продажи на аукционах. Цены вбольшинстве сегментов рынка продолжают снижаться.

При этомреальный спрос на жилую недвижимость в Украине сохраняется на оченьвысоком уровне. Истоки огромного спроса уходят во времена СССР, - итогда, и сейчас миллионы людей не имеют достойных жилищных условий. Обэтом красноречиво свидетельствует статистика: в Украине на душунаселения приходится всего 22 кв. м. жилья. Для сравнения: в Польше -34 метра, во Франции - 60 метров, а в США - 80 метров. И дефицит жильябудет нарастать - тысячи строек заморожены, и разработка новых проектовпрактически не ведется.
При высоком потенциальном спросе деньги улюдей тоже есть. Миллиарды долларов накопленные населением ждут своегочаса. По официальным данным НБУ на 1 марта, за пять месяцев кризиса,банковская система лишилась вкладов населения на 26,8 млрд. грн. и $3,5млрд. (Бизнес №12 23.03.09). Всего на руках у населения находится$40-60 млрд.! Колоссальная сумма, правда, надо учитывать, что большаячасть этих денег «осела» у жителей Киева.

На долго ли отложен спрос?

Результатом всехвышеперечисленных факторов стало ожидание населением максимальногопадения цен, так называемый отложенный спрос. По единогласномуутверждению девелоперов отложенный спрос сегодня является основнымсдерживающим фактором на рынке недвижимости.

«Многие из тех,кто имеет возможность купить квартиру или загородный дом, сейчас непокупают только потому, что цены падают. Как только появится мнение,что рынок недвижимости достиг дна или близок к нему, то сразу появитсяреальный спрос», - утверждает известный финансовый аналитик, начальник управления «Укрсоцбанка» Эрик Найман.

Что с ценами

Сегоднямногие эксперты считают, что основное падение цен на жилую недвижимостьуже произошло. Так, согласно исследованиям международной инвестиционнойкомпании Кnight Frank в первой половине 2009 годуожидается дальнейшая коррекция цен на жилую недвижимость. В марте всегменте бизнес и эконом класса ожидается снижение цен на 5-6%. К летутемпы снижения будут замедляться и в течение апреля-мая составят неболее 2% в месяц. На рынке загородной недвижимости коррекция цен всторону снижения в течение II квартала 2009 года не превысит 10-12%

Правда,возможно, осенью может наблюдаться период существенного снижения цен, всвязи с тем, что будет выставляться залоговая недвижимость. Однакокардинального влияния на рынок это не окажет. Чтобы залоговый объект нааукционе обрел привлекательную цену - требуется около полугода. Крометого, подобные объекты не пользуются высоким спросом. У них негативнаяистория и существует риск потерять квартиру, если окажется, что приотчуждении были нарушены права прежних владельцев. Но самое главное,что банкам не выгодно массово выставлять на продажу залоговое жилье,ведь это приведет к значительному снижению цен на рынке.

Эрик Найман:«По нашим оценкам под ипотекой находится порядка 2,5% жилого фондаУкраины и 5-6% киевского. Это мизер. Если посмотреть на то что,происходит в Европе и США, то там не менее 60% рынка находится подипотекой. Поэтому наши банки не успели накопить проблемных кредитов,которые топят банки на Западе».

Можно сделать вывод, что главнойпричиной отложенного спроса сегодня являетсяэмоционально-психологическая составляющая. Покупатели ждут, надеяськупить жилье по минимальной цене – и это вполне логичное, здравоеповедение.
Девелоперские компании по-разному борются с этимявлением. Одни дают огромные скидки, которые ставят под сомнениесостоятельность проекта. Более сильные застройщики предлагают различныесхемы рассроченных платежей, что должно стимулировать продажи вусловиях отсутствия ипотеки. Но подобные подходы не решаютпсихологических причин отложенного спроса.

Самый действенный способ борьбы с отложенным спросом предложила компания «Европа», которая строит коттеджный комплекс «Олимпик-Парк»под Киевом. В компании действует уникальная Программа «Защитыинвестиций в недвижимость». Программа одновременно сочетает в себе ибеспроцентную рассрочку, и возможность получения скидки до 30%.

СогласноПрограмме, покупатель в течение 10 месяцев в рассрочку оплачивает 70%от стоимости домовладения. За это время компания строит коттедж. Через10 месяцев оставшиеся 30% стоимости уменьшаются пропорциональноснижению цен на рынке. В результате финальный платеж может уменьшитьсяв несколько раз, или даже не понадобится.

«Главный удар попродажам нанесли люди, которые заняли выжидательную позицию. Те, ктоушел в «режим ожидания» в октябре-ноябре, уже выиграли в цене. Однако вдальнейшем серьезном снижении мы не уверены, поэтому предложили даннуюПрограмму. Если у человека основной сдерживающий фактор — негативныеценовые ожидания, то мы готовы разделить с ним эти риски», -комментирует генеральный директор ДК «Европа» Сергей Елисеев.

Специалисты рынка пока осторожно оценивают возможности Программы. Клавдия Бондарева, директор ФСК «Пагода»считает: «Программа защиты инвестиций», предложенная компанией«Европа», - это очень интересная и перспективная идея. Особенно внынешних непростых условиях. Однако такая схема расчета цены должнабыть изначально основана на реальной и высокопрофессиональной первичнойэкспертной оценке объекта. При этом начальная цена объекта должна иметьболее 30% рентабельности, чтобы в случае 30% последующего ее сниженияне возник вариант работы себе в убыток».

Предложение наблюдатьза строительством, являясь собственником коттеджа, но с возможностьювнести последний 30% платеж в момент сдачи дома в эксплуатацию, а вслучае значительного падения цен оставить эту сумму себе, в нынешнейситуации выглядит заманчиво. В ДК «Европа» уверены, что уникальнаяПрограмма оживит спрос на коттеджи в «Олимпик Парк»,т.к. позволит покупателям приобрести домовладения по справедливой цене.Популярность Программы резко возрастет, когда люди поймут, что рынокможет принести сюрприз и в следующем году неожиданно пойти в рост.Тогда инвестиции в коттеджи с одной стороны будут защищены рисковпадающего рынка, а с другой, грамотно вложены в случае неожиданногороста цен, который тоже возможен.

Эрик Найман:«Сейчас все говорят, что кризис может быть глубоким, но на самом делеможет и очень быстро закончиться. У людей на руках накоплена огромнаядолларовая масса, при первых признаках дестабилизации доллара намировых валютных рынках все эти деньги хлынут куда? В первую очередьони пойдут именно в недвижимость. Не на депозиты. И в этом случаевозможен такой сценарий: цены на недвижимость взлетят уже в следующемгоду даже выше того уровня, что был в 2008 году. По крайней мере, такоеразвитие сценария нужно предполагать. В долгосрочной перспективе, все,что вы сегодня купите, принесет прибыль. В интервале 5-10 лет всеоднозначно будет стоить дороже».

Автор: Александр ШМАКОВ

Источник: Газета по-киевски