Квартира за 1000$: миф или реальность?

13 апреля 2009, 09:25

Стремительное снижение цен нарынке недвижимости подвигло многих делать самые смелые прогнозы.Поползли слухи, что к маю рынок квартир достигнет дна, и однокомнатныебудут чуть ли не по $20 тысяч. Тем «веселей» сейчас наблюдать, как цены«квадрата» две недели назад неожиданно поползли вверх и покаостановились. В итоге, одна из самых дешевых квартир, которую мы нашлив крупной интернет-базе объявлений от хозяев без посредников –гостинка-малометражка по ул. Фрунзе. Продается за $44 тысячи. Еще вфеврале такую можно было купить за $35 тысяч.

Цены выросли из-за «иллюзий»

Нотем, кто не готов платить такие деньги за двадцать квадратных метров,отчаиваться не стоит. По мнению аналитиков, рост цен на жилье вызваннекоей «иллюзией спроса» и носит кратковременный характер.

– Какпоказала практика, люди стали интересоваться покупкой жилья, лишь когдана горизонте замаячили цены по 30 и менее тысяч долларов заоднокомнатную. По разным подсчетам аналитических агентств, примернотакая сумма, в среднем, и оказалась на руках у потенциальныхпокупателей. Это могли быть как деньги, которые копили на первый взноспо ипотеке, так и снятые депозиты, – говорит независимый аналитик рынкаЯрослав Цуканов.

Как уточняет эксперт, два месяца назад снижениецен достигло нужной точки, и люди принялись все более активноинтересоваться, звонить в агентства. Риэлторы тотчас узрели в этомтакое желанное оживление спроса – и сразу подняли цены. Продавцы-частники, заметив тенденцию, пошли тем же путем

– Витоге реальная активность рынка оказалась отложена еще на несколькомесяцев. Потенциальных покупателей эти цены пугают, – резюмируетЯрослав Цуканов.

В то же время, по мнению замдиректора АН«Альтаир-групп» Оксаны Казанцевой, рынок все-таки шевелится, хотянесколько сделок в месяц совершается:

– В основном покупают те,кто хочет вложить деньги. Многие не скрывают такой цели, в периодкризиса это нормальное явление. Не могу сказать, что обычные бытовыепричины покупки жилья – отселиться от родных и так далее – отпалисовсем. Но по нашим наблюдениям, все же их намного меньше.

Торг – для тех, кто платит быстро

Позвонивхозяевам упомянутой гостинки на Куреневке, мы обнаружили, что напросмотры к ним все же ходят, несмотря на выросшую цену. Хотя, помнению Оксаны Казанцевой, реальная цена малометражки без балкона идалеко от метро – намного меньше. Оксана Николаевна советуетпокупателям торговаться, хотя традиционные аргументы – состояниеквартиры, подъезда, ремонт, транспортная развязка – сегодня не стольсущественно влияют на формирование цены. Ранее, до стагнации рынканедвижимости, на одной только близости к метро могли накручивать 10%цены. Хорошее состояние квартиры, чистый подъезд позволяли добавить«лишних» 5%. Сегодня, когда желающих купить жилье – раз-два и обчелся,накручивать цену не получится.

Тот, кто хочет торговаться, должен учитывать следующее.

1) Главный аргумент – быстрые наличные.
–Поскольку предложение в разы превышает спрос, то и продавцы стремятсяне ждать решения покупателя неделями, а получить на руки живые деньги.Если им сказать, что рассчитаешься через два дня, то цену сегодня можносбить и на $5 тысяч, – говорит Оксана.
Заметим, что до того, какцены стали активно снижаться, сбить $2 тысячи при покупке – былодостижением. Зато прошлой осенью и зимой, в разгар паники и в ожиданииполного краха рынка, когда напуганные хозяева «метров» старалисьпоскорее их сбыть, можно было и $10 тысяч сторговать.

2) Удаленность от метро при торге снизит цену на $2 тысячи. Речь идет о квартирах в ценовом диапазоне $30-50 тысяч.

3 )А вот плохой ремонт или неуютный двор особо погоды не делают, ведьпродавцы и так уверены, что отдают за бесценок. Можно попытаться сбитьтысячи две на плохом состоянии, но опять-таки при условии, если хозяинповерит, что его товар готовы купить.

Лучше всего, отмечаетОксана Казанцева, торговаться за квартиры, выступающие залогом покредиту. Хозяева таких жилищ сходу готовы уступать $5 тысяч и дажеболее. А банки готовы эти квартиры еще и давать в кредит, валютный,правда, что при сегодняшнем курсе доллара невыгодно.

Дно «перенесли» на октябрь

Нужнобыть готовым к тому, что самое дешевое нынче жилье (то, которое стоиломесяц назад в пределах $30-35 тысяч) – это гостинки в малоприглядныхрайонах, с плохой сантехникой, малым метражом и не всегда лицеприятнымисоседями. Сегодня такие гостинки реально купить, поторговавшись, за$37-40 тысяч.

Хрущевки с комнатой до 17 «квадратов» обойдутся в$43-45 тысяч. Типовые (не в новострое) однокомнатные потянут в пределах$60 тысяч.

Интересно и то, что совсем недавно квартиры,идентичные по метражу и расположению, могли быть выставлены на торги сразницей в цене до $10 тысяч, а сейчас цены на них примерно одинаковые.Дело в том, что поначалу хаотично валившийся рынок недвижимости вызвалпанику среди продавцов. Те, кто боялся, что «квадрат» совершеннообесценится, или зарабатывал на перепродажах квартир, выставляли ихподешевле. Но находились и те, кто готов был держать цену и ждать.

Нынешняяже стабильность во многом объясняется тем, что люди, наконец, сталихотя бы «смотреть» жилье и хотя бы формально торговаться, даваяпродавцам понять, сколько могут отдать за такую квартиру.

Ностабилизация в ценовой политике не дает оснований считать, что рынокожидает стагнация. Цены предсказуемо и далее будут падать до тогомомента, пока у покупателей, ограниченных в возможностях получатькредит, не будет достаточно денег.

По словам Ярослава Цуканова,вместо осеннего оживления (которого реально мы уже два года ненаблюдаем) ждем снижения до пресловутых $30 тысяч за однокомнатную в 30кв. м. Причем в этот раз нижняя планка будет достигнута воктябре-декабре.

Рынок стоит, а брокер сыт

Не так уж страшна доля риэлтора в сегодняшней ситуации на рынке недвижимости.

–Пусть и редко, по 2-3 в месяц, но сделки по купле-продаже совершаются,– говорит специалист по недвижимости Александр Ткачук. – Это даетвозможность прокормиться, но времени занимает намного меньше. Сегодняпокупатели приходят с четкой целью, а не катаются с просмотра напросмотр. Поэтому вместо того, чтобы мотаться на смотрины и встречи всюнеделю, я показываю квартиры несколько раз в месяц, и параллельноподрабатываю... И число брокеров без опыта, но с амбициями,поубавилось. Так что и тут кризис на рынке в чем-то пошел на пользу.