Рост цен на жилье может возобновиться

Украинский рынок недвижимости демонстрирует первые симптомывыздоровления. По данным майского исследования АН «Планета Оболонь», средняястоимость квадратного метра киевского жилья в апреле снизилась лишь на 1,8% —до $1819; ценовой прогноз на май: -1,1%. Более того, риелторы констатируют ростчисла сделок: в апреле количество заключенных договоров купли-продажи квартирбыло почти на треть больше, чем в марте (+29%). Аналогичная картина наблюдаетсяи в остальных крупных городах Украины: темп падения цен замедлился до 0,1–0,5%в неделю; на рынке недвижимости снова появились покупатели.

Тем не менее по инерции большинство посредников и экспертовожидают дальнейшего падения цен. «Несмотря на то что цены на жилую недвижимостьв столице в последний месяц стабилизировались, ситуация на рынке радикально неулучшилась. Стоимость квартир опустилась до уровня 2005–2006 годов, однакореальный спрос по-прежнему невысок», — говорится в последнем аналитическомотчете компании «Канзас».

Подобные прогнозы риелторы обосновывают падением доходовнаселения, замороженным ипотечным кредитованием, запретом на изъятие депозитови т. д. И не учитывают двух крайне важных факторов, которые, собственно, ибудут определять поведение цен на жилье ближайшие несколько лет.

Первый из них — дефицит

Практически каждая украинская семьятак или иначе нуждается в улучшении жилищных условий. Если на одного жителя ЕСприходится от 40 до 60 кв. м жилья (в зависимости от страны), у нас этотпоказатель около 20 квадратов. При этом даже до кризиса строительство новыхжилых помещений не превышало 0,1–0,2 кв. м на душу населения в год. Стало быть,в ближайшие годы проблема дефицита сохранится.

Второй фактор — деньги

Как выяснилось в первые месяцыкризиса, только на валютных депозитах украинцев к 1 сентября 2008 годаскопилось более $15 млрд. Эти деньги уже нельзя назвать мертвым грузом — 12 маяНБУ отменил запрет на досрочное снятие депозитов (сегодня ограниченияраспространяются только на вклады в проблемных банках). Кроме того, в 2007–2008годах украинцы, по подсчетам специалистов Нацбанка, накопили в кубышках почти$26 млрд; а по оценке экономиста Эрика Наймана, с 1998 года на руках украинцевскопилось $48 млрд. Таким образом, общая сумма накоплений физлиц колеблется впределах $40–60 млрд, что, кстати, вполне похоже на правду, поскольку, даже пооценкам Федеральной резервной системы США, в Украине сосредоточено не менее 4%всех наличных долларов ($850 млрд).

Конечно, большую часть этой суммы составляют вклады илинакопления в размере $1–5 тыс., которые не позволят их владельцам приобрестидаже втрое подешевевшую по сравнению с докризисными временами квартиру. К томуже значительная часть этих денег представляет собой подушку безопасностимелкого и среднего бизнеса.

Но даже если предположить, что на рынок недвижимости можетпопасть лишь десятая часть накопленных населением средств, теоретически этихденег достаточно для бесперебойного функционирования вторичного рынканедвижимости всей страны как минимум на протяжении года. Ведь стоимость жильявернулась к уровню 2005–2006 годов. Тогда годовой оборот всего рынка украинскойвторички, по экспертным оценкам, составлял $5,5–7,5 млрд.

Первые признаки появления на рынке недвижимости сбереженийнаселения уже есть. Так, за неделю, с 11 по 18 мая, средняя стоимостьквадратного метра вторичного жилья в Киеве — впервые с начала кризиса — вырослана 0,3%.

«Спрос (в Киеве. — Прим. Контрактов) стал смещаться всторону двух- и трехкомнатных квартир, в том числе с качественным ремонтом, —утверждают аналитики АН «Планета Оболонь». — Анализ подобных сделок показывает,что в их основе так называемый обмен с доплатой. Продав низкокачественное,тесное жилье и наконец-то забрав из банков зависшие депозиты, люди приобреталиболее просторные квартиры».

Рост спроса на качественное жилье вполне закономерен:располагая всего $10–15 тыс., киевская семья сегодня вполне может перебратьсяиз однокомнатной квартиры в двушку. А вот предположение о том, чтокатализатором подобных сделок выступает изъятие из банка депозита, скореевсего, неверно. У киевлян достаточно накоплений и вне банковской системы.

Вполне вероятно, что в ближайшие годы на приобретениенедвижимости так или иначе будет потрачено от трети до половины упомянутых выше$40–60 млрд. Но не стоит забывать, что эти деньги отложены действительно начерный день. Прекрасно помнящие гиперинфляцию начала 1990-х, обвал национальнойвалюты образца 1998-го и политические катаклизмы 2004–2005 годов, украинцы небудут тратить последние сбережения до тех пор, пока не убедятся, что смутные временауже позади.

А тут уже возможны варианты

В случае пессимистичногосценария развития событий (череда новых банкротств в банковской системе,проблемы с выплатами зарплат бюджетникам, инфляция или, не дай Бог,гиперинфляция) часть накоплений будет постепенно расходоваться, а часть станетнеприкосновенным запасом украинских домохозяйств. Что будет с ценами нанедвижимость в этом случае, не берется предсказывать никто.

Зато если правительству удастся удержать экономику хотя бы внынешнем состоянии во время и после выборов, весной следующего года вполневероятно существенное оживление спроса на жилье. Правда, ценового ралли образца2005–2008 годов в 2010-м ожидать не стоит. Скорее всего, просев летом-осеньюэтого года еще на 10–15%, стоимость жилья после оживления сберегательногоспроса вернется к нынешним показателям. И будет расти вровень с увеличениемдоходов населения до тех пор, пока не возобновится ипотечное кредитование.

Автор: Владимир ХОМЯКОВ

Источник: Контракты