- Горячие темы:
- Коммуналка
- Тесты bigmir)net
Почему цены на первичное жилье не снижаются
Аргументы, оправдывающие незыблемые 10-20 тыс. грн. за строящийся квадрат.
Аргумент №1: неудовлетворенный спрос на жилье
Безусловно, цены на строящееся жилье изменились по сравнению спрошлогодним сентябрем. Пусть и остались на том же уровне в гривне, нов долларах уменьшились. Как подсчитали в «Украинской торговой гильдии»,в среднем цена первичного квадрата в долларовом выражении упала на 30%.
Но доллар-то подорожал на 60%. Уже восьмой месяц первичный рынокстагнирует, протягивая руки за помощью то к государству, то кпотенциальному покупателю.
И если в первом случае приходится ползти на коленях, то во второмможно шагать с гордо поднятой головой, продолжая диктовать своиусловия.
«Людям нужно решить жилищную проблему» — эта аксиома больше всегоокрыляет застройщика, оставшегося без приманки в виде ипотечногокредитования.
Пока работала ипотека и банки разделяли риски с застройщиками, всреднем за год продавалось 9-10 тыс. квартир на первичке и 20 тыс. навторичке. Теперь, как подсчитали в компании SV Development, навторичном рынке заключают порядка 200 сделок в месяц, а жилье вновостройках покупают единицы.
Аргумент №2: снижение цены превращает реальный спрос в отложенный
«Даже если опустить цены, то покупатели квартир, снова возьмутпаузу, чтобы дождаться еще большего падения», — уверен заместительгенерального директора по стратегическому развитию и маркетингукомпании ТММ Алексей Говорун.
Ну, а с другой стороны, застройщики тоже набрались валютныхкредитов, а если долги не погашать, то они только увеличиваются.Наверняка строители могли бы пожертвовать своей маржой и отдатьквартиры, например, по себестоимости.
«Потенциал для снижения цены есть в сегментах бизнес и премиум, —говорит директор УТГ Виталий Бойко, — но вряд ли снижение на 10-20% отнынешней цены будет решающим: покупателей это не приведет и застройщикне продаст одним махом сразу все квартиры даже по сниженной цене.
Те застройщики, которые уже предлагают квадрат за $800, находятсяна грани выживания. На подобную «скидку» соглашаются лишь те, ктовынужден погашать кредиты».
Аргумент №3: высокая себестоимость строительства
Ни один производитель не согласится опустить цену ниже себестоимости. На этом аргументе твердо стоит каждый застройщик.
«Цена квадратного метра формировалась в течение трех лет, иконечно, в долларовом исчислении, причем по старому курсу, —рассказывает Алексей Говорун. — Сколько бы ни было непроданных квартирв объекте — это актив застройщика.
Застройщику необходимо выполнять свои обязательства и перединвесторами, и перед кредиторами. И если он хочет оставаться в бизнесе,но у него нет резервов, скажем так, «подкожного жирка», тогда емуприходится продавать квартиры уже сейчас, мотивируя покупателя».
А самый распространенный пример такой мотивации — скидки. Например,при 100% оплате можно получить скидку до 20%. Только вот в большинствеслучаев такая огромная скидка может быть на квартиру такого жеогромного метража, исключая пентхаус, — 3-5-комнатную.
И на такую покупку нужна сумма около миллиона гривен. Но ирония втом, что щедрые скидки, кажется, закончились еще в феврале. Зимоймногие застройщики были сильно напуганы предсказаниями катастрофы ипытались выйти сухими из воды, предлагая скидки в рамках новогоднихакций.
Теперь же, когда весеннее солнце обещает хотя бы видимостьстабильности, щедрость застройщиков ограничивается 3-5%. И то не увсех.
Зато многие согласны получать деньги за квартиру поэтапно. Внекоторых случаях могут согласиться на двухгодичную рассрочку. Толькоесли рассрочка предлагается в чистом виде, то есть без процентов, лучшепоинтересоваться финансовым состоянием застройщика.
И, тем не менее, неофициально, как говорит аналитик компании SVDevelopment Сергей Костецкий, уступит каждый. Стоит только прийти личнои предложить наличностью $800 за квадрат против тысячи застройщика.
Например, самая дешевая однокомнатная квартира в комплексе«Солнечный», который продает компания «Пагода», стоит 670 тыс. грн. Носейчас их в предложении нет, зато есть трешки, по цене 13 тыс. грн./кв.м ($1 688, по курсу НБУ). К слову, цена изменилась в начале года, и какни странно, в сторону увеличения.
Но в «Пагоде» готовы обсуждать варианты оплаты и, вполне вероятно, скидки. Как водится, в каждом случае — индивидуальный подход.
Аргумент №4: дефицит жилья увеличивается
Неуступчивость первички вполне способна удержать весь рынокнедвижимости от ценового краха. Логика проста: 80% новостроекзаморожены, строительство ведется только на объектах с готовностью70-80%. А это новостройки, где фундамент закладывался в начале2007-ого. Сейчас новых строек не начинают. «Уже в следующем годупредложений от застройщиков может и не быть», — прогнозирует начальникотдела продаж компании «Пагода» Тарас Романенко. И вот этот провалпредложения приведет к очередному повышению цен.
Аргумент №5: рынок достиг ценового дна
Сейчас идеальное время для вложений в подешевевшие активы, считаетАлексей Говорун. Он убежден, что ниже, чем сейчас, цена на первичноежилье не опустится.
«Цены выровняются до конца года при условии, что никакихэкономических потрясений и катастроф больше не будет и останетсястабильным курс доллара, — уверяет Алексей Говорун. — Многие объектыбудут перепозиционированы согласно классу жилья, которому онидействительно соответствуют, в связи с чем и будет наблюдатьсяколебание цен, но в среднем по рынку без резких скачков на снижение илиповышение».
Так что обвал вряд ли возможен. «Рынок фактически стоит, —констатирует Сергей Костецкий, — застройщики не уменьшили ценупредложения и почти ничего не продают».
К слову, если присмотреться к предложениям застройщиков, то напродажу выставляются квартиры класса «бизнес» или «премиум». Например,в компании ТММ сейчас в продаже семь строящихся объектов, и ни один изних не относится к классу «эконом». Цены тоже соответствующие. Вкомплексе «Триумф» квадрат стоит $4,5-10 тыс.
Аргумент №6: недвижимость — единственный способ вложить деньги
Бесспорно, исключать еще большего падения цен нельзя. Но если это произойдет, то никто дешевой недвижимости не обрадуется.
«Возможно к концу 2009 года ситуация не улучшится и будут продаватьвсе, что есть по существенно сниженным ценам, — размышляет начальникотдела маркетинга и исследований компании «УТГ» Ярослав Иванов, — ноэто уже будет больше похоже на распродажу залогового имущества приболее высоких рисках — ведь дом могут не достроить при ухудшающихсяобстоятельствах».
Оптимизм вселяет никто другой, как покупатель, даже если впоследние полгода его не видно на горизонте. И даже год выжидания несыграет на понижение цены. Застройщики — народ терпеливый.
Источник:
Аргумент №1: неудовлетворенный спрос на жилье
Безусловно, цены на строящееся жилье изменились по сравнению спрошлогодним сентябрем. Пусть и остались на том же уровне в гривне, нов долларах уменьшились. Как подсчитали в «Украинской торговой гильдии»,в среднем цена первичного квадрата в долларовом выражении упала на 30%.
Но доллар-то подорожал на 60%. Уже восьмой месяц первичный рынокстагнирует, протягивая руки за помощью то к государству, то кпотенциальному покупателю.
И если в первом случае приходится ползти на коленях, то во второмможно шагать с гордо поднятой головой, продолжая диктовать своиусловия.
«Людям нужно решить жилищную проблему» — эта аксиома больше всегоокрыляет застройщика, оставшегося без приманки в виде ипотечногокредитования.
Пока работала ипотека и банки разделяли риски с застройщиками, всреднем за год продавалось 9-10 тыс. квартир на первичке и 20 тыс. навторичке. Теперь, как подсчитали в компании SV Development, навторичном рынке заключают порядка 200 сделок в месяц, а жилье вновостройках покупают единицы.
Аргумент №2: снижение цены превращает реальный спрос в отложенный
«Даже если опустить цены, то покупатели квартир, снова возьмутпаузу, чтобы дождаться еще большего падения», — уверен заместительгенерального директора по стратегическому развитию и маркетингукомпании ТММ Алексей Говорун.
Ну, а с другой стороны, застройщики тоже набрались валютныхкредитов, а если долги не погашать, то они только увеличиваются.Наверняка строители могли бы пожертвовать своей маржой и отдатьквартиры, например, по себестоимости.
«Потенциал для снижения цены есть в сегментах бизнес и премиум, —говорит директор УТГ Виталий Бойко, — но вряд ли снижение на 10-20% отнынешней цены будет решающим: покупателей это не приведет и застройщикне продаст одним махом сразу все квартиры даже по сниженной цене.
Те застройщики, которые уже предлагают квадрат за $800, находятсяна грани выживания. На подобную «скидку» соглашаются лишь те, ктовынужден погашать кредиты».
Аргумент №3: высокая себестоимость строительства
Ни один производитель не согласится опустить цену ниже себестоимости. На этом аргументе твердо стоит каждый застройщик.
«Цена квадратного метра формировалась в течение трех лет, иконечно, в долларовом исчислении, причем по старому курсу, —рассказывает Алексей Говорун. — Сколько бы ни было непроданных квартирв объекте — это актив застройщика.
Застройщику необходимо выполнять свои обязательства и перединвесторами, и перед кредиторами. И если он хочет оставаться в бизнесе,но у него нет резервов, скажем так, «подкожного жирка», тогда емуприходится продавать квартиры уже сейчас, мотивируя покупателя».
А самый распространенный пример такой мотивации — скидки. Например,при 100% оплате можно получить скидку до 20%. Только вот в большинствеслучаев такая огромная скидка может быть на квартиру такого жеогромного метража, исключая пентхаус, — 3-5-комнатную.
И на такую покупку нужна сумма около миллиона гривен. Но ирония втом, что щедрые скидки, кажется, закончились еще в феврале. Зимоймногие застройщики были сильно напуганы предсказаниями катастрофы ипытались выйти сухими из воды, предлагая скидки в рамках новогоднихакций.
Теперь же, когда весеннее солнце обещает хотя бы видимостьстабильности, щедрость застройщиков ограничивается 3-5%. И то не увсех.
Зато многие согласны получать деньги за квартиру поэтапно. Внекоторых случаях могут согласиться на двухгодичную рассрочку. Толькоесли рассрочка предлагается в чистом виде, то есть без процентов, лучшепоинтересоваться финансовым состоянием застройщика.
И, тем не менее, неофициально, как говорит аналитик компании SVDevelopment Сергей Костецкий, уступит каждый. Стоит только прийти личнои предложить наличностью $800 за квадрат против тысячи застройщика.
Например, самая дешевая однокомнатная квартира в комплексе«Солнечный», который продает компания «Пагода», стоит 670 тыс. грн. Носейчас их в предложении нет, зато есть трешки, по цене 13 тыс. грн./кв.м ($1 688, по курсу НБУ). К слову, цена изменилась в начале года, и какни странно, в сторону увеличения.
Но в «Пагоде» готовы обсуждать варианты оплаты и, вполне вероятно, скидки. Как водится, в каждом случае — индивидуальный подход.
Аргумент №4: дефицит жилья увеличивается
Неуступчивость первички вполне способна удержать весь рынокнедвижимости от ценового краха. Логика проста: 80% новостроекзаморожены, строительство ведется только на объектах с готовностью70-80%. А это новостройки, где фундамент закладывался в начале2007-ого. Сейчас новых строек не начинают. «Уже в следующем годупредложений от застройщиков может и не быть», — прогнозирует начальникотдела продаж компании «Пагода» Тарас Романенко. И вот этот провалпредложения приведет к очередному повышению цен.
Аргумент №5: рынок достиг ценового дна
Сейчас идеальное время для вложений в подешевевшие активы, считаетАлексей Говорун. Он убежден, что ниже, чем сейчас, цена на первичноежилье не опустится.
«Цены выровняются до конца года при условии, что никакихэкономических потрясений и катастроф больше не будет и останетсястабильным курс доллара, — уверяет Алексей Говорун. — Многие объектыбудут перепозиционированы согласно классу жилья, которому онидействительно соответствуют, в связи с чем и будет наблюдатьсяколебание цен, но в среднем по рынку без резких скачков на снижение илиповышение».
Так что обвал вряд ли возможен. «Рынок фактически стоит, —констатирует Сергей Костецкий, — застройщики не уменьшили ценупредложения и почти ничего не продают».
К слову, если присмотреться к предложениям застройщиков, то напродажу выставляются квартиры класса «бизнес» или «премиум». Например,в компании ТММ сейчас в продаже семь строящихся объектов, и ни один изних не относится к классу «эконом». Цены тоже соответствующие. Вкомплексе «Триумф» квадрат стоит $4,5-10 тыс.
Аргумент №6: недвижимость — единственный способ вложить деньги
Бесспорно, исключать еще большего падения цен нельзя. Но если это произойдет, то никто дешевой недвижимости не обрадуется.
«Возможно к концу 2009 года ситуация не улучшится и будут продаватьвсе, что есть по существенно сниженным ценам, — размышляет начальникотдела маркетинга и исследований компании «УТГ» Ярослав Иванов, — ноэто уже будет больше похоже на распродажу залогового имущества приболее высоких рисках — ведь дом могут не достроить при ухудшающихсяобстоятельствах».
Оптимизм вселяет никто другой, как покупатель, даже если впоследние полгода его не видно на горизонте. И даже год выжидания несыграет на понижение цены. Застройщики — народ терпеливый.
Источник:
Не пропусти другие интересные статьи, подпишись:
