- Горячие темы:
- Коммуналка
- Тесты bigmir)net
- ВНО в Украине 2024
Нежилое изобилие: выбираем офисное помещение
Эксперты объясняют такую ситуацию сокращением деловой активности и перетоком предложения из сегмента аренды в сегмент продажи.
Причем даже двукратное падение цен на недвижимость не позволяетсобственникам надеяться на ее скорую продажу, ведь у покупателей, как иу продавцов, также наблюдаются проблемы с наличностью, пишет Деловястолица.
Все на продажу!
Рынок недвижимости столицы сегодня как никогда богат предложением непрофессиональных офисных и торговых площадей на продажу.
Если ранее из общего количества предложения собственники былиготовы расстаться не более чем с каждым десятым объектом, выставляяостальные в аренду, то сейчас к продаже предлагается почти четверть отобщей базы нежилых площадей и только три четверти сдается в аренду.
«Ныне потенциальный покупатель может выбирать из более чем 2 тыс.предложений офисных помещений общей площадью 300 тыс. кв. м и почтитысячи предложений торговых площадей, общая площадь которых достигает180 тыс. кв. м. До кризиса же предложение по обоим сегментам непревышало 40–60 тыс. кв. м», — утверждают в компании SV Development.
Массовый выброс на рынок таких объектов в условиях финансовогокризиса привел к резкому снижению их стоимости. Немалую роль в этомпроцессе сыграло и укрепление доллара: потенциальные покупатели неготовы выкладывать в гривневом эквиваленте суммы почти вдвое большие,нежели прошлым летом.
В итоге всего за год, по словам директора по маркетингу SVDevelopment Владимира Степенко, стоимость продажи как офисных, так иторговых непрофессиональных коммерческих площадей упала в долларовомэквиваленте на 50–60%, а в гривневом — на 15–20%, продолжая ежемесячноснижаться на 1–10%.
«Помимо обострения финансового кризиса и практически полногосвертывания кредитования, важной причиной стремительного падения ценявляется невысокая активность на данном рынке: соотношение спроса ипредложения составляет один к десяти, то есть на 10 объектов в базахданных находится всего один покупатель.
Многим же продавцам срочно требуются средства, т. к. большинствофирм и предпринимателей средней руки хранили в такой недвижимости своисбережения, необходимые им сейчас для спасения бизнеса, поэтому онисогласны уступать. Этой же причиной объясняется и резкое увеличениедоли предложения в сегменте продажи по отношению к сегменту аренды», —пояснил г-н Степенко.
Самые дешевые офисы — подвалы
По данным экспертов, на сегодняшний день средняя стоимость офиснойнедвижимости в Киеве составляет $1,91 тыс./кв. м, в то время как годназад данный показатель достигал $4,7 тыс./кв. м.
По информации начальника отдела коммерческой недвижимости компании«Траектория» Эдуарда Визняка, больше всего за этот период подешевелиподвальные нефасадные помещения, площади без отдельного входа не напервых этажах, а также объекты, расположенные на непопулярных массивах,таких как Троещина, Лесной, Воскресенка, Куреневка.
«Стоимость подвалов серьезно упала даже в том случае, если онинаходятся в престижных новостройках в центре. Например, в нашей базеданных имеется подвал на улице Антоновича в сданной в прошлом годуновостройке с отдельным входом, который предлагается сейчас за $1,5тыс./кв. м, тогда как год назад за него просили $3 тыс./кв. м», —говорит г-н Визняк.
Именно в этой категории коммерческой офисной недвижимости(подвалы), как считают специалисты, можно найти самое дешевоепредложение, стоимость которого может быть на 80–110% нижесреднерыночного.
Например, собственники полуподвала на улице Оболонской в Подольскомрайоне столицы, несмотря на наличие ремонта и нормальной транспортнойразвязки, выставляют его за $1 тыс./кв. м, что ниже среднерыночной ценыв два раза.
А хозяева подвального помещения в самом центре (ул. ЮрияКоцюбинского) согласны отдать его за $1,05 тыс./кв. м, что почти вчетыре раза ниже цен в центральной части города.
По словам Владимира Степенко, существенно потеряли в своейстоимости ранее переоцененные офисные помещения. Например, офисы наПечерске, которые еще полгода назад предлагались по завышенной ставке в$10 тыс./кв. м, сегодня не могут найти покупателя даже по $3 тыс./кв.м.
«До 50–60% от и так невысокой среднерыночной стоимости готовысбрасывать и собственники заложенных в банке объектов, а также текомпании, которым для выживания срочно требуются наличные средства.
Скидки таких размеров позволяют не выжидать четыре–шесть месяцев,пока появится реальный покупатель, а реализовать его в течениенескольких недель», — считает г-н Степенко.
Уменьшить срок «экспозиции» помещений, по мнению специалистов,можно, не только существенно сбросив цену, но и предоставив покупателювозможность поэтапной выплаты, рассрочку платежа или аренду с правомвыкупа.
«На помещения, предлагаемые по таким схемам, спрос в два-три разавыше, так как у клиентов также проблемы с деньгами. Как правило, такоепредложение, если оно выставлено по разумным среднерыночным ценам, незадерживается в базах данных агентств более одного месяца», —рассказывает Эдуард Визняк.
PR-менеджер «Украинской риэлторской группы» Дарья Дружченкодобавляет, что повышенный спрос наблюдается и на объекты, выставленныепо среднерыночным ценам, расположенные в определенных местахШевченковского (на КПИ, Шулявке, Лукьяновке, ул. Артема), Голосевского(по ул. Антоновича, Большой Васильковской) или Печерского районов (набул. Леси Украинки).
«Преимуществом при продаже является и определенный набор требованийк помещению, которые выставляют покупатели: выход на фасад, хорошаятранспортная развязка и парковка, наличие отдельного входа и офисногоремонта (пусть не дорогого, но позволяющего сразу после покупкиработать в офисе), наличие мини-АТС и выделенной линии интернет. А поплощади наибольший интерес вызывают объекты от 40 до 150 кв. м», —рассказывает г-жа Дружченко.
Торговля — в хвосте
На рынке непрофессиональных торговых площадей наблюдаются схожие софисным сегментом тенденции, но средняя стоимость квадратного метравыше ($2,4 тыс./кв. м против $6 тыс./кв. м год назад), а спрос иколичество сделок значительно меньше.
«Если в сегменте нежилых офисных помещений в Киеве ежемесячнорегистрируется порядка 100 транз-акций, то в сегменте торговых площадей— 20–30», — подчеркивает Владимир Степенко. Более высокие цены наторговые помещения по сравнению с офисными площадями специалистыобъясняют тем, что прибыль, которую приносят площади под торговлю,больше, нежели прибыль от помещения под офис.
Мизерная же активность в сегменте объясняется состоянием рынка:если офисы покупают, как правило, те компании, которые ранее их снималии хотят сэкономить в будущем на аренде, то торговые площадипреимущественно приобретают уже состоявшиеся компании малого и среднегоритейла для расширения, а дела у них на сегодняшний день идут не особоуспешно.
Тем не менее собственникам торговых помещений также нужны средствана преодоление кризиса, и они готовы демпинговать. Как и в сектореофисов, самыми дешевыми на рынке являются подвальные и полуподвальныеобъекты в т. ч. и в самом центре столицы.
Например, согласно базе компании SV Development, собственники300-метрового помещения под магазин на улице Рейтарской сейчасвыставили его на продажу всего за $1,3 тыс./кв. м. А на Московскомпроспекте 250 кв. м под магазин в оживленной зоне предлагается по $1,45тыс./кв. м, причем хозяева еще готовы торговаться.
Несмотря на столь низкие цены, по словам Дарьи Дружченко,большинство потенциальных покупателей заняли выжидательную позицию,надеясь на дальнейшее их удешевление. Активность они проявляют лишь вотношении очень дешевых объектов (в два-три раза ниже среднерыночнойстоимости) площадью 170–250 кв. м, с витражами, расположенных в местахинтенсивных пассажиропотоков, в то время как год назад рынок пестрелзаявками от 1 тыс. кв. м.
Также риэлторы отмечают, что приоритетными для покупки торговыхнепрофессиональных площадей являются отнюдь не приближенные к центрурайоны, как в других сегментах, а исключительно самый центр города(магазины на так называемой «красной линии» — от Европейской площади допересечения ул. Большой Васильковской и Саксаганского), улицы,прилегающие к «Каравану», станциям метро «Левобережная», «Дарница» и«Нивки», улице Сагайдачного, а также такие густонаселенные иобеспеченные районы города, как Оболонь или Позняки.
Учитывая малый спрос на непрофессиональные торговые помещения,эксперты едины во мнении: за лето они подешевеют еще на 12–15%. Что жекасается непрофессиональных офисов, то процент снижения стоимости здесьпрогнозируется меньший — 8–10% за лето.
Источник:
Причем даже двукратное падение цен на недвижимость не позволяетсобственникам надеяться на ее скорую продажу, ведь у покупателей, как иу продавцов, также наблюдаются проблемы с наличностью, пишет Деловястолица.
Все на продажу!
Рынок недвижимости столицы сегодня как никогда богат предложением непрофессиональных офисных и торговых площадей на продажу.
Если ранее из общего количества предложения собственники былиготовы расстаться не более чем с каждым десятым объектом, выставляяостальные в аренду, то сейчас к продаже предлагается почти четверть отобщей базы нежилых площадей и только три четверти сдается в аренду.
«Ныне потенциальный покупатель может выбирать из более чем 2 тыс.предложений офисных помещений общей площадью 300 тыс. кв. м и почтитысячи предложений торговых площадей, общая площадь которых достигает180 тыс. кв. м. До кризиса же предложение по обоим сегментам непревышало 40–60 тыс. кв. м», — утверждают в компании SV Development.
Массовый выброс на рынок таких объектов в условиях финансовогокризиса привел к резкому снижению их стоимости. Немалую роль в этомпроцессе сыграло и укрепление доллара: потенциальные покупатели неготовы выкладывать в гривневом эквиваленте суммы почти вдвое большие,нежели прошлым летом.
В итоге всего за год, по словам директора по маркетингу SVDevelopment Владимира Степенко, стоимость продажи как офисных, так иторговых непрофессиональных коммерческих площадей упала в долларовомэквиваленте на 50–60%, а в гривневом — на 15–20%, продолжая ежемесячноснижаться на 1–10%.
«Помимо обострения финансового кризиса и практически полногосвертывания кредитования, важной причиной стремительного падения ценявляется невысокая активность на данном рынке: соотношение спроса ипредложения составляет один к десяти, то есть на 10 объектов в базахданных находится всего один покупатель.
Многим же продавцам срочно требуются средства, т. к. большинствофирм и предпринимателей средней руки хранили в такой недвижимости своисбережения, необходимые им сейчас для спасения бизнеса, поэтому онисогласны уступать. Этой же причиной объясняется и резкое увеличениедоли предложения в сегменте продажи по отношению к сегменту аренды», —пояснил г-н Степенко.
Самые дешевые офисы — подвалы
По данным экспертов, на сегодняшний день средняя стоимость офиснойнедвижимости в Киеве составляет $1,91 тыс./кв. м, в то время как годназад данный показатель достигал $4,7 тыс./кв. м.
По информации начальника отдела коммерческой недвижимости компании«Траектория» Эдуарда Визняка, больше всего за этот период подешевелиподвальные нефасадные помещения, площади без отдельного входа не напервых этажах, а также объекты, расположенные на непопулярных массивах,таких как Троещина, Лесной, Воскресенка, Куреневка.
«Стоимость подвалов серьезно упала даже в том случае, если онинаходятся в престижных новостройках в центре. Например, в нашей базеданных имеется подвал на улице Антоновича в сданной в прошлом годуновостройке с отдельным входом, который предлагается сейчас за $1,5тыс./кв. м, тогда как год назад за него просили $3 тыс./кв. м», —говорит г-н Визняк.
Именно в этой категории коммерческой офисной недвижимости(подвалы), как считают специалисты, можно найти самое дешевоепредложение, стоимость которого может быть на 80–110% нижесреднерыночного.
Например, собственники полуподвала на улице Оболонской в Подольскомрайоне столицы, несмотря на наличие ремонта и нормальной транспортнойразвязки, выставляют его за $1 тыс./кв. м, что ниже среднерыночной ценыв два раза.
А хозяева подвального помещения в самом центре (ул. ЮрияКоцюбинского) согласны отдать его за $1,05 тыс./кв. м, что почти вчетыре раза ниже цен в центральной части города.
По словам Владимира Степенко, существенно потеряли в своейстоимости ранее переоцененные офисные помещения. Например, офисы наПечерске, которые еще полгода назад предлагались по завышенной ставке в$10 тыс./кв. м, сегодня не могут найти покупателя даже по $3 тыс./кв.м.
«До 50–60% от и так невысокой среднерыночной стоимости готовысбрасывать и собственники заложенных в банке объектов, а также текомпании, которым для выживания срочно требуются наличные средства.
Скидки таких размеров позволяют не выжидать четыре–шесть месяцев,пока появится реальный покупатель, а реализовать его в течениенескольких недель», — считает г-н Степенко.
Уменьшить срок «экспозиции» помещений, по мнению специалистов,можно, не только существенно сбросив цену, но и предоставив покупателювозможность поэтапной выплаты, рассрочку платежа или аренду с правомвыкупа.
«На помещения, предлагаемые по таким схемам, спрос в два-три разавыше, так как у клиентов также проблемы с деньгами. Как правило, такоепредложение, если оно выставлено по разумным среднерыночным ценам, незадерживается в базах данных агентств более одного месяца», —рассказывает Эдуард Визняк.
PR-менеджер «Украинской риэлторской группы» Дарья Дружченкодобавляет, что повышенный спрос наблюдается и на объекты, выставленныепо среднерыночным ценам, расположенные в определенных местахШевченковского (на КПИ, Шулявке, Лукьяновке, ул. Артема), Голосевского(по ул. Антоновича, Большой Васильковской) или Печерского районов (набул. Леси Украинки).
«Преимуществом при продаже является и определенный набор требованийк помещению, которые выставляют покупатели: выход на фасад, хорошаятранспортная развязка и парковка, наличие отдельного входа и офисногоремонта (пусть не дорогого, но позволяющего сразу после покупкиработать в офисе), наличие мини-АТС и выделенной линии интернет. А поплощади наибольший интерес вызывают объекты от 40 до 150 кв. м», —рассказывает г-жа Дружченко.
Торговля — в хвосте
На рынке непрофессиональных торговых площадей наблюдаются схожие софисным сегментом тенденции, но средняя стоимость квадратного метравыше ($2,4 тыс./кв. м против $6 тыс./кв. м год назад), а спрос иколичество сделок значительно меньше.
«Если в сегменте нежилых офисных помещений в Киеве ежемесячнорегистрируется порядка 100 транз-акций, то в сегменте торговых площадей— 20–30», — подчеркивает Владимир Степенко. Более высокие цены наторговые помещения по сравнению с офисными площадями специалистыобъясняют тем, что прибыль, которую приносят площади под торговлю,больше, нежели прибыль от помещения под офис.
Мизерная же активность в сегменте объясняется состоянием рынка:если офисы покупают, как правило, те компании, которые ранее их снималии хотят сэкономить в будущем на аренде, то торговые площадипреимущественно приобретают уже состоявшиеся компании малого и среднегоритейла для расширения, а дела у них на сегодняшний день идут не особоуспешно.
Тем не менее собственникам торговых помещений также нужны средствана преодоление кризиса, и они готовы демпинговать. Как и в сектореофисов, самыми дешевыми на рынке являются подвальные и полуподвальныеобъекты в т. ч. и в самом центре столицы.
Например, согласно базе компании SV Development, собственники300-метрового помещения под магазин на улице Рейтарской сейчасвыставили его на продажу всего за $1,3 тыс./кв. м. А на Московскомпроспекте 250 кв. м под магазин в оживленной зоне предлагается по $1,45тыс./кв. м, причем хозяева еще готовы торговаться.
Несмотря на столь низкие цены, по словам Дарьи Дружченко,большинство потенциальных покупателей заняли выжидательную позицию,надеясь на дальнейшее их удешевление. Активность они проявляют лишь вотношении очень дешевых объектов (в два-три раза ниже среднерыночнойстоимости) площадью 170–250 кв. м, с витражами, расположенных в местахинтенсивных пассажиропотоков, в то время как год назад рынок пестрелзаявками от 1 тыс. кв. м.
Также риэлторы отмечают, что приоритетными для покупки торговыхнепрофессиональных площадей являются отнюдь не приближенные к центрурайоны, как в других сегментах, а исключительно самый центр города(магазины на так называемой «красной линии» — от Европейской площади допересечения ул. Большой Васильковской и Саксаганского), улицы,прилегающие к «Каравану», станциям метро «Левобережная», «Дарница» и«Нивки», улице Сагайдачного, а также такие густонаселенные иобеспеченные районы города, как Оболонь или Позняки.
Учитывая малый спрос на непрофессиональные торговые помещения,эксперты едины во мнении: за лето они подешевеют еще на 12–15%. Что жекасается непрофессиональных офисов, то процент снижения стоимости здесьпрогнозируется меньший — 8–10% за лето.
Источник:
Не пропусти другие интересные статьи, подпишись:
