- Горячие темы:
- Коммуналка
- Тесты bigmir)net
- ВНО в Украине 2024
Почему оценщики предпочитают новостройки?
Такая тенденция, безусловно, является симптоматичной. Поэтому предлагаю постараться достаточно непредвзято ее проанализировать на предмет привлекательности.
Отправной точкой наших рассуждений является ответ на вопрос: «Кто видит больше квартир в городе Харькове»? Риэлторы ли, строители, дизайнеры? Вообще-то, врачи скорой помощи, но по причинам, не относящимся к нашим рассуждениям.
Ответ на самом деле прост. Более других видят различные квартиры, в разных районах города оценщики. Причем это зафиксировано документально в отчетах о независимой оценке. Конкретно, они работают с каждой квартирой не менее 8 рабочих часов. Например, я за прошедший год осмотрел около 200 квартир. И цель посещения квартир у оценщиков профессиональная – независимая оценка объекта недвижимости, в нашем случае жилья. Оценщики независимы тем, что их целью не является продажа-покупка объекта оценки. Им надо критически относится к объекту оценки, зафиксировать аналогии, проанализировать рынок, сопоставить, оценить на сегодняшний день и как правило предположить перспективы инвестиций вложенных в данный объект недвижимости.
Начнем с последнего, с инвестиционной привлекательности вложенных средств в жилье в многоквартирном доме. Фактом является то, что за 9 месяцев кризиса меньше всех потерял тот, кто прибрел квартиру введенном в эксплуатацию новострое. При условии, что квартира приобреталась непосредственно у застройщика, для проживания, а не для перепродажи и дом введен в эксплуатацию. А в не которых случаях люди не только не потеряли, но их вложения стали более ценными.
Становится возможным утверждать, что в период кризиса стоимость 1 квадратного метра готового новостроя снизилась меньше, чем 1 кв.м. вторичного жилья. Этому можно возразить, что ликвидность вторичного жилья в период кризиса выше, чем нового жилья из-за его увеличенной площади и комфортных условий, а значит и цены. На это я могу ответить тем, что продажа жилья в таких случаях – вынужденная мера. Я бы сказал критическая. То есть, у хозяев квартиры существуют обязательства перед финансовыми учреждениями (либо партнерами), которые они не в состоянии обслуживать. К тому же, совершив вынужденную продажу вторичного жилья люди, становятся арендаторами жилья, а продав новострой, есть шанс приобрести квартиру на вторичном рынке. Хотя такое утверждение выглядит достаточно спорным.
Такая мера, безусловно, является критичной, а банки стараются избежать ее.
Как пример, рассмотрим ситуацию, когда человек не обременен долгами, но остро нуждается в средства. Уверяю, что и в период кризиса банки выдают кредиты, но только серьезным клиентам, в платежеспособности которых они уверены на 100%. К таким клиентам я отношу тех, кто сейчас интересуется покупкой новостроя. Обращаю внимание, что по имеющейся информации, банки Украины разослали аккредитованным оценщикам требования о корректировке стоимости квартир в зависимости от категории дома при оценки для залога в период кризиса. На сегодняшний день они таковы:
«Хрущовка» минус 20-30% от рыночной стоимости;
«Панель 9-16 этаж.» - 15-20%;
«Сталинка» - 10-15%;
«Новострой» - 0-5%.
Эти расчеты означают, что тот, кто владеет квартирой в новострое, имеет возможность получить больше денежных средств от банка, чем тот, кто владеет «вторичкой». Появляется весьма серьезный шанс опередить конкурентов в период падения цен и дефицита денежных средств. Не будим удивляться тому, что многие люди стали богаче именно в период кризиса.
Кроме того, при выходе экономики из кризиса, восстановление цены 1 кв.м. новостроя будет происходить быстрее. Добавляет критичности ситуация со строительством нового жилья. За прошедшие 9 месяцев не начато строительство ни одного дома, на фоне того, что к незавершенному строительству недоверие уже подорвано. Дефицит готовых новых квартир делает свое дело.
Но главная черта привлекательности первички заключается в самой новизне жилья. А это значит новые стены, не протекающие трубы, чистый подъезд, возможность самому определить внутреннюю планировку, утеплитель стен, наличие парковки, обустроенный и озелененный двор, действенная охрана.
Особенно выгодно приобретать квартиру в новострое сейчас. Цена 1 кв.м. готовой первички в приближенных к Центру районов сопоставим с Салтовской «панелькой», плюс высокая вероятность получения рассрочки платежа.
Как же с минусами? А минусы во многом заключены в стереотипах. Главный из которых: «В новом доме надо делать ремонт». Но ремонт делается и в купленной «вторичке» не реже чем в новострое. Не секрет, что 60% продаваемого жилья в г. Харькове требует ремонта, а 30% протянет без ремонта 1-2 года. Вложив даже значительные денежные средства в ремонт старого жилья не добиться уровня комфорта новостроя. Это и высота потолков и площадь кухни, санузлов, комнат, присутствие вспомогательных помещений, вентиляция. Допустим, что в «сталинках» есть хорошие планировки и сделан добротный ремонт, но вы не будите менять все трубы в доме, ремонтировать лестницу, не замените окна в подъездах, не проведете лифт? А загляните в подвал «сталинки». В лучших случаях в них находятся магазины, кафе и т.д. Но какая там произведена перепланировка, кто давал на это разрешение и как это отразиться на целостности дома известно только Богу.
Кроме этого, новый дом не вводится в эксплуатацию без обустройства придомовой территории. Это единственные дворы без ям, с озеленением, и выходя из подъезда вас не встретит стойкий запах из мусорного бака.
И все таки, многих смущают многочисленные ремонты в новых домах первые 1-2 года. Это неоспоримый факт, но эти ремонты будут производиться строительными бригадами, быстро, в рабочее время и по будням, когда взрослые на работе, а дети в школе. Затем - много лет без шума. В старых домах ремонт делают вечно, своими силами, после работы и в выходные дни. Кому это порядком надоело, тот поймет меня.
Положительный, безо всякого сомнения, момент – это то, что в новостроях, как правило, предусматривается если не гараж, то хотя бы парковочные места. Даже дома эконом-класса уже не строят без парковок. Этим большинство старых домов похвастаться не может. Среди районов города, особенно плохо с охраняемыми автостоянками в районе «Новых Домов». На Салтовке, Алексеевке, если найдете автостоянку в радиусе 500 метров, то кроме 8 грн.*364 дня = 2912 грн в год (!) Вы столкнетесь с проблемой практического отсутствия дороги. Вроде бы мелочь, но в дождливую погоду вам обеспечена грязная и мокрая обувь.
Еще один положительный момент. Почти все новые дома находятся на обслуживании частных ЖЭКов принадлежащих застройщикам. Стандартный обыватель панически этого боится, но объяснить свои страхи аргументированно не может. Просто надо сравнить работу частного ЖЭКа и коммунального. Но сравнивать-то нечего – частный ЖЭК работает и несет ответственность. Есть конкретные люди, отвечающие за свой участок работы при отсутствии откровенного вымогательства. Стоимость своих услуг частный ЖЭК рассчитывает сам и старается экономить, коммунальному же расценки спускаются «сверху», а проблемы жильцов «посылаются» в неизвестном направлении.
Тему соседей в старых домах обсуждать не совсем этично, но все же. Разные люди живут и в новых и в старых домах, но мне кажется, если человек что-то приобрел за свои деньги, то будет бережней к этому относиться, чем тот, кто получил это «от завода» или государства. А эта атмосфера способствует и общему уважительному отношению к соседям по жилью.
Уже подводя итог нашим рассуждениям, думается, что людей охватил пресловутый «украинский потребительский вирус». Они стараются выглядеть «круче» в глазах своих знакомых. Если человек живет в «хрущевке», а покупает автомобиль дороже жилья в несколько раз, то это точно симптом «украинского потребительского вируса». Но еще думается, что недолго осталось ждать того времени, когда люди будут улучшать условия своего проживания не из-за «вируса», а по убеждению, в заботе о здоровье и комфорте своей семьи.
Отправной точкой наших рассуждений является ответ на вопрос: «Кто видит больше квартир в городе Харькове»? Риэлторы ли, строители, дизайнеры? Вообще-то, врачи скорой помощи, но по причинам, не относящимся к нашим рассуждениям.
Ответ на самом деле прост. Более других видят различные квартиры, в разных районах города оценщики. Причем это зафиксировано документально в отчетах о независимой оценке. Конкретно, они работают с каждой квартирой не менее 8 рабочих часов. Например, я за прошедший год осмотрел около 200 квартир. И цель посещения квартир у оценщиков профессиональная – независимая оценка объекта недвижимости, в нашем случае жилья. Оценщики независимы тем, что их целью не является продажа-покупка объекта оценки. Им надо критически относится к объекту оценки, зафиксировать аналогии, проанализировать рынок, сопоставить, оценить на сегодняшний день и как правило предположить перспективы инвестиций вложенных в данный объект недвижимости.
Начнем с последнего, с инвестиционной привлекательности вложенных средств в жилье в многоквартирном доме. Фактом является то, что за 9 месяцев кризиса меньше всех потерял тот, кто прибрел квартиру введенном в эксплуатацию новострое. При условии, что квартира приобреталась непосредственно у застройщика, для проживания, а не для перепродажи и дом введен в эксплуатацию. А в не которых случаях люди не только не потеряли, но их вложения стали более ценными.
Становится возможным утверждать, что в период кризиса стоимость 1 квадратного метра готового новостроя снизилась меньше, чем 1 кв.м. вторичного жилья. Этому можно возразить, что ликвидность вторичного жилья в период кризиса выше, чем нового жилья из-за его увеличенной площади и комфортных условий, а значит и цены. На это я могу ответить тем, что продажа жилья в таких случаях – вынужденная мера. Я бы сказал критическая. То есть, у хозяев квартиры существуют обязательства перед финансовыми учреждениями (либо партнерами), которые они не в состоянии обслуживать. К тому же, совершив вынужденную продажу вторичного жилья люди, становятся арендаторами жилья, а продав новострой, есть шанс приобрести квартиру на вторичном рынке. Хотя такое утверждение выглядит достаточно спорным.
Такая мера, безусловно, является критичной, а банки стараются избежать ее.
Как пример, рассмотрим ситуацию, когда человек не обременен долгами, но остро нуждается в средства. Уверяю, что и в период кризиса банки выдают кредиты, но только серьезным клиентам, в платежеспособности которых они уверены на 100%. К таким клиентам я отношу тех, кто сейчас интересуется покупкой новостроя. Обращаю внимание, что по имеющейся информации, банки Украины разослали аккредитованным оценщикам требования о корректировке стоимости квартир в зависимости от категории дома при оценки для залога в период кризиса. На сегодняшний день они таковы:
«Хрущовка» минус 20-30% от рыночной стоимости;
«Панель 9-16 этаж.» - 15-20%;
«Сталинка» - 10-15%;
«Новострой» - 0-5%.
Эти расчеты означают, что тот, кто владеет квартирой в новострое, имеет возможность получить больше денежных средств от банка, чем тот, кто владеет «вторичкой». Появляется весьма серьезный шанс опередить конкурентов в период падения цен и дефицита денежных средств. Не будим удивляться тому, что многие люди стали богаче именно в период кризиса.
Кроме того, при выходе экономики из кризиса, восстановление цены 1 кв.м. новостроя будет происходить быстрее. Добавляет критичности ситуация со строительством нового жилья. За прошедшие 9 месяцев не начато строительство ни одного дома, на фоне того, что к незавершенному строительству недоверие уже подорвано. Дефицит готовых новых квартир делает свое дело.
Но главная черта привлекательности первички заключается в самой новизне жилья. А это значит новые стены, не протекающие трубы, чистый подъезд, возможность самому определить внутреннюю планировку, утеплитель стен, наличие парковки, обустроенный и озелененный двор, действенная охрана.
Особенно выгодно приобретать квартиру в новострое сейчас. Цена 1 кв.м. готовой первички в приближенных к Центру районов сопоставим с Салтовской «панелькой», плюс высокая вероятность получения рассрочки платежа.
Как же с минусами? А минусы во многом заключены в стереотипах. Главный из которых: «В новом доме надо делать ремонт». Но ремонт делается и в купленной «вторичке» не реже чем в новострое. Не секрет, что 60% продаваемого жилья в г. Харькове требует ремонта, а 30% протянет без ремонта 1-2 года. Вложив даже значительные денежные средства в ремонт старого жилья не добиться уровня комфорта новостроя. Это и высота потолков и площадь кухни, санузлов, комнат, присутствие вспомогательных помещений, вентиляция. Допустим, что в «сталинках» есть хорошие планировки и сделан добротный ремонт, но вы не будите менять все трубы в доме, ремонтировать лестницу, не замените окна в подъездах, не проведете лифт? А загляните в подвал «сталинки». В лучших случаях в них находятся магазины, кафе и т.д. Но какая там произведена перепланировка, кто давал на это разрешение и как это отразиться на целостности дома известно только Богу.
Кроме этого, новый дом не вводится в эксплуатацию без обустройства придомовой территории. Это единственные дворы без ям, с озеленением, и выходя из подъезда вас не встретит стойкий запах из мусорного бака.
И все таки, многих смущают многочисленные ремонты в новых домах первые 1-2 года. Это неоспоримый факт, но эти ремонты будут производиться строительными бригадами, быстро, в рабочее время и по будням, когда взрослые на работе, а дети в школе. Затем - много лет без шума. В старых домах ремонт делают вечно, своими силами, после работы и в выходные дни. Кому это порядком надоело, тот поймет меня.
Положительный, безо всякого сомнения, момент – это то, что в новостроях, как правило, предусматривается если не гараж, то хотя бы парковочные места. Даже дома эконом-класса уже не строят без парковок. Этим большинство старых домов похвастаться не может. Среди районов города, особенно плохо с охраняемыми автостоянками в районе «Новых Домов». На Салтовке, Алексеевке, если найдете автостоянку в радиусе 500 метров, то кроме 8 грн.*364 дня = 2912 грн в год (!) Вы столкнетесь с проблемой практического отсутствия дороги. Вроде бы мелочь, но в дождливую погоду вам обеспечена грязная и мокрая обувь.
Еще один положительный момент. Почти все новые дома находятся на обслуживании частных ЖЭКов принадлежащих застройщикам. Стандартный обыватель панически этого боится, но объяснить свои страхи аргументированно не может. Просто надо сравнить работу частного ЖЭКа и коммунального. Но сравнивать-то нечего – частный ЖЭК работает и несет ответственность. Есть конкретные люди, отвечающие за свой участок работы при отсутствии откровенного вымогательства. Стоимость своих услуг частный ЖЭК рассчитывает сам и старается экономить, коммунальному же расценки спускаются «сверху», а проблемы жильцов «посылаются» в неизвестном направлении.
Тему соседей в старых домах обсуждать не совсем этично, но все же. Разные люди живут и в новых и в старых домах, но мне кажется, если человек что-то приобрел за свои деньги, то будет бережней к этому относиться, чем тот, кто получил это «от завода» или государства. А эта атмосфера способствует и общему уважительному отношению к соседям по жилью.
Уже подводя итог нашим рассуждениям, думается, что людей охватил пресловутый «украинский потребительский вирус». Они стараются выглядеть «круче» в глазах своих знакомых. Если человек живет в «хрущевке», а покупает автомобиль дороже жилья в несколько раз, то это точно симптом «украинского потребительского вируса». Но еще думается, что недолго осталось ждать того времени, когда люди будут улучшать условия своего проживания не из-за «вируса», а по убеждению, в заботе о здоровье и комфорте своей семьи.
Автор: Михаил Шевченко
Источник:
Не пропусти другие интересные статьи, подпишись:
