- Горячие темы:
- Коммуналка
- Тесты bigmir)net
Земля в кредит: возможности и препятствия
Возможность первая, распространенная: аренда с последующим выкупом
Уже многие годы процветает аренда земли, при которой ежемесячныевыплаты засчитываются в счет стоимости земли – а потом происходит выкупучастка за меньшую или даже символическую сумму. До недавних времензанимались этим, в основном, предприниматели – от промышленников дооснователей дачных коттеджных городков. Все они – люди и предприятиявесьма не бедные; их вынуждает прибегать к аренде не недостатоккапитала, а особенности земельного законодательства, пишет ПростобанкКонсалтинг.
Дело в том, что если вы собираетесь приобрести участокгосударственной или коммунальной собственности без построек не ссельскохозяйственными целями – то по существующим законам вы должныпосетить земельный аукцион. Из-за статьи 127 Земельного кодексапокупатель, даже имея на руках немалые средства, не может, присмотревучасток, совершить простую его покупку у властей, владеющих землей.Закон требует «конкурентных условий» землепродажи, то есть публичныхторгов – а это долгая история, приводящая, как минимум, к значительномуудорожанию земли.
Единственная здравая «дверь» в землепользование открывается, еслина участке находятся постройки покупателя. Тогда, по закону, владелецпостройки может выкупить землю вокруг нее без аукциона. Из-за этого истала массовой такая практика – человек или предприятие берет землю варенду, строится на ней, а потом выкупает землю.
При этом договор аренды составляется так, что ежемесячные арендныевыплаты засчитываются как часть выплат стоимости земли. Другимисловами, землевладелец и покупатель используют временный кредит илирассрочку (до времени окончания постройки и вступления арендатора вправа собственника недвижимости) в завуалированной договорной форме.Добавим к этому и то, что по закону «добросовестный арендатор имеетпреимущественное право покупки арендуемого имущества в случае егопродажи».
С недавних пор эта схема начала распространяться и в отношениипростых граждан – физических лиц, покупающих путем аренды с выкупомнебольшие участки в пределах сел и маленьких городков. В этом случаепокупатель чаще всего совершает арендные выплаты не только до окончанияпостройки, но вплоть до полной выплаты стоимости земли. После этогосовершается выкуп земли за символическую 1 гривну или, к примеру, зацену последней ежемесячной выплаты. То есть рассрочка становитсяполной.
Другими словами, землевладелец населенного пункта (а им являетсясельсовет или горсовет) делит стоимость участка земли на желаемоеколичество месяцев аренды и предлагает эту стоимость арендных выплатпокупателю. Обычно в этом случае общая сумма выплат превышаетзаявленную стоимость земли на 1-15% – что, согласитесь, гораздогуманнее кредитных ставок любого банка.
Например, по данным на 12.11.2009 в интернете есть объявление опродаже участка в селе в 87 километрах от Киева размером 25 сотокноминальной стоимостью 15 000 долларов в двухлетний «лизинг» (так вобъявлении) по 700 долларов в месяц (то есть за общий объем выплат 16800 долларов).
К слову о «лизинге»
Проверить распространенность такой практики легко, введя винтернет-поисковик слова «земля аренда выкуп». Однако, изучая найденныеобъявления, вы непременно наткнетесь на предложение некоторымисельсоветами принадлежащих им земельных участков в «лизинг». О чем идетречь в таких объявлениях?
Речь идет все о той же аренде с последующим выкупом за минимальнуюоговоренную в договоре арендодателя и арендатора сумму. Такая схемадействительно мало чем отличается от классического лизинга. Однакоупотреблять это английское слово с юридической точки зрения здесьсовершенно неправомерно.
По словам Екатерины Гутгарц, юриста адвокатского бюро «АБГ»,«земля, другие природные объекты, а также целостные имущественныекомплексы не могут быть предметами лизинга. Исключений из этого правиланет». Помимо того, договор финансового лизинга в смысле налогообложенияприравнивается к продаже объекта лизинга. Между тем, любая аренднаясхема до момента выкупа, безусловно, является именно арендой ссоответствующим налогообложением.
Можно ли купить землю под своей постройкой в рассрочку?
Возникает законный вопрос: а нельзя ли взять землю в аренду намного лет, быстро построиться и сразу же после этого оформить покупкуэтой земли с рассрочкой оставшихся платежей? Ведь никакой разницы дляпродавца земли: получать арендные выплаты – или в тех же размерахрассроченные платежи после продажи. До 2009 года ответ был быотрицательным, но полгода назад Кабмин утвердил Постановление №381 от22.04.09, дополненное им же в июле.
Теперь, согласно закону, возможна рассрочка покупки земли сроком допяти лет с равными выплатами не реже, чем раз в три месяца. Каждаявыплата госоргану-продавцу пересчитывается с индексом прогнозируемойГоскомстатом инфляции в срок от момента последней выплаты до моментаследующей. Просроченный более чем два месяца платеж является основаниемдля отказа продавца (сельсовета, горсовета, обладминистрации) отрассрочки и требования немедленной уплаты полной стоимости проданнойземли. Наконец, желающие приобрести землю в рассрочку еще до заключениядоговора купли-продажи должны перечислить на определенный счетГосказначейства аванс, определенный продавцом земли (за этот авансгосслужбы обязаны нанять экспертную оценку земельного участка).
Проект землеустройства
По словам экспертов, рассчитывать купить без аукциона несколькогектаров, ссылаясь на наличие недвижимости площадью 10 квадратныхметров, было бы наивно – хотя формально ограничения площади выкупаемойземли нет. Согласно законодательству, арендатор может выкупить землюпод самой постройкой и землю, «необходимую для обслуживания этойнедвижимости». Но как определить, сколько земли нужно для обслуживания?Законы этого не указывают.
Поэтому на практике для благополучного совершения выкупа земли вконце арендного срока необходимо с самого начала, еще до строительства,подготовить при помощи организации или предпринимателя, имеющегосоответствующую лицензию, проект землеустройства для отвода земельногоучастка. Проект должен быть умело рассчитан на всю арендуемую будущимпокупателем площадь.
В противном случае такой проект будет готовиться уженепосредственно в ходе подготовки договора выкупа уполномоченнымигосударством землеустроителями и экспертами (без проекта отвода купитьземлю нельзя) – и покупателю придется, мягко говоря, рассчитывать наблагосклонность этих лиц. Ведь они будут иметь все права «отрезать»часть арендованного вами участка на основании ее «ненужности» дляобслуживания вашей постройки. И тогда факт ваших многочисленныхарендных выплат за весь участок не даст вам никаких юридических прав наотрезаемый экспертами «кусок».
Кроме того, помните, что любой проект землеустройства дляземлеотвода должен быть согласован с местными органами: земельныхресурсов, природоохранным, санитарно-эпидемиологическим и охраныкультурного наследия.
Будьте внимательны
Некоторые арендаторы, в том числе крупные предприятия, не смоглисовершить окончательный выкуп земли из-за элементарных юридическихошибок. Не подумайте, что речь идет о сознательных махинацияхюридически грамотного арендодателя. В подавляющем большинстве случаевгосорганы при подготовке акта выкупа земли обнаружили ошибки,совершенные именно арендодателями сельской местности.
Так, по закону, незастроенными и неимеющими хозяйственногоназначения землями (кроме особо ценных земель) в пределах населенныхпунктов распоряжаются сельские и городские советы, а за пределами —областные администрации (в Крыму – Кабмин республики). Тем не менее, внаселенных пунктах часто арендодателем пытается выступить не совет, аисполком. Дело в том, что до 2001 года, когда был принят действующийЗемельный кодекс, такие полномочия могли быть делегированыисполнительной власти населенного пункта. Однако последние восемь летэта схема запрещена – и последствия попыток ее использования сталичастым предметом судебных исков.
Гораздо более сознательное нарушение сельские и городские властисовершают, передавая в аренду под частное строительство прибрежныеводоохранные зоны (что запрещено законом) или заповедные и другие особоценные земли (которыми распоряжается только Кабмин). В таких ситуациях,после обнаружения нарушения госорганами, договора аренды земли могутбыть признаны недействительными, а построенные сооружения снесены.
Наконец, самой распространенной ошибкой, по словам экспертов,является отсутствие в договоре аренды земли хотя бы одного такназываемых «существенных условий» («істотних умов»), которые в статье15 Закона об аренде земли обязаны быть в таком договоре. Этимисущественными условиями являются определения:
*
объекта аренды;
*
условий использования земельного участка;
*
целевого назначения земельного участка;
*
существующие ограничения относительно использования земельного участка;
*
условий сохранения состояния природного комплекса земельного участка;
*
определение стороны, которая несет риски случайного поврежденияили уничтожения природного комплекса земельного участка или его части;
*
условий и сроков передачи земельного участка арендатору;
*
условий возвращения земельного участка арендодателю;
*
срока действия договора;
*
арендной платы с обозначением ее: а) размера, б) индексации, в)форм платежей, г) сроков платежей, д) порядка внесения платежей, е)пересмотра платы, ж) ответственности за неуплату;
*
ответственности сторон.
Согласно закону, «отсутствие любого из этих условий являетсяправовым основанием для признания договора аренды землинедействительным».
Возможность вторая, особо актуальная, антикризисная: рента
У аренды с выкупом есть и альтернатива – рента, действующая вУкраине с 2003 года. По договору ренты одна сторона («получательренты»), в данном случае землевладелец, передает другой стороне(«плательщику ренты»), в данном случае покупателю земли, всобственность имущество. «Плательщик ренты взамен этого обязуетсяпериодически выплачивать получателю ренту в форме определенной денежнойсуммы или другим путем (передача вещей, выполнение работ илипредоставления услуг)», – говорит законодательство.
В отличие от аренды, при ренте сразу происходит переход правасобственности на землю покупателю. По словам специалистов, для покупкиземли это крайне важный психологический нюанс, особенно для аграриев.Землепользователь, осознавая, что земля уже принадлежит ему на правесобственности, намного бережнее относится к ней, чем арендатор, тольконамеревающийся вскоре выкупить землю.
С другой стороны, по договору ренты до завершения срока рентныхвыплат плательщик ренты (покупатель) не имеет права отчуждать(продавать, дарить, сдавать в аренду) земельный участок без согласияполучателя ренты, то есть бывшего землевладельца. А значит, объектренты теоретически не является быстроликвидной инвестицией – его не таклегко продать при необходимости срочного получения денег. Хотя практикаподсказывает, что в этом случае с получателем ренты можно договориться.
Также следует отметить, что любые риски повреждения земельногоучастка не могут являться правомерной причиной неуплаты ренты (впрочем,это важно в основном для предпринимателей).
Теоретически получатель ренты за земельный участок имеет правоконтроля состояния природного комплекса участка вплоть до окончаниярентных выплат – однако на деле в странах, где рента давнораспространена, этим правом не пользуются и вспоминают о нем только принеожиданном расторжении рентного договора плательщиком ренты.
Так мы подходим к важнейшему отличию ренты от аренды.Законодательство предусматривает, что плательщик ренты (покупатель)имеет право отказаться от договора ренты в одностороннем порядке влюбое время. Объект ренты тогда просто возвращается ее бывшемувладельцу. При этом предыдущие рентные выплаты перестают давать ихплательщику какие-либо права перед получателем ренты – сколько бы вы ниплатили по ренте, но если расторгли договор, то отдаете объект рентыбесплатно.
Этот пункт «свободы отказа» очень строго контролируется законом.Если договор ренты имел пункт о невозможности такого отказа, такойдоговор будет признан юридически недействительным с момента егозаключения. А вот получатель ренты отказаться от действующего договораи вернуть себе объект ренты фактически не может (за исключением решенийсуда по особенно весомым причинам).
По мнению экспертов, рента позволит потенциальнымземлепользователям применять распространенную на Западе схему –покупать землю у сельсоветов, горсоветов и обладминистраций вмноголетнюю ренту, владеть ею, а при переездах, финансовыхзатруднениях, или по иным причинам просто расторгать договора ренты,бесплатно возвращая землю бывшему владельцу. В случаях такихрасторжений, как показывает западная практика, особую важность играют«существенные условия», которые у договора ренты земли те же, что и удоговора аренды земли (см. выше). В особенности тут будут важны пункты«условия использования», «ограничения использования» и «сохранениесостояния природного комплекса» земельного участка. Минимальноенесоблюдение этих пунктов – повод для судебного иска и присуждениякрупных штрафов в отношении плательщика ренты, расторгающего договор ивозвращающего землю с ухудшенным природным комплексом бывшемувладельцу.
Возможность третья, безнадёжная: банковский кредит
Большинство банков прекратили прием заявок на покупку земли вкредит в октябре прошлого, 2008 года. По данным Prostobank, последнимучреждением, продержавшимся до середины декабря прошлого года, сталСбербанк России (Украина).
В текущем году ни один украинский банк кредитование земли невозобновлял и не планирует этого делать. В отличие от общих сложностейипотечного рынка, возрождению кредитования земли препятствует слабаязаконодательная база в отношении собственности на землю физических июридических лиц. А это превращает землю в очень высокорисковый длябанка объект залога. «Кредитов на землю не стоит ожидать в ближайшиетри года. Причины: отсутствие у банков длинных финансовых ресурсов,падение платежеспособности населения. Этот вид кредитования являетсяболее рисковым, чем кредитование жилья: имеются меньшая степеньзаинтересованности заемщика в возврате кредита (на голой земле житьнельзя в отличие от дома или квартиры), высокие ценовые колебания,меньшая степень гарантии права собственности по сравнению с жилымфондом» – объясняет ситуацию Наталья Мациевская, заместитель директорадепартамента рисков Platinum Bank.
Помимо того, банки не привыкли к активности простых граждан вотношении кредитов на небольшие загородные участки. Ведь до кризисакредиты на землю кроме аграриев брали преимущественнодевелоперы-«пригородники» в размере от нескольких гектаров с цельюпоследующего дробления этого поля и выгодной продажи серии дачныхучастков (или постройки коттеджей и продажи серии готовых элитныхдачных комплексов).
«Чаще всего земля приобреталась в кредит со спекулятивной целью. Асегодня, когда рынок стоит, желающих покупать землю для перепродажипрактически нет», – говорит Антон Шаперенков, начальник департаментаразработки продуктов розничного бизнеса VAВ Банка. Также банкирпрогнозирует: «Я думаю, что кредиты на землю начнут появляться нескоро. Это произойдет не раньше конца следующего тогда, когда рынокнасытится в части других видов кредитования: недвижимости,автотранспорта и так далее. Ставки, скорее, всего будут приближены кставкам по кредитам под залог недвижимости, авансы будут находитьсяпримерно на таком же уровне» (по данным Prostobank на 9 ноября 2009средняя реальная ставка по гривневым кредитам на покупку недвижимостисоставляет 25,24% годовых; минимальные начальные взносы существуюттолько в объемах 30%, 40% и 50% от стоимости жилья).
Мнение
Андрей Рязанцев
председатель правления ОАО "Плюс Банк"
В первую очередь исчезновение кредитов на землю связано с низкойликвидностью этого товара сегодня на рынке и продолжающимся трендомснижения цены. Рынок земли оживет позже рынка недвижимости, посколькуземля, кроме сельхознаправления, не является предметом конечногопотребления как для физлиц, так и для бизнеса. И людей, и бизнес впервую очередь интересует та недвижимость, которая будет построена наней.
Соответственно, изначально на рынке должно наметиться исчезновениечрезмерного предложения по объектам существующей или уже строящейсянедвижимости, и тогда начнет расти интерес к земле.
Также в ближайшее время не стоит ожидать оживления этого сегментакредитования, как и ипотечного, если не будут отменены нововведения,связанные с перенесением срока возможности осуществления исполнительнойнадписи на конец срока нотариально заверенного договора. Нужно пониматьприоритеты – либо мы пытаемся восстановить ипотечный рынок, либопродолжаем играть в популизм.
Ну, а после появления кредитования, как я ожидаю, ковторому-третьему кварталу 2010 года, условиями для кредитов наприобретение земли, как и для всех послекризисных продуктов, будутболее жесткие подходы к оценке заемщика, продукты будут более дорогие ив гривне, сроки более короткими, первые взносы более высокими, чем дооктября 2009 года. Разброс условий по рынку также будет значительным,поскольку будут банки только номинирующие продажу и будут реальнопродающие, как это есть и сейчас в разных продуктах.
Татьяна Лобашова
заместитель председателя правления банка "Киевская Русь"
Кредиты на покупку земли исчезли из линейки банковских продуктов,так как рынок земли не является стабильным и понятным. Земля насегодняшний день не рассматривается банками как ликвидный залог, таккак его тяжело будет реализовать, если заемщик не будет платить покредиту. На сегодняшний день рынок земли фактически стоит, аинвестировать в землю если и хотят, то единицы.
Источник:
Уже многие годы процветает аренда земли, при которой ежемесячныевыплаты засчитываются в счет стоимости земли – а потом происходит выкупучастка за меньшую или даже символическую сумму. До недавних времензанимались этим, в основном, предприниматели – от промышленников дооснователей дачных коттеджных городков. Все они – люди и предприятиявесьма не бедные; их вынуждает прибегать к аренде не недостатоккапитала, а особенности земельного законодательства, пишет ПростобанкКонсалтинг.
Дело в том, что если вы собираетесь приобрести участокгосударственной или коммунальной собственности без построек не ссельскохозяйственными целями – то по существующим законам вы должныпосетить земельный аукцион. Из-за статьи 127 Земельного кодексапокупатель, даже имея на руках немалые средства, не может, присмотревучасток, совершить простую его покупку у властей, владеющих землей.Закон требует «конкурентных условий» землепродажи, то есть публичныхторгов – а это долгая история, приводящая, как минимум, к значительномуудорожанию земли.
Единственная здравая «дверь» в землепользование открывается, еслина участке находятся постройки покупателя. Тогда, по закону, владелецпостройки может выкупить землю вокруг нее без аукциона. Из-за этого истала массовой такая практика – человек или предприятие берет землю варенду, строится на ней, а потом выкупает землю.
При этом договор аренды составляется так, что ежемесячные арендныевыплаты засчитываются как часть выплат стоимости земли. Другимисловами, землевладелец и покупатель используют временный кредит илирассрочку (до времени окончания постройки и вступления арендатора вправа собственника недвижимости) в завуалированной договорной форме.Добавим к этому и то, что по закону «добросовестный арендатор имеетпреимущественное право покупки арендуемого имущества в случае егопродажи».
С недавних пор эта схема начала распространяться и в отношениипростых граждан – физических лиц, покупающих путем аренды с выкупомнебольшие участки в пределах сел и маленьких городков. В этом случаепокупатель чаще всего совершает арендные выплаты не только до окончанияпостройки, но вплоть до полной выплаты стоимости земли. После этогосовершается выкуп земли за символическую 1 гривну или, к примеру, зацену последней ежемесячной выплаты. То есть рассрочка становитсяполной.
Другими словами, землевладелец населенного пункта (а им являетсясельсовет или горсовет) делит стоимость участка земли на желаемоеколичество месяцев аренды и предлагает эту стоимость арендных выплатпокупателю. Обычно в этом случае общая сумма выплат превышаетзаявленную стоимость земли на 1-15% – что, согласитесь, гораздогуманнее кредитных ставок любого банка.
Например, по данным на 12.11.2009 в интернете есть объявление опродаже участка в селе в 87 километрах от Киева размером 25 сотокноминальной стоимостью 15 000 долларов в двухлетний «лизинг» (так вобъявлении) по 700 долларов в месяц (то есть за общий объем выплат 16800 долларов).
К слову о «лизинге»
Проверить распространенность такой практики легко, введя винтернет-поисковик слова «земля аренда выкуп». Однако, изучая найденныеобъявления, вы непременно наткнетесь на предложение некоторымисельсоветами принадлежащих им земельных участков в «лизинг». О чем идетречь в таких объявлениях?
Речь идет все о той же аренде с последующим выкупом за минимальнуюоговоренную в договоре арендодателя и арендатора сумму. Такая схемадействительно мало чем отличается от классического лизинга. Однакоупотреблять это английское слово с юридической точки зрения здесьсовершенно неправомерно.
По словам Екатерины Гутгарц, юриста адвокатского бюро «АБГ»,«земля, другие природные объекты, а также целостные имущественныекомплексы не могут быть предметами лизинга. Исключений из этого правиланет». Помимо того, договор финансового лизинга в смысле налогообложенияприравнивается к продаже объекта лизинга. Между тем, любая аренднаясхема до момента выкупа, безусловно, является именно арендой ссоответствующим налогообложением.
Можно ли купить землю под своей постройкой в рассрочку?
Возникает законный вопрос: а нельзя ли взять землю в аренду намного лет, быстро построиться и сразу же после этого оформить покупкуэтой земли с рассрочкой оставшихся платежей? Ведь никакой разницы дляпродавца земли: получать арендные выплаты – или в тех же размерахрассроченные платежи после продажи. До 2009 года ответ был быотрицательным, но полгода назад Кабмин утвердил Постановление №381 от22.04.09, дополненное им же в июле.
Теперь, согласно закону, возможна рассрочка покупки земли сроком допяти лет с равными выплатами не реже, чем раз в три месяца. Каждаявыплата госоргану-продавцу пересчитывается с индексом прогнозируемойГоскомстатом инфляции в срок от момента последней выплаты до моментаследующей. Просроченный более чем два месяца платеж является основаниемдля отказа продавца (сельсовета, горсовета, обладминистрации) отрассрочки и требования немедленной уплаты полной стоимости проданнойземли. Наконец, желающие приобрести землю в рассрочку еще до заключениядоговора купли-продажи должны перечислить на определенный счетГосказначейства аванс, определенный продавцом земли (за этот авансгосслужбы обязаны нанять экспертную оценку земельного участка).
Проект землеустройства
По словам экспертов, рассчитывать купить без аукциона несколькогектаров, ссылаясь на наличие недвижимости площадью 10 квадратныхметров, было бы наивно – хотя формально ограничения площади выкупаемойземли нет. Согласно законодательству, арендатор может выкупить землюпод самой постройкой и землю, «необходимую для обслуживания этойнедвижимости». Но как определить, сколько земли нужно для обслуживания?Законы этого не указывают.
Поэтому на практике для благополучного совершения выкупа земли вконце арендного срока необходимо с самого начала, еще до строительства,подготовить при помощи организации или предпринимателя, имеющегосоответствующую лицензию, проект землеустройства для отвода земельногоучастка. Проект должен быть умело рассчитан на всю арендуемую будущимпокупателем площадь.
В противном случае такой проект будет готовиться уженепосредственно в ходе подготовки договора выкупа уполномоченнымигосударством землеустроителями и экспертами (без проекта отвода купитьземлю нельзя) – и покупателю придется, мягко говоря, рассчитывать наблагосклонность этих лиц. Ведь они будут иметь все права «отрезать»часть арендованного вами участка на основании ее «ненужности» дляобслуживания вашей постройки. И тогда факт ваших многочисленныхарендных выплат за весь участок не даст вам никаких юридических прав наотрезаемый экспертами «кусок».
Кроме того, помните, что любой проект землеустройства дляземлеотвода должен быть согласован с местными органами: земельныхресурсов, природоохранным, санитарно-эпидемиологическим и охраныкультурного наследия.
Будьте внимательны
Некоторые арендаторы, в том числе крупные предприятия, не смоглисовершить окончательный выкуп земли из-за элементарных юридическихошибок. Не подумайте, что речь идет о сознательных махинацияхюридически грамотного арендодателя. В подавляющем большинстве случаевгосорганы при подготовке акта выкупа земли обнаружили ошибки,совершенные именно арендодателями сельской местности.
Так, по закону, незастроенными и неимеющими хозяйственногоназначения землями (кроме особо ценных земель) в пределах населенныхпунктов распоряжаются сельские и городские советы, а за пределами —областные администрации (в Крыму – Кабмин республики). Тем не менее, внаселенных пунктах часто арендодателем пытается выступить не совет, аисполком. Дело в том, что до 2001 года, когда был принят действующийЗемельный кодекс, такие полномочия могли быть делегированыисполнительной власти населенного пункта. Однако последние восемь летэта схема запрещена – и последствия попыток ее использования сталичастым предметом судебных исков.
Гораздо более сознательное нарушение сельские и городские властисовершают, передавая в аренду под частное строительство прибрежныеводоохранные зоны (что запрещено законом) или заповедные и другие особоценные земли (которыми распоряжается только Кабмин). В таких ситуациях,после обнаружения нарушения госорганами, договора аренды земли могутбыть признаны недействительными, а построенные сооружения снесены.
Наконец, самой распространенной ошибкой, по словам экспертов,является отсутствие в договоре аренды земли хотя бы одного такназываемых «существенных условий» («істотних умов»), которые в статье15 Закона об аренде земли обязаны быть в таком договоре. Этимисущественными условиями являются определения:
*
объекта аренды;
*
условий использования земельного участка;
*
целевого назначения земельного участка;
*
существующие ограничения относительно использования земельного участка;
*
условий сохранения состояния природного комплекса земельного участка;
*
определение стороны, которая несет риски случайного поврежденияили уничтожения природного комплекса земельного участка или его части;
*
условий и сроков передачи земельного участка арендатору;
*
условий возвращения земельного участка арендодателю;
*
срока действия договора;
*
арендной платы с обозначением ее: а) размера, б) индексации, в)форм платежей, г) сроков платежей, д) порядка внесения платежей, е)пересмотра платы, ж) ответственности за неуплату;
*
ответственности сторон.
Согласно закону, «отсутствие любого из этих условий являетсяправовым основанием для признания договора аренды землинедействительным».
Возможность вторая, особо актуальная, антикризисная: рента
У аренды с выкупом есть и альтернатива – рента, действующая вУкраине с 2003 года. По договору ренты одна сторона («получательренты»), в данном случае землевладелец, передает другой стороне(«плательщику ренты»), в данном случае покупателю земли, всобственность имущество. «Плательщик ренты взамен этого обязуетсяпериодически выплачивать получателю ренту в форме определенной денежнойсуммы или другим путем (передача вещей, выполнение работ илипредоставления услуг)», – говорит законодательство.
В отличие от аренды, при ренте сразу происходит переход правасобственности на землю покупателю. По словам специалистов, для покупкиземли это крайне важный психологический нюанс, особенно для аграриев.Землепользователь, осознавая, что земля уже принадлежит ему на правесобственности, намного бережнее относится к ней, чем арендатор, тольконамеревающийся вскоре выкупить землю.
С другой стороны, по договору ренты до завершения срока рентныхвыплат плательщик ренты (покупатель) не имеет права отчуждать(продавать, дарить, сдавать в аренду) земельный участок без согласияполучателя ренты, то есть бывшего землевладельца. А значит, объектренты теоретически не является быстроликвидной инвестицией – его не таклегко продать при необходимости срочного получения денег. Хотя практикаподсказывает, что в этом случае с получателем ренты можно договориться.
Также следует отметить, что любые риски повреждения земельногоучастка не могут являться правомерной причиной неуплаты ренты (впрочем,это важно в основном для предпринимателей).
Теоретически получатель ренты за земельный участок имеет правоконтроля состояния природного комплекса участка вплоть до окончаниярентных выплат – однако на деле в странах, где рента давнораспространена, этим правом не пользуются и вспоминают о нем только принеожиданном расторжении рентного договора плательщиком ренты.
Так мы подходим к важнейшему отличию ренты от аренды.Законодательство предусматривает, что плательщик ренты (покупатель)имеет право отказаться от договора ренты в одностороннем порядке влюбое время. Объект ренты тогда просто возвращается ее бывшемувладельцу. При этом предыдущие рентные выплаты перестают давать ихплательщику какие-либо права перед получателем ренты – сколько бы вы ниплатили по ренте, но если расторгли договор, то отдаете объект рентыбесплатно.
Этот пункт «свободы отказа» очень строго контролируется законом.Если договор ренты имел пункт о невозможности такого отказа, такойдоговор будет признан юридически недействительным с момента егозаключения. А вот получатель ренты отказаться от действующего договораи вернуть себе объект ренты фактически не может (за исключением решенийсуда по особенно весомым причинам).
По мнению экспертов, рента позволит потенциальнымземлепользователям применять распространенную на Западе схему –покупать землю у сельсоветов, горсоветов и обладминистраций вмноголетнюю ренту, владеть ею, а при переездах, финансовыхзатруднениях, или по иным причинам просто расторгать договора ренты,бесплатно возвращая землю бывшему владельцу. В случаях такихрасторжений, как показывает западная практика, особую важность играют«существенные условия», которые у договора ренты земли те же, что и удоговора аренды земли (см. выше). В особенности тут будут важны пункты«условия использования», «ограничения использования» и «сохранениесостояния природного комплекса» земельного участка. Минимальноенесоблюдение этих пунктов – повод для судебного иска и присуждениякрупных штрафов в отношении плательщика ренты, расторгающего договор ивозвращающего землю с ухудшенным природным комплексом бывшемувладельцу.
Возможность третья, безнадёжная: банковский кредит
Большинство банков прекратили прием заявок на покупку земли вкредит в октябре прошлого, 2008 года. По данным Prostobank, последнимучреждением, продержавшимся до середины декабря прошлого года, сталСбербанк России (Украина).
В текущем году ни один украинский банк кредитование земли невозобновлял и не планирует этого делать. В отличие от общих сложностейипотечного рынка, возрождению кредитования земли препятствует слабаязаконодательная база в отношении собственности на землю физических июридических лиц. А это превращает землю в очень высокорисковый длябанка объект залога. «Кредитов на землю не стоит ожидать в ближайшиетри года. Причины: отсутствие у банков длинных финансовых ресурсов,падение платежеспособности населения. Этот вид кредитования являетсяболее рисковым, чем кредитование жилья: имеются меньшая степеньзаинтересованности заемщика в возврате кредита (на голой земле житьнельзя в отличие от дома или квартиры), высокие ценовые колебания,меньшая степень гарантии права собственности по сравнению с жилымфондом» – объясняет ситуацию Наталья Мациевская, заместитель директорадепартамента рисков Platinum Bank.
Помимо того, банки не привыкли к активности простых граждан вотношении кредитов на небольшие загородные участки. Ведь до кризисакредиты на землю кроме аграриев брали преимущественнодевелоперы-«пригородники» в размере от нескольких гектаров с цельюпоследующего дробления этого поля и выгодной продажи серии дачныхучастков (или постройки коттеджей и продажи серии готовых элитныхдачных комплексов).
«Чаще всего земля приобреталась в кредит со спекулятивной целью. Асегодня, когда рынок стоит, желающих покупать землю для перепродажипрактически нет», – говорит Антон Шаперенков, начальник департаментаразработки продуктов розничного бизнеса VAВ Банка. Также банкирпрогнозирует: «Я думаю, что кредиты на землю начнут появляться нескоро. Это произойдет не раньше конца следующего тогда, когда рынокнасытится в части других видов кредитования: недвижимости,автотранспорта и так далее. Ставки, скорее, всего будут приближены кставкам по кредитам под залог недвижимости, авансы будут находитьсяпримерно на таком же уровне» (по данным Prostobank на 9 ноября 2009средняя реальная ставка по гривневым кредитам на покупку недвижимостисоставляет 25,24% годовых; минимальные начальные взносы существуюттолько в объемах 30%, 40% и 50% от стоимости жилья).
Мнение
Андрей Рязанцев
председатель правления ОАО "Плюс Банк"
В первую очередь исчезновение кредитов на землю связано с низкойликвидностью этого товара сегодня на рынке и продолжающимся трендомснижения цены. Рынок земли оживет позже рынка недвижимости, посколькуземля, кроме сельхознаправления, не является предметом конечногопотребления как для физлиц, так и для бизнеса. И людей, и бизнес впервую очередь интересует та недвижимость, которая будет построена наней.
Соответственно, изначально на рынке должно наметиться исчезновениечрезмерного предложения по объектам существующей или уже строящейсянедвижимости, и тогда начнет расти интерес к земле.
Также в ближайшее время не стоит ожидать оживления этого сегментакредитования, как и ипотечного, если не будут отменены нововведения,связанные с перенесением срока возможности осуществления исполнительнойнадписи на конец срока нотариально заверенного договора. Нужно пониматьприоритеты – либо мы пытаемся восстановить ипотечный рынок, либопродолжаем играть в популизм.
Ну, а после появления кредитования, как я ожидаю, ковторому-третьему кварталу 2010 года, условиями для кредитов наприобретение земли, как и для всех послекризисных продуктов, будутболее жесткие подходы к оценке заемщика, продукты будут более дорогие ив гривне, сроки более короткими, первые взносы более высокими, чем дооктября 2009 года. Разброс условий по рынку также будет значительным,поскольку будут банки только номинирующие продажу и будут реальнопродающие, как это есть и сейчас в разных продуктах.
Татьяна Лобашова
заместитель председателя правления банка "Киевская Русь"
Кредиты на покупку земли исчезли из линейки банковских продуктов,так как рынок земли не является стабильным и понятным. Земля насегодняшний день не рассматривается банками как ликвидный залог, таккак его тяжело будет реализовать, если заемщик не будет платить покредиту. На сегодняшний день рынок земли фактически стоит, аинвестировать в землю если и хотят, то единицы.
Источник:
Не пропусти другие интересные статьи, подпишись:
