Корреспондент. Атака шопинг-моллов. Украинскую провинцию охватил расцвет строительства ТРЦ

Строители напали на золотую жилу в регионах Украины.Возведение торгово-развлекательных центров (ТРЦ) в провинции принялоэпидемический характер. По данным транснациональной компании Jones LangLaSalle, специализирующейся на международном рынке недвижимости, за последниепять лет в украинской глубинке построено 600 тыс. кв. м ТРЦ. Это столько же,сколько удалось открыть за предыдущие 15 лет.

Олег Салмин, совладелец и гендиректор строительной компанииXXI век (в ее собственности 17 ТРЦ), поясняет Корреспонденту, что в периодкризиса инвесторы пересмотрели свои взгляды на рынок недвижимости и географиювложений. Такие проекты, как жилье и строительство офисов, отошли на заднийплан. Перестал быть основным магнитом для вложений и Киев. Самый востребованныйи относительно быстроокупаемый сегмент теперь - торговая недвижимость в городахза пределами столицы.

На украинском рынке сложилась уникальная ситуация,когда дефицит торговых площадей по всей стране восполняют исключительно отечественные компании

Кроме того, по мнению партнера компании Украинская торговаягильдия (UTG) Виталия Бойко, на украинском рынке сложилась уникальная ситуация,когда дефицит торговых площадей по всей стране восполняют исключительноотечественные компании. Бойко говорит, что ни в Польше, ни в Румынии, ни вБолгарии местный капитал не доминирует над иностранными вливаниями так, как этопроисходит в украинской недвижимости. Отчасти этот феномен объясняется тем, чтоиностранцы с большой осторожностью идут на рынки государств, гденепредсказуемость бюрократии представляет для них опасность.

Денежный интерес

Крупные города-миллионники и областные центры попали в фокусинтересов инвесторов, готовых вкладывать в торговую недвижимость приличныесуммы. Между 2007 и 2012 годами, по данным Салмина, в новые ТРЦ вложено около $600 млн.

По оценке Виктора Оборского, руководителя департаментастратегического консалтинга UTG, затраты на возведение 1 кв. м составляют около$ 1 тыс., что близко к расходам на строительство ТРЦ в Восточной Европе.

Расширению сетей ТРЦ в украинской глубинке, по мнениюСалмина, способствует ускорение процедуры получения всех разрешений. Бизнесменприводит в пример Донецк, Одессу, Львов и Днепропетровск, где хождение покоридорам бюрократии сокращено в среднем до полугода, в то время как в другихгородах все еще нужен минимум год, чтобы собрать все необходимые для работыподписи.

Между 2007 и 2012 годами, по данным Салмина, в новые ТРЦ вложено около $600 млн.

Даже такие “прорывы” не впечатляют иностранных инвесторов, ипоэтому их участие в нынешнем буме все еще микроскопическое. Сергей Костецкий,аналитик консалтинговой компании SV Development, говорит, что западныекорпорации ограничены в своих возможностях, так как не могут играть по общепринятымв Украине правилам. А именно - они не раздают взятки чиновникам, незаигрываются с двойной бухгалтерией, иными словами, по мест ным меркам ведутсебя крайне наивно.

“Поэтому западные компании стараются покупать ужепостроенные торговые центры, - говорит Костецкий, - чтобы минимизировать рискипри вложении крупных сумм”.

Между тем потребность в ТРЦ в Украине все еще велика, местхватило бы на всех, рынок далеко не насыщен. Например, по данным международноймаркетинговой компании GfK, в Польше на 1 тыс. человек приходится 850 кв. мторговой недвижимости, в Словакии - 950 кв. м, в Чехии - 970 кв. м, а в Украине- лишь 200 кв. м.

Светлое будущее

Коммерческий директор Будхаус Групп Максим Гаврюшин уверен,что украинский рынок надо брать не столько числом, сколько креативом. Егокомпания выступила девелопером херсонского проекта Fabrika, вложив вреконструкцию свыше $ 30 млн. Здание бывшего хлопчатобумажного комбината общейплощадью 65 тыс. кв. м превращено в современный ТРЦ с налетом старорежимного дизайна.

Над зданием возвышается советская символика, внутри -телефонные будки образца времен СССР, аппараты с газированной водой. Атмосферубылого величия воспроизводят декоративные предметы швейного производства,ткацкие станки, катушки с полотном и т. д.

Креативная стройка кипит и в Харькове. В центре городарастет кусочек Парижа - ТРЦ Французский бульвар. Стоимость проекта - $ 60 млн.Алексей Дзюбенко, менеджер проекта недвижимости ТРЦ Французский бульвар,воодушевленно рассказывает, что он и его коллеги хотят воссоздать атмосферуцентра современного европейского города на востоке Украины. К участию в проектеподключили шведскую компанию Froberg Architecture, которая занималась дизайномвычурного интерьера.

При арендной ставке от $ 45 за 1 кв. м средний срок окупаемости проекта в городах-миллионниках - пять лет, в областных центрах - до семи лет.

Гордостью харьковского ТРЦ стал символ Парижа, перенесенныйна Слобожанщину, - копия Эйфелевой башни. По словам представителей торговогокомплекса, Эйфелева башня высотой 35 м сделана из металла по чертежам,идентичным оригиналу, в масштабе один к десяти. На создание конструкциипотрачено $ 115 тыс. “Покупатель, решивший запечатлеть себя на фоне нашейЭйфелевой башни, останется доволен”, - уверен Дзюбенко.

Большим соблазном для инвесторов является доходностьукраинских ТРЦ. При арендной ставке от $ 45 за 1 кв. м средний срок окупаемостипроекта в городах-миллионниках - пять лет, в областных центрах - до семи лет.Это вдвое быстрее, чем в странах Западной и Центральной Европы.

Да и спрос на свободные метры стремительно растет. ЕленаОрлова, менеджер маркетингового отдела одесского ТРЦ City Center, открытого вмарте нынешнего года британскими и китайскими бизнесменами (сумма инвестиций -$ 50 млн), говорит, что ее телефон не умолкает: звонят потенциальныеарендаторы. “Свободных мест для аренды почти не осталось”, - констатируетОрлова.

Херсонский ТРЦ Fabrika на 100 % заполнен арендаторами, исобственники уже заключают договоры на места во второй очереди комплекса,которая откроется в ноябре.

В Будхаус Групп с оптимизмом смотрят в будущее. Гаврюшинрассказывает, что в его планах в этом году введение в эксплуатацию ТРЦ вЧеркассах и начало строительства в Одессе и Харькове. Минимальная суммавложений - $ 30 млн. А в 2013-м компания планирует открыть третью очередь ТРЦFabrika.

Джанкарло Стейде, глава правления King Cross Group,итальянской девелоперской компании, специализирующейся на строительствемногофункциональных торговых центров в Европе, рассказывает Корреспонденту, чтомеждународные фирмы робко, но заходят на украинский рынок. В подтверждение словСтейде европейцы открыли во Львове ТРЦ King Cross Leopolis, вложив встроительство около $ 70 млн.

“Украинский рынок уже зрелый, подготовленный. Теперьосталось только развивать торговые центры”, - уверяет Стейде.

***

Этот материал опубликован в №38 журнала Корреспондент от 28 сентября 2012 года. Перепечатка публикаций журнала Корреспондент в полном объеме запрещена. С правилами использования материалов журнала Корреспондент,опубликованных на сайте Корреспондент.net, можно ознакомиться здесь.  

• Теги:
• журнал Корреспондент
• инвестиции
• строительство
• ТРЦ