Почем жилье в пригороде

В 2007 году суммарная площадь новостроек в городах—спутниках Киева впервые превысила 1,5 млн кв. м. В Киеве за прошлый год введено в эксплуатацию 1,3 млн квадратов, а в этом прогнозируется не более 1,4 млн.

Основная причина строительного бума в пригороде столицы — предельно высокие цены на квартиры в Киеве. За последние три года жилая недвижимость на вторичном рынке столицы в среднем подорожала в три с половиной раза — с $750 до $2500 за квадратный метр. В столичных новостройках на начальных стадиях строительства квадратный метр стоит от $1600 до $4000.

Нынешний уровень цен сужает число потенциальных покупателей киевских апартаментов до 5-7% жителей столицы. Большинство киевлян не располагают свободными $120-150 тыс. (стоимость однокомнатной квартиры) и не в состоянии выплачивать $1,2-1,5 тыс. в месяц при покупке такой квартиры в кредит на 20 лет.

Галопирующий рост цен на столичную недвижимость увеличил спрос на более дешевое жилье в пригородах, чем не преминули воспользоваться застройщики, буквально за год увеличившие объемы строительства под Киевом более чем втрое.

Экспансия в пригород

Сегодня под Киевом возводят многоэтажки практически все столичные застройщики. «Киевгорстрой в 2007-м планирует сдать шесть новостроек на 1214 квартир в Буче. Сейчас мы рассматриваем предложения по приобретению земли в других городах пригорода», — говорит Петр Гордиенко, начальник отдела регионального строительства Киевгорстроя.

«К концу этого года компания планирует начать строительство жилищных комплексов в Вышгороде, Броварах, Буче, Вишневом, Борисполе, Гостомеле», — вторит коллеге специалист по недвижимости СК «Консоль» Ольга Луковская. 3,5 гектаров земли под застройку в селе Михайловка-Рубежовка (25 км от Киева по Житомирской трассе) приобрел Градострой. К концу 2008 года компания планирует сдать 869 квартир. «Міськжитлобуд» приобрел 12 гектаров в Ворзеле — здесь планируется строительство жилищного комплекса.

Присматриваться к пригородной зоне застройщики начали еще в 2005-2006 годах, когда в Киеве практически не осталось свободных участков, подходящих для многоэтажного строительства.

На вторичном рынке столицы земля в прошлом году стоила от $20 тыс. до $150 тыс. за сотку. В некоторых районах, особенно в центре, стоимость участка уже составляет 30% себестоимости жилья. В пригороде землю еще можно купить всего за $5-10 тыс. за сотку (0,5-2,0% в структуре затрат на один проект). Кроме того, здесь хватает больших участков, подходящих для возведения многоквартирных домов высотой до 9-12 этажей и даже жилых комплексов, что тоже снижает себестоимость строительства по сравнению с Киевом. Осенью прошлого года квартиры в новостройках пригорода можно было найти за $450-500 (на начальных стадиях строительства). При этом строители не жаловались на низкую рентабельность. Квартиры уже в готовых домах застройщики предлагали за $700-800/кв. м — спрос на новостройки в городах-спутниках по сравнению с Киевом тогда был невысок.

Но уже осенью прошлого года спрос, а за ним и цены стали расти: одновременно с падением доходности столичного жилья в пригород пришли частные инвесторы, зарабатывающие на перепродаже.

К концу 2006 года средняя стоимость квадратного метра в новостройках под Киевом выросла почти до $1200. Скачок цен пришелся на осень: в начале прошлого года метр общей площади стоил $790, в августе — чуть больше $860, в январе 2007-го — уже $1125. Однокомнатная квартира в Борисполе, которую год назад можно было купить за $32 тыс., сейчас стоит $50 тыс. В Киеве за этот же период самые дешевые однокомнатные квартиры выросли в цене с $82,5 тыс. до $125,7 тыс.

«В домах, которые мы строим в пригороде, 70% квартир раскупается на стадии котлована. Покупатель заключает договор паевого участия, вносит 30% предоплаты. Остальные деньги платятся поквартально — за два месяца до сдачи объекта покупатель должен погасить полную стоимость квартиры. При 100% предоплате на стадии котлована скидка 5%. Разница цен при покупке на стадии котлована и приобретении уже построенного жилья составляет 40%», — обосновывает выгодность покупки воздуха Ольга Луковская.

По мнению экспертов, минимум 50% покупателей пригородного жилья так или иначе планируют заработать на перепродаже. Вкладывая деньги в строительство на стадии котлована, примерно через полтора года они рассчитывают продать квартиру в полтора-три раза дороже.

Еще весной такой расчет выглядел вполне оправдано. Но примерно с апреля рост цен в пригороде прекратился, повторяя столичную тенденцию.

Что дальше

Ситуация с ценами в Киеве и окрестностях практически идентична московской. В 2006-м и в Киеве, и в Белокаменной стоимость жилья выросла примерно на 70-80%. Цены на квартиры в пригородах за этот же период увеличились на 40-50%. Весной 2007-го и в Подмосковье, и под Киевом квадратный метр в среднем стоил вдвое меньше, чем в столице.

Примерно с апреля на рынке жилья в Москве коррекция цен: минус 5-7% с начала 2007 года. «Московский квартирный рынок сейчас неинтересен инвесторам в силу отрицательной доходности и низкой ликвидности. Реальные доходы населения и отложенный спрос будут догонять далеко оторвавшиеся от них цены на недвижимость еще много месяцев. Продавцы продолжат защищать свои консервативные интересы, тем более что долговечность и слабое устаревание квартир как товара дает им надежду дождаться лучших времен», — констатируют в российском информационно-аналитическом агентстве Rway.

В Киеве за этот же период рост цен сначала замедлился до 1-1,5% в месяц, затем сменился небольшим падением (-0,1%). Индекс доходности в столице Украины сейчас самый низкий за последние два года. Покупатели, зарабатывающие на перепродаже недвижимости, а их больше 50%, выдерживают паузу. Они как раз и создают погоду на рынке. Максимум, на что рассчитывают эксперты, — плавное повышение спроса на столичную недвижимость с осени. До конца года цены могут подрасти не более чем на 10-15%.

Несмотря на явную стагнацию рынка, цены на новостройки в пригороде и подмосковные, и киевские застройщики не торопятся опускать.

«На рынке первичного жилья в Киеве и области строители будут держать цены. До конца лета-2007 ситуация, скорее всего, не изменится, а вот с осени, с началом деловой активности, с проведением досрочных парламентских выборов, возможен рост», — предполагает директор группы компаний «Планета Оболонь» Алексей Котенко. Но цены на квартиры в пригороде будут расти медленнее столичных. Жилья в городах-спутниках строят уже больше, чем в Киеве, а ценовой пик уже пройден.

Пять причин строительного бума в пригороде

Потребительская

Однокомнатная квартира в пригороде стоит $45-65 тыс., в столице — $120-150 тыс. При покупке однокомнатной квартиры в пригороде (в кредит на 20 лет без первого взноса) ежемесячные выплаты составят $500-600. В Киеве ежемесячные выплаты банку за однокомнатную квартиру могут составить до $1500 ($150 тыс. на 20 лет под 14% годовых). По оценкам банкиров, сейчас покупку квартиры в столице могут позволить себе всего 5-7% киевлян.

Земельная

В Киеве земля под застройку стоит от $20 тыс. до $100 тыс. за сотку, в пригороде — от $5 тыс. до $7 тыс. Кроме того, оформление всех разрешений на строительство в столице занимает более года — в пригородах местные власти относятся к строителям более лояльно.

Транспортная

Большинство новостроек в пригороде расположены на расстоянии 5-20 км от Киева. За редкими исключениями до ближайшего метро на маршрутке можно добраться за 20-50 минут.

Спекулятивная

Одновременно с началом падения доходности жилья в Киеве в октябре 2006-го частные инвесторы стали приобретать новостройки в пригороде. В итоге уже в октябре строители подняли цены на пригородную недвижимость в среднем на 6% — до этого средняя стоимость квадрата росла не более чем на 3% в месяц. В декабре 2006-го цены увеличились на рекордные 12%, с апреля 2007-го рост прекратился.

Инфраструктурная

По оценкам риэлторов и застройщиков, осенью 2006-го большинство покупателей в первую очередь интересовались ценой пригорода. С начала 2007-го на первое место вышли месторасположение новостройки и будущая инфраструктура. Охотнее всего приобретается жилье в микрорайонах из 5-7 домов с собственной инфраструктурой. Особенно если жилой комплекс удален от населенного пункта.

Добро пожаловать в Киев

Генеральный план развития Киева до 2020 года предусматривает расширение столичного региона за счет земель 11 районов области. По словам директора института «Киевгенплан» Владимира Чекмарева, новая граница Киева пройдет через: Мощун — Старые Петровцы — Вышгород — Осещину — Калиновку на севере; Вишеньки — Гнидын — Пролиски на востоке; Мощун — Горенку — Романовку — Петровское — Чабаны — Хотов — Лесники — Ходосовку — Подгородцы на западе и Новые Безрадичи — Плюты на юге. Всего территория Киева должна увеличиться на 143 тыс. гектаров.

Источник: Контракты