О плюсах и минусах экономичного жилья

Об основных положениях этой программы корреспондент «СТОличной недвижимости» говорила с одним из ее авторов, исполнительным секретарем Строительной палаты, доктором экономических наук Василием КРАВЧЕНКО.

«Право на жилищно-строительные субсидии будут иметь не все…»

– Какие механизмы государственной поддержки граждан, нуждающихся в улучшении жилищных условий, вы предлагаете?

– Начну с того, что в нем предусмотрено внедрение государством целевых жилищно-строительных субсидий, которые будут предоставляться гражданам для приобретения жилья. Размер этой субсидии составляет 10 кв. м жилья на человека в нормативной стоимости, которая будут определяться Министерством регионального развития и строительства Украины. В сегодняшних ценах это около 29 тыс. грн. Но право на такие субсидии будут иметь не все, а лишь граждане с определенным уровнем дохода.

– Как же будут определять тех, кто получит право на такую субсидию?

– Установлены верхняя и нижняя границы доходов, которые и определяют категории граждан, имеющих право на субсидию. Минимальным является среднемесячный доход на одного человека не менее половины средней заработной платы по соответствующему региону. Верхняя граница установлена на уровне нормативной стоимости 10 кв. м жилья. То есть граждане, имеющие право на субсидию, – это будущий средний класс Украины.

– Всем остальным, как я понимаю, не стоит рассчитывать на государственную поддержку?

– Не совсем так. Что касается обеспеченных людей, у которых доход выше установленной границы, то они действительно не будут иметь право на субсидию, поскольку могут и должны самостоятельно решать свои жилищные вопросы. А вот граждане с низкими доходами могут претендовать на получение социального жилья. Есть соответствующий закон, и в соответствии с ним такие граждане будут получать жилье в аренду из специального жилищного фонда...

– И где брать деньги для этих субсидий?

– Предусматривается выпуск Минфином целевых облигаций, которые Госказначейство будет продавать Государственному ипотечному учреждению (ГИУ). А ГИУ будет получать рефинансирование под обеспечение этими облигациями от Национального банка Украины. Как свидетельствует зарубежный опыт, когда государство стимулирует своих граждан такими субсидиями, то граждане дополнительно привлекают для приобретения жилья еще и собственные ресурсы. То есть государство не только помогает людям получить жилье, но и создает стимулы для привлечения частных инвестиций в жилищное строительство. А ускорение развития жилищного строительства приведет к подъему всей экономики страны. Данный алгоритм отработан практически во всех развитых странах мира.

– Например?

– Сегодня этот алгоритм интенсивно работает в Китае, где ежегодно строится в среднем 1 кв. м на душу населения. А в Украине строится в десять раз меньше…

«Участки под застройку будут выделяться практически бесплатно…»

– Для отечественных застройщиков земельный вопрос — один из самых важных. Какой механизм выделения земли предусмотрен вашей программой?

– В рамках программы государственной поддержки обеспечения граждан жильем земля будет выделяться в аренду на 49 лет практически бесплатно – за символическую 1 грн. за 1 га. Это позволит существенно удешевить жилищное строительство.

– Но ведь на стоимость жилья влияет и наличие инженерной инфраструктуры…

– Инженерная инфраструктура (водопровод, канализация, электрические и газовые сети) будут строиться за счет эксплуатирующих предприятий.

– Легко сказать…

– Но если, как сейчас, созданием инфраструктуры будут заниматься в основном застройщики, о доступном жилье можно забыть…

– А как насчет социальной инфраструктуры?

– Детские садики, школы, больницы, поликлиники в соответствии с законом должны строиться за средства государственного и местных бюджетов.

– Доступное жилье, видимо, не будет очень уж просторным…

– Действительно, поскольку это жилье рассчитано на широкие слои населения, то придется серьезно откорректировать политику стройкомпаний. Сегодня строители заинтересованы строить очень большие квартиры, а нужно будет возводить дома с квартирами меньшей площади.

– Каким образом граждане смогут получить жилищно-строительную субсидию?

– Она будет выдаваться не в виде ваучеров, которые можно продать. Это будет свидетельство на субсидию, а получить его можно будет по месту жительства.

– Что дальше делать человеку, который получил такое свидетельство?

– С этим свидетельством он идет в банк, уполномоченный принимать такие свидетельства. Банк принимает у человека свидетельство и открывает на его имя счет.

– Свидетельство о праве на субсидию будет именным?

– Да, безусловно.

– Можно ли будет объединять свидетельства, чтобы приобрести общую жилплощадь?

– Мы предлагаем дать людям возможность объединять свидетельства между близкими родственниками первого и второго поколений. Например, отец и мать будут иметь право передать эти свидетельства детям, а также дедушка и бабушка будут иметь возможность передать свои свидетельства детям или внукам. Беспрепятственно могут объединить свои свидетельства муж, жена и их дети. То есть даже если такие свидетельства получит большая масса людей, то сконцентрируются они у той части населения, которой реально требуется улучшить жилищные условия.

– Сегодня активность застройщиков сдерживается длительной процедурой оформления документации на строительство. Как вы намерены решать эту проблему?

– Предусматривается, что органы местного самоуправления будут выдавать разрешения на строительство жилья через так называемое единое окно. То есть застройщик не будет ходить по 1,5-2 года и просить эти разрешения, а будет получать их в едином окне.

– Каждый ли застройщик сможет участвовать в программе?

– Нет, не каждый. Здесь также есть свой механизм. Участие в программе сможет принимать тот застройщик, который победит на конкурсе в соответствии с квалификационными требованиями. Важно, чтобы в программу не попали организации наподобие «Элита-Центра». Эти конкурсы будет проводить местная власть, она же будет выбирать будущих застройщиков. Кроме того, предусмотрена система определенных рейтингов, которыми будет заниматься Строительная палата Украины. Люди должны знать, с кем они имеют дело и что это за строитель. Уполномоченный банк, открыв счет на ваше имя, будет финансировать застройщика, победившего на конкурсе, и держать под контролем строительство.

– Вы предлагаете новую форму покупки жилья. В чем ее выгоды?

– Программой предусмотрена новая форма покупки жилья – это аренда с выкупом. Суть ее состоит в том, что покупатель приносит в банк свое свидетельство и заключает с ним договор на покупку жилья в аренду с выкупом. Покупатель заселяется в квартиру, если она уже построена, или ждет окончания строительства, и выплачивает арендные платежи банку на выкуп квартиры. После того, как должник рассчитается, жилье оформляется в собственность. Это тоже новый механизм. Получается такое себе соединение покупки и аренды.

«Экономических проблем с реализацией программы нет…»

– Выходит, Строительная палата хочет внедрить в стране принципиально новый подход к обеспечению населения жильем?

– Эта программа носит, я бы сказал, революционный характер, потому что для отечественной практики это совершенная новинка. У нас все привыкли, что можно строить либо за бюджетные средства, либо за средства частных инвесторов. А здесь создается некая гибридная система государственного стимулирования жилищного строительства и приобретения людьми жилья.

– Эта программа – ваше ноу-хау или вы использовали зарубежный опыт?

– Это совсем не ноу-хау. Просто конкретные механизмы прописаны здесь в соответствии с украинским реалиями. А субсидирование строительства жилья используется практически всеми развитыми странами мира. В процессе работы мы использовали массу литературы.

– Как вы считаете, сколько времени понадобится для осуществления программы?

– Если к весне будет сформирована соответствующая нормативно-правовая база, то реально со следующего года можно будет начать практическую работу.

– А сколько времени понадобится для того, чтобы заработали все предусмотренные программой механизмы?

– Данная программа рассчитана на то, чтобы снять существующую остроту жилищной проблемы в стране за 15 лет.

– Что значит «снять остроту проблемы»?

– Это значит, что мы выйдем на уровень обеспеченности граждан жильем в странах Центральной Европы. А это будет серьезный прорыв, который изменит полностью лицо всей страны. Изменится практически весь жилищный фонд в стране, изменится лицо украинских городов, ведь строиться будут не только в Киеве. Программа предусматривает строительство жилья по всей стране, а ее особенностью является то, что жилье будет строиться там, где люди хотят жить и где местная власть будет способствовать этому.

– Как долго велась работа над этой программой?

– Больше года. Мы отработали несколько вариантов, пока не был отшлифован предложенный нами механизм обеспечения граждан жильем.

– Во сколько обойдется такой проект?

– Мы рассчитываем, что необходимо рефинансирование Нацбанком 6-7 млрд. грн. в год. Это не большие средства, если учесть, что только на жилищные субсидии на оплату коммунальных услуг в бюджете на этот год заложено 5,3 млрд. грн., причем эти деньги пойдут в никуда. А в нашем случае указанные 7 млрд. привлекут еще 15 млрд. грн. частных инвестиций.

– Какие сложности могут возникнуть с реализацией вашей программы?

– Я считаю, что экономических проблем с реализацией этой программы нет, он под силу украинской экономике. Есть политические и психологические проблемы. Нужны политическая стабильность и политическая воля, потому что такие масштабные вещи без политической воли не решаются. Это ярко демонстрирует пример Никиты Хрущева, который в свое время быстро и довольно эффективно решил жилищную проблему. Психологические проблемы состоят в том, что предложенные нами подходы являются абсолютно новыми для Украины, поэтому они не воспринимаются адекватно некоторыми должностными лицами.

Источник: "Столичная Недвижимость"