Как сбивать цену при покупке недвижимости

Особенно ярко такоепротивоборство сторон сейчас видно на примере вторичного рынканедвижимости. За 2008-й стоимость квартир в Киеве упала почти вдвое,чем и козыряют продавцы — мол, куда уж дешевле. Покупатели резонновозражают: есть куда, особенно учитывая, что спрос близок к точкезамерзания.

Эксперты рынка недвижимости в один голос утверждают,что в этой ситуации покупатель диктует свои условия. Как статьдиктатором и, несмотря на якобы «божескую» цену выставленной квартиры,добиться существенных скидок, «Сегодня» рассказали эксперты: директорКиевского союза специалистов «Недвижимость столицы» Ирина Никитина,директор АН «Аякс» Борис Егизарян и руководитель департамента жилогофонда консалтинговой компании «Новый город» Ольга Читая.

В качестве «подопытного кролика» мы взяли1-комнатную квартиру в спальном районе столицы, расположенную в доместарше 20 лет (хрущевка либо брежневская панелька), выставленную напродажу за $60 тысяч. Итак, вживаемся в роль «диктатора». Для этогоделаем упор на недостатках жилья и требуем из-за них скостить цену.

Игра на недостатках

Первый и последний этажи. Серьезныйаргумент в игре на понижение — расположение квартиры на первом илипоследнем этаже. В первом случае вы можете с ходу потребовать снизитьзаявленную цену на 3—5 ($1,8—3 тыс.), во втором — на 5—7% ($3—4,2тыс.). Аргументов тут навалом: как правило, на первые этажи редкозаглядывает солнышко и, напротив, тянет холодом и сыростью из подвала,а с улицы доносится амбре от мусорных баков и сильнее, чем в более«высокопоставленных» квартирах, донимает шум от автомобилей и прохожих.Под крышей — свои неудобства: если она прохудится, велик рискзатопления жилья из-за дождя и снега, а в летний зной сильнее донимаетжара и в любое время года на верхотуре ветер сильнее, а значит — отсквозняков сложнее уберечься. Кроме того, если в доме — нижняя разводкасистемы отопления, давления в трубах может не хватать, чтобытеплоноситель полноценно обогрел верхнее жилище.

Холодные стены. Чем удобно покупатьжилье зимой — легко определить, что одна или несколько стен квартирыхолодные. Например, одна остывает, ибо граничит с лифтовой шахтой, авторая — и вовсе промерзает, ибо жилье находится в торце дома.Обнаружить сей недочет проще простого, достаточно пройтись ладонью повсем стенам. А выявив «мерзлоту», сообщить хозяину, что внутреннееутепление каждой стены пенопластом или пенополистиролом стоит $1,5—2тыс., и, стало быть, на двух холодных стенах он просто обязан вамуступить $3—4 тыс.

Нет защиты от воров. Важный козырьво время торга — отсутствие в подъезде запорно-переговорногоустройства, что может превратить его в пристанище дляалкголиков-наркоманов-хулиганов. Установка домофона стоит недорого, впределах $200 с каждой квартиры, но если его до сих пор нет, значит,большинство жильцов не желают платить за такой барьер противасоциальных элементов и воров-домушников. Значит, хозяину придетсяскинуть цену на эти $200 плюс еще $150—200, если до сих пор неудосужился обзавестись бронедверью. Если окна «хатынки» на первом этажене забраны решетками — это и вовсе выглядит приглашением для незваныхгостей проверить жилье на предмет ценностей, а для вас — поводом«выставить счет» хозяину еще на $400—600. Итак, раз уж такой «дом — некрепость», совершенно обоснованно набегает скидка от $350 до $1000.

Трубы «гнилые», ремонта нет.Беспроигрышный вариант давления на продавца — акцентировать внимание натом, что состояние квартиры оставляет желать лучшего. Например —«гнилые» коммуникации: трубы подвода горячей и холодной воды поржавели(не сомневайтесь, в старых домах почти всегда так и есть), т.е. великриск, что они прорвут и зальют и эту квартиру, и обиталище соседейснизу. Дескать, срочно необходимо их заменить, а это потянет от $500 ибольше, вместе с трубами, запорной арматурой и услугами мастеров. И разуж вы возьмете на себя сей неблагодарный труд — пожалуйтесоответствующую «демократизацию» цены.

Еще больше можно сбить, если жилье давно не виделоремонта. Правда, здесь на полную оплату оного коштом хозяинарассчитывать не стоит, разве что — на половину. Скажем, проциклевать ипокрыть лаком старый паркет ($300—400 в 20-метровой комнате) илиположить кафель в ванной и туалете ($500—700), поклеить обои в комнате($400—600). Половина стоимости такой «косметики» — это $600—800.Необходимо поменять рассохшиеся окна на евро? Полцены услуги — это еще$1—1,5 тыс. Итого за «наличие отсутствия» ремонта выторгуете 2100—2800.

Но вот если ремонт достаточно свежий, не стоитперегибать палку, критикуя дизайн и вкус хозяев: излишнее критиканствоможет их оскорбить и сделать менее уступчивыми.

Игра на нервах

Аналогичная — дешевле. Ни в коемслучае не давайте понять, что жилье вам приглянулось, однако и полногоравнодушия не демонстрируйте. Покажите продавцу распечатку объявленийаналогичных или близких по параметрам квартир в данном жилмассиве:пускай убедится, что подобранные вами варианты на $4—5 тыс. дешевле. Иненавязчиво поведайте, что подобный торг очень уместен. Дескать, васустраивает расположение этой квартиры (ближе к остановке маршрутки илиметро), но вот цена явно завышена. Подспорьем здесь будет и заранееорганизованный звонок на ваш мобильный, якобы от хозяина одной изквартир-«конкуренток»: скажите собеседнику, что непременно еепосмотрите, однако пускай готовится к скидкам. Если видите, что хозяин«клюнул», начал торговаться, то, значит, почти наверняка скинет цену дотой, что значится у конкурентов за ваш кошелек.

Давно «висит» на рынке. Сразыгрыванием этого «козыря» придется потрудиться. Отследите несколькоподходящих вам вариантов квартир (сделать это можно по интернету или поархиву объявлений в газетах): как давно они выставлены на продажу,насколько серьезно хозяева снижали цены, особенно если этот товар«висит» с октября-ноября, когда спрос резко пошел вниз. По динамикеудешевления можно вычислить, сколько еще реально выторговать припокупке.

Утешительно, если в объявлении появилась приписка«срочная продажа». Но риелторы предупреждают, что в этом случае нужноособенно тщательно изучать документы на жилье: может оказаться, что нежитейские обстоятельства заставляют хозяина демпинговать, а стремлениепродать незаконно перепланированную квартиру, либо купленную упредыдущего владельца без разрешения опекунского совета, либополученную в наследство без учета интересов других наследников, которыебудут судиться за свою долю.

«Ее величество наличка». А главныйаргумент на сегодня, по единодушному признанию риелторов — наличие упокупателя «живых» денег, особенно — СКВ. Значит, такой клиентсовершает так называемую «чистую» покупку: он не завязан на продажедругого жилья (что нынче весьма проблематично) для последующегоприобретения данной квартиры. Равно как не нуждается и в полученииипотечного кредита, что сегодня почти невозможно. За такого клиентанеглупый продавец ухватится обеими руками, понимая, что второго шансаможет и не представиться, а цена на его жилье будет и дальше падать. Нуа вы можете «выкручивать» эти руки: при покупке за наличные смеломожете рассчитывать на скидку в 20—30% от заявленной стоимости — вслучае с названной «единичкой» за $60 тыс. выторгуете соответственно$12—18 тыс..

Подведем итог

Если всеперечисленные «козыри» успешно сыграют, вместо $60 тыс. заявленнойстоимости вы выложите всего $30—42 тыс. Выходит, купите жилье за дветрети, а то и за полцены!

Автор: Михаил Романцов

Источник: Сегодня