Что происходит с ценами на недвижимость

Несмотря на стенания строителей остагнации (сами виноваты, нужно было не закладывать сумасшедшуюрентабельность, предлагая квадратный метр новостроя по 3000 у.е.), ценыкак на первичном, так и на вторичном рынке медленно, но увереннопоползли вниз.

И если вначале строительные компанииприлагали все усилия, чтобы скрыть этот процесс, стояли насмерть,вцепившись в свои «коробки», а снижение цен объясняли сезоннымискидками, то сейчас уже трудно утаить шило в мешке. Квартирыдействительно дешевеют. Первичный рынок, который рос в большей части засчет инвестиций в строительство будущих собственников квартир (читай,на деньги народа, и банковских кредитов), просел не так заметно, но навторичке квартиры падают в цене стремительными темпами.

Страшное лето

Для сравнения: летом текущего года ужебыло сложно найти однокомнатную квартиру на окраине Киева меньше чем за90 000 у.е. Двухкомнатные и трехкомнатные зашкаливали за 130 тыс. у.е.,а трехкомнатную меньше 160 тыс. у.е. можно было даже не искать. Итут-то на помощь бесквартирному украинцу пришел волшебный американскийкризис.

И пусть плачутся в жилетку металлурги иавтодилеры, пусть посыпают голову пеплом доморощенные олигархи, нопрямым следствием финансового кризиса стало не только сокращениеобъемов производства металлургической промышленности, увольнения,падение зарплат, но и существенное снижение цен на товары, которые доэтого момента были совершенно безосновательно завышены. Наступила новаяэра – эра борьбы за покупателя.

Цены говорят сами за себя. На окраинеКиева можно купить «единичку» уже за 55 000 у.е. Двухкомнатную«хрущевку» в районе Ленинградской площади предлагают за 70 000 у.е.Трехкомнатную квартиру с приличным метражом можно купить за 110 000 у.е.

Это только стартовые цены, с которымипродавцы выходят на рынок. Поскольку количество реальных сделокминимально, продавцы в процессе торга идут на уступки, и скидывают какминимум 10% от стоимости квартиры. Конечно, нельзя сбрасывать со счетоввыросший курс доллара. Вместе с тем, продавцы согласны производитьрасчеты и в гривне, лишь бы продать свое бесценное «богатство».

Залоговые

Нельзя не вспомнить и о залоговыхквартирах, которые продаются в связи с неспособностью заемщика дальшевыплачивать ипотечный кредит. Такие квартиры существенно подрываютрынок, поскольку продаются по ценам ниже среднестатистических. Причем,банку или временному хозяину такого жилья деньги нужны срочно. Посемутакие продавцы не только готовы торговаться, но и соглашаются напродажу квартир за 2/3 от стоимости.

Имеется три способа реализациизалогового жилья. Первый – когда временный владелец сам в течениемесяца продает квартиру. Второй – когда проблемное жилье продают черезаукцион, но такой вариант невыгоден для банка, поскольку он платитбольшую комиссию за проведение торгов. Третий и самый распространенныйвариант – когда банк сам реализует залоговую квартиру, которуюоформляет на себя (есть такой пункт в ипотечном договоре). В такомслучае квартира продается дешевле всего, поскольку банку нужны быстрыеденьги.

В реализации залогового имущества естьлишь один изъян. В законодательстве нечетко прописаны условияреализации такой недвижимости, и предыдущие хозяева могут начатьсудится с новыми владельцами. А банк в случае чего может умыть руки.Поэтому недорогая покупка квартиры может обратиться ворохом проблем.Степень риска при приобретении такого жилья достаточно высока. Покатаких квартир на рынке немного, около 3%, но их количество с каждымднем растет и может дойти до 10%.

Чем хуже, тем лучше

Между тем не все разделяют радужныеперспективы рынка жилья. Например, специалист девелоперской компании«SV Development» Сергей Костецкий рисует мрачную картину.

«Весь 2009 год будет мертвым для рынканедвижимости, - сказал он 24.UA. – в стране не будет платежеспособногопокупателя, и застройщики будут очень медленно выходить из кризиса.Если мы не увидим поддержки со стороны государства, которое или дастзастройщикам отсрочку платежей, или начнет выдавать ипотечные кредитыпод нормальные проценты, рынок может остановиться.

Обанкротить застройщика – делонехитрое, этот процесс может пройти быстро. И совсем другое дело –запустить механизм работы строительной компании заново. Даже чтобыустановить киоск, нужно год собирать документацию. Представляете, какусложняется ситуация, когда речь идет о строительстве дома (если вседелать по закону)?

В этом случае показателен примерРоссии, в которой государство пришло на выручку застройщикам, даловозможность рефинансировать их обязательства и помогло финансовымивливаниями. Жаль, что Украина не спешит перенимать позитивный опыт.

Строительный рынок при любых раскладахвыберется из кризиса. Ведь любой кризис проходит. Просто можносправиться с ним за год-два, при условии господдержки, а можно выходитьиз кризиса лет пять. Одна надежа на то, что парламент возобновил своюработу и избрал спикера. Возможно, вновь созданная коалиция начнетпринимать законы в поддержку застройщиков.

А пока рынок ищет свое дно, чтобы пересеклись кривые спроса и предложения».

Так что, товарищи, приготовьтесь. Скороквартиры подешевеют как минимум в два раза. А там, глядишь, недалекдень и полного обвала рынка. Иностранные банки в ближайшее времяУкраине кредиты раздавать не будут - им бы со своими проблемамиразобраться. Получается, у наших банков деньги тоже не появятся. Выхододин – сбрасывать цены на жилье.

Жаль, конечно, застройщиков, но кто им мешал продавать квартиры по справедливым ценам?

Автор: Артем Шаронов

Источник: 24.ua