Столичные офисные центры будут сдавать бесплатно

Во время кризиса маркетингстанет основным инструментом выживания девелоперов, прогнозируют экспертырынка. После прошлогоднего понижения долларовых ставок примерно на третьвладельцам бизнес-центров придется еще раз уменьшить рентный доход офисногоцентра.

По прогнозам Семена Юрченко,руководителя отдела офисной недвижимости компании Cushman & Wakefield,весной девелоперы новых офисных центров осуществят беспрецедентный промоход:предоставят компаниям-съемщикам арендные каникулы на четыре-пять месяцев, чтоэквивалентно скидке в 30%. Фактически это означает, что арендаторы в течениеоговоренного срока будут оплачивать только эксплуатационные расходы. Такимобразом, фирма, арендующая, к примеру, 400 кв. м в бизнес-центре А-класса принынешней ежемесячной ставке в $45 за квадрат, за год получит скидку в $70– 90тыс.

Каникулы не являются ноу-хауукраинских девелоперов. В Москве, где уровень вакантности площадей вдвое выше,чем в Киеве, несколько владельцев новых офисных центров уже привлекают клиентовбесплатной арендой на полгода. Владислав Топчев, агент по офисной недвижимостикомпании DTZ, добавляет, что для крупных арендаторов, снимающих в течение пятилет более 2 тыс. кв. м, собственники здания, как правило, ежегоднопредоставляют один месяц аренды бесплатно. Кроме того, отечественные девелоперыуже практикуют бонусы в виде бесплатной парковки для съемщиков, привязываютставки к гривне и по просьбе арендаторов сокращают арендную площадь,пересматривая договоры. «Мы вынуждены по-новому смотреть на нашивзаимоотношения с компаниями, снимающими у нас помещение. Но в некоторыхслучаях наблюдается спекуляция на кризисе со стороны арендаторов», — замечаетСергей Самохвалов, менеджер проектов департамента коммерческой недвижимостикомпании MTD Holding.

Тем не менее большинстводевелоперов пока отказываются признавать, что рынком правит арендатор.«Основные характеристики коммуникаций внутри рынка недвижимости — медленнаяциркуляция информации, неразглашение убытков, крайняя непрозрачность во всехотношениях», — констатирует Семен Юрченко.

Многие собственникивысококлассных офисных зданий оказались в тяжелой ситуации. Большинству из нихнеобходимо выплачивать кредиты, взятые у банков на реализацию проектов. Приэтом они рискуют потерять арендатора, который в любой момент может предпочестьбизнес-центру более дешевый офис. Найти подходящее помещение в Киеве уже непроблема: уровень вакантности площадей в столице вырос более чем в пять раз исоставляет 7–10%. Чаще всего пустуют средние по размеру офисы. «Освобождаютпомещения средней площадью 400 кв. м в основном строительные компании ирекламные агентства», — рассказывает Татьяна Присяжная, руководительдепартамента управления недвижимостью БЦ «Кубик-Центр».

Из-за дисконтных программ,которыми арендодатели пытаются удержать съемщиков, существенно упали доходыукраинских девелоперов от сдачи помещений в аренду. Если в начале прошлого годасредние ежемесячные ставки в офисных центрах класса А составляли $90–120 заметр площади (данные DTZ), то уже в IV квартале они снизились вдвое — до $45.Некоторые эксперты ожидают очередного снижения цен в апреле—мае 2009-го.

По оптимистичному прогнозуDTZ, в 2009-м на киевском рынке будет введено в эксплуатацию менее 130 тыс.офисных квадратов, из которых только 80 тыс. арендуют. По пессимистичному —строители сдадут около 80 тыс. кв. м офисов, половина из которых будетпустовать. О печальных перспективах рынка офисной недвижимости говорит и тотфакт, что продать проект строящегося БЦ даже с дисконтом в 50% от себестоимостисейчас невозможно — покупателей на проблемную недвижимость нет.