Куда катятся цены на столичную недвижимость

«Оживление деловой активности чувствуется достаточноявно, если судить по количеству заявок на покупку»,— отмечают аналитики«Планеты Оболонь». Другое дело, что в большинстве этих заявокмаксимальная цена, которую готов заплатить покупатель, существенно нижеминимальных цен, по которым продавцы согласны отдать квартиры. «Ещенедавно большинство продавцов цены придерживали. Сейчас они сбрасываютих значительно охотнее. А те продавцы, которые раньше спешили резкосбросить цены, все чаще стали их придерживать, в отдельных случаях —даже немного повышать»,— отмечают в компании.

Что на вторичке?

На вторичном рынке проявляют активность и те, длякого практически любые цены неподъемны. Они все настойчивее ищутспособы решить свои проблемы путем обменов. «Количество предложенийобмена невелико, но оно постоянно растет. Это дает основанияпредположить, что во время кризисного периода подзабытые методынепосредственного обмена жилья получат развитие и применение»,—добавляют в «Планете Оболонь».

По данным компании SV Develop­ment, с 1 февраля по 1марта 2009 г. средняя цена продажи на вторичном рынке в Киеве снизиласьна 11,07%, до $1880/1 кв. м. Самым дешевым оставался Дарницкий район,со средним показателем $1414/1 кв. м, самым дорогим — Печерский($3219/1 кв. м).

В «Планете Оболонь» приводят еще меньшие цены. Поданным компании, средняя стоимость квадрата в составила $1514/1 кв. мпо сделкам компании и $1479/1 кв. м — по всем сделкам, по которым естьдостаточно полная и проверенная информация.

Почему дешевеет

На первичном рынке, утверждают аналитики DelphiCapital, снижение цен вызвано в значительной степени банками, которыетребуют от девелоперов, застройщиков и частных заемщиков возвратакредитных средств. Недвижимость, как залоговое имущество, в случаедефолта заемщика реализуется с существенными дисконтами (не менее 30%).

«Второй фактор снижения предложения — изменениеструктуры потребления на первичном и вторичном рынках. Ранее быловыгодно инвестировать в первичный рынок по причине более высокойдоходности. Теперь ситуация изменилась — количество желающих взять насебя дополнительные риски практически упало до нуля»,— объясняют вDelphi Capital.

В «Украинской торговой гильдии» отмечают, чтоположительным эффектом для вторичного рынка стала инициатива Нацбанкапо предоставлению частным заемщикам возможности покупки валюты посниженному курсу для погашения кредита. Если НБУ не будет понижатьофициальный курс гривни, то средний курс для заемщиков по ежемесячнымвыплатам составит около 7,8-7,9 грн./$1. Это позволит максимальноснизить количество малых персональных банкротств среди столичныхклиентов рынка недвижимости.

«Для первичного рынка будет характерно снижение ценв рамках проектов эконом-класса (это наблюдается и сейчас). Поскольку уэконом-класса изначально небольшой запас в цене, за счет которого можносыграть на понижение, в ближайшие месяцы возможна стабилизация напервичном рынке. Проекты бизнес- и премиум-классов имеют более стойкиепозиции. В них снижать цены в ближайшие месяцы не будут»,— сказал «і»начальник отдела маркетинга «Украинской торговой гильдии» ЯрославИванов.

В «Планете Оболонь» отмечают, что в марте ценапредложения на вторичном рынке будут снижаться достаточно быстро.Основной вклад в это снижение внесут продавцы, которые до сих пор ценыпридерживали. «Что же касается цен реальных продаж, то они, на нашвзгляд, достаточно близки ко дну (пусть к так называемому первому дну,но все-таки дну). Не зря некоторые продавцы, поспешившие резко снизитьцены, вновь стали их повышать (есть и такие, кто вообще снял квартиры спродажи). Вследствие этого сузился ассортимент очень дешевых квартир:выбрать квартиру с тем соотношением цены и качества, к которому ужепривыкли покупатели, стало значительно сложнее»,— прогнозируютаналитики «Планеты Оболонь». И добавляют, что жители квартир,находящихся в ипотеке, поняли: никто их пока выселять не будет, агосударству и банкам придется входить в их положение. В результатепаника немного поутихла, соответственно, снизилась активность.

В Delphi Capital прогнозируют, что вначале упадутцены на первичную жилую недвижимость эконом-класса в наихудших местахрасположения (по экологическим, инфраструктурным и транспортнымпоказателям). Коррекция цен в 2009 г. может составить свыше 50% отисторических максимумов.

В Delphi Capital сравнивают темпы падения среднихцен со снижением индекса ПФТС. По мнению аналитиков, посколькуосновными игроками фондового рынка и рынка жилой недвижимости былиинвесторы, природа этих рынков идентична. Инвесторы, кроме собственныхресурсов, использовали заемный капитал. «На рынке как фондовом, так ижилой недвижимости образовался пузырь, который уже скорректировали нафондовом рынке ПФТС, где индекс упал ниже уровня 1997 г. А на рынкежилой недвижимости данный процесс коррекции только на начальном этапе.Наш аргумент состоит в том, что индекс ПФТС может служить индикатором,как будет корректироваться цена только на период 2009 г.»,— отмечают вDelphi Capital.