Когда цены на недвижимость достигнут дна

В феврале количество продаж на вторичном рынке жилья в США вырослона 5,1% в годовом исчислении, данные National Association of RealtorsUSA (NAR). Рост рынка недвижимости по итогам последнего зимнего месяцабыл зафиксирован и в Украине - по данным АН "Планета Оболонь", числосделок с киевской недвижимостью выросло более чем на 75% по сравнению сянварем. Правда, в обоих случаях рост вызван эффектом низкой базы.

В Киеве в феврале было заключено 200 договоров купли-продажи,а годом ранее счет шел на тысячи. По предварительным данным, общееколичество зарегистрированных в Украине договоров купли-продажи вфеврале составило около 3 тыс. - в 8–9 раз меньше, чем год назад. В СШАколичество сделок в годовом исчислении колеблется на уровне 4,5–4,7млн, хотя до кризиса этот показатель превышал 6 млн.

Сравним

При всей несхожести рынков недвижимости Америки и Украины у нихесть, по крайней мере, две общих черты. И в Штатах, и у нас весеннееоживление носит временный характер и вызвано самым значительным запоследние несколько десятилетий падением цен. В США недвижимость, взависимости от типа, с начала кризиса подешевела на 13–37%, в Украине -почти на 40%. При этом в обеих странах перед началом кризиса цены былипредельно перегреты ипотекой.

Большая разница

Правда, статданные и по американскому, и по отечественному рынкупока не отражают полной картины. У нас - из-за отсутствия статистики среальными суммами заключаемых сделок. В Штатах - из-за наличия сотентысяч "аукционных" домов, реализуемых без участия риелторов и,соответственно, не включаемых в отчеты NAR. Согласно статистикеамериканских риелторов, в конце зимы стоимость дома для одной семьи(140–420 кв. м, два этажа, гараж, участок) в США колебалась в пределах$162– 265 тыс. А в Киеве - городе с самой дорогой недвижимостью встране - средняя цена однокомнатной квартиры в новом доме (45 кв. м,кирпич или утепленный монолитокаркас, возле метро) составляла почти$100 тыс.

Однако по данным Bloomberg, реальная средняя стоимость дома вСША в феврале была чуть выше $165 тыс. А весьма приличную однокомнатнуюквартиру в Киеве в прошлом месяце можно было приобрести за $60 тыс. -дисконт по заключаемым сделкам доходил до 35–40% от цены предложения.

Разница между ценой предложения и суммой реальной сделки -примерно 20% для США и почти 40% для Украины. А это означает, что вкраткосрочной перспективе весьма вероятно дальнейшее проседание цен: на20% - в Штатах и на 40% - в нашей стране.

Ближайшие перспективы

В Америке ценовая ситуация на рынке жилой недвижимости зависитот антикризисных мер - в первую очередь от результативности новойпрограммы по выкупу государством плохих активов банков. Далее властиСША попытаются восстановить докризисный уровень производства и спроса.Если в результате действий администрации Барака Обамы удастся возродитьипотеку, просев еще на 20–30%, цены пойдут вверх. Если оживления спросана жилье не произойдет, стоимость недвижимости может упасть в несколькораз. Большинство аналитиков даже не берутся прогнозировать параметрыценового дна, поскольку за десятилетия функционирования массовойипотеки стоимость недвижимости в некоторых штатах выросла более чемдесятикратно - ценам есть куда падать.

В Украине в ближайшие годы ожидать возобновления кредитованияне приходится. Но в отличие от давно живущей в долг Америки массовобрать кредиты украинцы начали не так давно - в 2004-м. Соответственно,стоимость недвижимости у нас вряд ли упадет ниже цен 2003–2004 годов,когда однокомнатную квартиру в столице можно было купить за $15–25 тыс.Не исключено, что киевские цены откатятся до этого уровня уже к концунынешнего года.

Покупать и продавать жилье украинцы будут без привлечениякредитов. Запас средств у населения для этого есть: в конце концов,даже во время расцвета ипотечного кредитования в 2007– 2008 годах,когда в кредит покупалось до 90% квартир, около трети стоимостизаемщики вносили самостоятельно. Следовательно, при падении цен болеечем втрое вторичный рынок по числу сделок вернется к докризиснымпоказателям.

Так что в 2010-м стоимость украинской недвижимости, скореевсего, будет незначительно колебаться в пределах уровня ценчетырех-пятилетней давности - немного подрастая после очередныхвыборов, когда на вторичный рынок будут попадать средства изпредвыборных бюджетов, и незначительно проседая, после того какочередные выборы опять приведут к снижению темпов роста ВВП, как этобывало в 2004 и 2007 годах.

Жизнь после кризиса

Заметное подорожание жилья невозможно без стимуляцииспекулятивного спроса, быстрый рост которого почти невероятен безкредитных средств. Для того чтобы в Украину вернулись дешевые кредиты,необходим избыток ликвидности в мировой финансовой системе и в первуюочередь - в США. Только тогда иностранные финучреждения начнуткредитовать банковскую систему emerging markets под 10% годовых, какэто уже было в 2006– 2007 годах. А отечественные банкиры вновь смогутвыдавать ипотечные кредиты под 15–17%.

Если кредитов не будет, недвижимость будет дорожать параллельнос ростом доходов населения: на 5–10% в год, как это уже было у нас в2000–2002 годах.

Автор: Владимир Хомяков

Источник: Контракты