Финансовый кризис: пора снимать офис со всеми удобствами

Офисы ушли в 90-е

По утверждению специалистов, на протяженииянваря-марта спрос на офисные помещения в Киеве упал по сравнению саналогичным периодом прошлого года в 1,5 раза. Директор по маркетингукомпании SV Development Владимир Степенко отмечает, что некоторые фирмыне выдержали испытание финансовым кризисом и вынуждены сворачивать свойбизнес, покидая ранее арендуемые площади. Другие же компании, имевшиеразветвленную сеть офисов по городу, оптимизируют свои расходы,отказываясь от большей части помещений. Генеральный директор ИДК“Каскад” Анатолий Шахновский добавляет, что многие фирмы начали активномигрировать. “Некоторые арендаторы переезжают в более дешевыебизнес-центры на окраины, непрофессиональные объекты коммерческойнедвижимости или организовывают работу сотрудников на дому, сокращаяарендуемые площади до минимума”, - пояснил он.

По словам исполнительного директора компании RealEstate Solutions Андрея Борща, если в прошлом году наиболеевостребованными считались помещения площадью 250 кв. м - 1 тыс. кв. м,то сейчас повышенным спросом пользуются офисы в 50-150 кв. м. “Большевсего от наблюдаемого в стране кризиса пострадали финансовые истроительные компании, а также смежные с ними отрасли. Экономия сталадля них жизненной необходимостью”, - говорит он. Аналогичной точкизрения придерживается и руководитель направления офисной недвижимостиУкраинской Торговой Гильдии Владимир Даниленко, по словам которогосредний размер арендуемого компанией помещения уменьшился в этом годуна 30%. “Согласно нашим опросам в феврале деловая активность в Киевеснизилась по сравнению с осенью в три-четыре раза, в результате чегоколичество свободных площадей в бизнес-центрах выросло более чем вчетыре раза - до 16%”, - подчеркивает он, добавляя, что сейчас встолице предлагается в аренду 90-100 тыс. кв. м свободных помещений вобъектах класса А и В.

Эксперты говорят, что больше всего из-за оттокаклиентов пострадали бизнес-центры класса А (новые здания, расположенныев центральной или приближенной к нему частях города, в местах с хорошейтранспортной развязкой и наличием парковки). Заместитель генеральногодиректора по стратегическому развитию и маркетингу компании ТММ АлексейГоворун отмечает, что до 70% арендаторов данных объектов приходилось накомпании с иностранным капиталом. “Головные офисы урезали бюджеты наэтот год для многих украинских подразделений. В результате, последниемассово переезжают в офисные помещения более низкого класса”, - пояснилон.
Арендодатели становятся лояльнее.

Рынок офисной недвижимости Киева

Отток арендаторов заставил владельцев офиснойнедвижимости идти на уступки. По словам управляющего директора компанииColliers International (Украина) Александра Носаченко, базовые арендныеставки на офисные помещения достигли своего пика в третьем квартале2008 г., увеличившись на 15-20% по сравнению с началом года. Тогдапомещения класса А обходились арендодателям в $70-85 за кв. м в месяц,В - $55-65, С - в $25-30. В октябре цены стабилизировались, а в течениеноября-декабря уменьшились более чем на 30%. После новогоднихпраздников падение арендных ставок продолжилось. В результате, поутверждению г-на Носаченко, сейчас снять помещение в бизнес-центрекласса А можно в среднем за $45-55, В - за $25-40, С - за $15-20. Болеетого, по словам г-на Борща, если ранее большинство собственниковнедвижимости привязывались в расчетах к доллару, то в нынешнем годурынок практически полностью переориентировался на гривню. По егоданным, офисное помещение класса А можно арендовать за 200-250 грн., В- за 150 грн., С - за 90-100 грн. за кв. м. Специалисты отмечают, чтоэти данные не окончательны: чтобы стимулировать спрос, многие владельцыпомещений готовы снижать ставки и далее. К примеру, уже сегодняпоявилось большое количество неплохих предложений по цене ниже 75 грн.за кв. м. Причем эти площади расположены как на первых этажах жилыхновостроек (Оболонь, Позняки), так и в бизнес-центрах возле неплохихтранспортных развязок, но в отдаленных от центра города районах.

Андрей Борщ говорит, что арендодатели готовы идти ина дополнительные уступки, включая в стоимость аренды затраты на оплатукоммунальных услуг, охраны, уборки. По словам г-на Шахновского, сейчасмногие руководители бизнес-центров внедряют различные программылояльности: предоставляют рассрочку платежей за аренду, бесплатныеместа в паркинге и пр. “Девелоперы понимают, что дешевле удержатьстарых арендаторов, пойдя на компромисс, нежели привлечь новых”, -отмечает он.

Объекты заморожены

Участники рынка сходятся во мнении, что арендныеставки будут снижаться и далее. Ведь даже если спрос стабилизируется,количество сдаваемых в аренду площадей постоянно растет. По словам г-наНосаченко, в 2008 г. было введено в эксплуатацию порядка 200 тыс. кв. мпомещений, в результате чего по состоянию на 1 января нынешнего годаемкость рынка офисной недвижимости класса А, В и С достигла 985 тыс.кв. м. В 2009 г., по данным г-на Степенко, девелоперы планировали сдать12 объектов общей площадью 220 тыс. кв. м. “На мой взгляд, ранеезаявленные планы будут реализованы лишь на 20-25%”, - считает он.Владимир Даниленко утверждает, что по пессимистическому сценарию в этомгоду ожидается ввод в эксплуатацию 50-60 тыс. кв. м офисов класса А иВ, а по оптимистичному - около 100 тыс. кв. м. Но даже частичнозаполнить эти помещения хозяева смогут лишь в том случае, еслипредложат рынку более привлекательные цены, нежели у конкурентов, чтоможет привести к очередному приступу уступчивости руководителейостальных бизнес-центров.