Что ожидает украинскую недвижимость после выборов?

Майский рост цен на квартиры массового спроса (+5-10%) озадачил потенциальных покупателей: возможно, рынок уже нащупал«дно» и теперь стоимость жилой недвижимости взлетит со скоростьювыпущенного из рук воздушного шарика? Пока граждане ломают голову надэтим вопросом, эксперты утверждают: до конца года ценовая ситуация нажилищном рынке будет определяться еще и политическими факторами. Как предстоящие выборы скажутся на стоимости квартир?

Силы притяжения

В конце мая в столице изриелторских баз данных улетучились предложения дешевле $40 тыс. «Вапреле-мае было реализовано большинство самых дешевых вариантов, впродаже остались квартиры подороже, — говорит Руслан Безуглый,гендиректор АН «Украинский дом» (Киев). — Поэтому и возник эффектподорожания». Специалисты считают его временным. Тенденцию снижения ценна квартиры на ближайшие полгода, по их мнению, закрепит именнопредстоящая смена главы государства.

Выборы зачастую не способствуют росту цен на жилье(см. «Динамика цен на столичные квартиры во время избирательныхкампаний»). Этот политический фактор традиционно отражается застоем нарынке жилой недвижимости. Сокращается общее количество сделок,покупатели и продавцы предпочитают выждать, чтобы понять, как будетразвиваться ситуация после выборов. Поэтому первые откладывают покупку,а вторые снимают с продажи квартиры. Из-за падения активности на рынкезамедляется и рост цен на жилье, а в некоторые моменты избирательныхкампаний цены даже снижаются.

Мнения разошлись

«Никаких тенденций к подорожанию жилья досередины-конца 2010 года однозначно не будет, и одна из причин —выборы», — утверждает Сергей Костецкий, маркетолог-аналитикконсалтинговой компании SV Development. Кроме того, к обычному падениюмассового спроса во время предстоящих выборов (сейчас рассматриваютсядве даты – декабрь с.г. или январь 2010 г.) добавится и сезонноеснижение деловой активности в пред- и постновогодний периоды.

Еще один косвенный фактор влияния на стоимость«вторички» накануне смены власти — курс доллара, привычно зависящий отполитических процессов. Майское падение американской валюты (курс НБУза месяц снизился на 1%) приостановило удешевление квартир, а внекоторых случаях даже позволило продавцам пересмотреть цены в сторонуповышения. «В связи с тем, что доллар падает, динамика снижения цен нанедвижимость замедлилась. Если месяца полтора-два назад, когда долларрос или оставался стабилен, мы наблюдали падение стоимости квартир на5-10% в месяц, то сейчас темпы снижения цен сократились менее чем до 5%в месяц», — констатирует г-н Костецкий.

Судьба доллара

К моменту старта предвыборной гонки эксперты ожидаютрост курса доллара. «Некоторые аналитики прогнозируют, что к концу годадоллар будет стоить 9 грн. Мы также ожидаем его подорожания в светевыборов, но до уровня 8,3 грн./$», — полагает Николай Ивченко,руководитель информационно-аналитического департамента компании«Форекс-клуб». Тенденция укрепления американской валюты, в которойноминирована стоимость основной массы квартир на вторичном рынке, недаст оснований продавцам пересматривать долларовые цены в сторонуповышения.

Способствовать этому будет еще один фактор, напрямуюне зависящий от избирательного процесса, — остановка ипотечногокредитования. «Наступает период расчета банков со своими внешнимикредиторами, поэтому вряд ли стоит ожидать оживления ипотечногокредитования в ближайшее время, — поясняет Дмитрий Лобов, директор поработе с партнерами сети ипотечного супермаркета «Т.О.Ч.К.А». — Какминимум до конца года массовой ипотеки в Украине не будет. На уровенькредитования, наблюдавшийся год назад, мы вернемся не раньше, чем черездва-три года. И это очень оптимистический сценарий».

Стабилизация на дне

Экспертысклонны высказывать очень обнадеживающие прогнозы в отношении развитиясобытий и в экономической, и в политической жизни страны. По мнениюоптимистов, в конце нынешнего — начале следующего года рынок жилойнедвижимости наконец достигнет «дна». До выборов, уверены аналитики,цены на вторичном рынке будут снижаться на 1-5% ежемесячно (заисключением конца августа-сентября, когда возможен всплескпокупательской активности). «Затем наступит ценовое «дно», до конца2010 г. цены на рынке стабилизируются и будут варьироваться наплюс-минус 1% ежемесячно», — говорит Сергей Костецкий.

Темпыснижения стоимости жилья «от застройщиков», как утверждают эксперты,будут более скромными. Строительные компании все так же не видятвозможности установить цены ниже себестоимости, а нынешней их уровень кней уже близок. К началу следующего года «первичка» может подешеветьеще в пределах 2-3% за весь период. «Мы сейчас уже готовы продаватьквартиры по цене 3850 грн./кв. м без НДС (4620 грн. с учетом налога). В этой сумме около 4% рентабельности поверх себестоимости,— поясняет Михаил Бурьянский, гендиректор строительной компании«Днепрэнергоинвест» (Кировог­радская область). — Застройщики ужеснижают цены, не ставя задачу получать колоссальные прибыли, ноопускать ее ниже себестоимости нет смысла. В целом по Украине, думаю,новое жилье в следующем году будет продаваться по цене от $500-600/кв.м по курсу НБУ». Большее падение цен на первичном рынке возможно тольков случае отмены государством 20% НДС — это решение с начала кризисалоббируют строительные компании, но все
еще безуспешно.

Обвальные реалии

Однакобольшинство собеседников  держат «про запас» и пессимистическийсценарий развития событий, согласно которому может наступить не простоснижение, а обвал рынка. «Активность на рынке жилья, как правило, послевыборов, повышается. Поэтому после оглашения результатов и до конца2010 года можно ожидать стабилизации цен, если не будет никакихнегативных сценариев развития событий во время голосования, —резюмирует Руслан Безуглый. — Если выборы пройдут не очень гладко, еслиначнутся акции протеста и ситуация станет неконтролируемой, это можетпотянуть рынок недвижимости вниз». Эксперты считают обязанностью, впервую очередь, властей сделать так, чтобы «воздушный шарик» рынканедвижимости вообще не лопнул.

Алексей Говорун, заместитель генерального директора по стратегичес­кому развитию и маркетингу компании ТММ (Киев)
—Если в ретроспективе оценивать влияние политики, выборов на рынокнедвижимости, то иногда за два-три месяца до ожидаемого события мынаблюдали снижение деловой активности. Что рождало отложенный спрос,который реализовывался спустя время после того, как политическоесобытие происходило и теряло свою актуальность. Иногда снижения деловойактивности не наблюдалось вообще в зависимости от тренда на рынке, а втечение последних лет таким трендом был устойчивый рост, нивелировавшийфакторы политических рисков. В этом году рынок более чувствителен клюбым колебаниям — и сезонным, и политическим. В целом, думаю, черезполгода следует ожидать оживления деловой активности. Если исходить изтенденций предыдущих лет, то, скорее всего, для рынка недвижимости, дляцен на недвижимость политические события не будут определяющими.

Маргарита Урицкая, президент ГК «Магистр» (Днепропетровск)
—Перед выборами значительная часть продавцов и покупателей жилья будетдожидаться окончания избирательного процесса, чтобы понять дальнейшееразвитие ситуации. Не исключено, что некоторые продавцы снимут квартирыс продажи, рассчитывая на повышение цен. Поэтому в начале следующегогода будет наблюдаться падение активности на рынке. С другой стороны,многие постараются закрыть все вопросы относительно покупки-продажинедвижимости до выборов и новогодних праздников, что будетстимулировать рост числа сделок в конце нынешнего года. При этом ценыпод влиянием выборов вряд ли существенно изменятся. Отличие будущейситуации на рынке недвижимости в избирательный период от предыдущих втом, что к выборам в данном случае прибавится влияние общеэкономическойситуации. Она станет главным фактором, диктующим условия рынку. Важнуюроль будет играть банковский сектор — проявят ли банки лояльность кзаемщикам и начнут ли кредитование. Также влияние может оказать выбросна рынок залоговых квартир, много будет зависеть от того, вступит ли всилу закон, запрещающий их взыскание и реализацию.

Автор: Алиса Юрченко

Источник: Власть денег