Кризисная недвижимость: продавать, покупать или ждать

Так, на вопрос: «Что выгоднее сейчас купить:квартиру или коммерческую недвижимость?» Александр Охрименко, советникглавы правления «Укргазбанка», ответил: «Если Вы хотите получитьинвестиционный доход, то лучше всего покупать коммерческуюнедвижимость. Если же цель – приобрести недвижимость для проживания, тосейчас очень выгодно покупать квартиры».

В свою очередь,Виталий Бойко, директор консалтинговой компании «Украинская торговаягильдия» сказал, что сейчас сложно решить, что может быть выгоднее, таккак интересные предложения появляются во всех сегментах недвижимости.Поэтому если нет субъективных предпочтений по типу недвижимости, торассматривать нужно все варианты.

Цены пойдут вверх

«Ожидается ли осеньюповышение цен на жилую недвижимость в Киеве?» – так звучал один извопросов интернет-дискусси. Президент Ассоциации специалистов понедвижимости (риелторов) Украины Андрей Шульга подчеркнул, что запоследние полтора месяца цены в Киеве поднялись от 2 до 6%, чтообусловлено и сезонностью, и желанием покупателей вложить гривневыересурсы, так как большинство продавцов выставляли цены объектов вгривне. Это было четко видно по динамике цен в самых дешевых сегментах.Но сценарий развития макроэкономических показателей будет вносить своикоррективы, и традиционный спад активности рынка к концу лета, началуосени тоже.

Когда покупать жилье

Популярным вопросом интернет-дискуссии стал вопросо том, можно ли сейчас купить хорошую однокомнатную квартиру примерноза 40 тыс. у. е. «В Киеве можно без проблем, но только далеко от метро.А в провинции есть хорошие однокомнатные квартиры и за 20 тыс. у. е. »,– заявил Александр Охрименко.

Такое же мнение высказал иВладимир Степенко, директор по маркетингу компании SV Development:«Купить квартиру в Киеве за 40 тыс. у. е. – вполне реально, но такиеварианты на рынке не задерживаются. Могу посоветовать покупателямподать заявку сразу в несколько агентств – так шансы приобрестиквартиру будут выше. Должен заметить, что квартиры за 40-60 тыс. –сегодня самые популярные предложения на рынке».

На вопрос отом, когда же будет достигнуто ценовое дно (новостройки, вторичноежилье, земля), а также каковы прогнозы на ближайшие 3-5 лет, АлександрРубанов, президент Союза специалистов по недвижимости Украины, ответил:«Надеемся к осени 2010 г. почувствовать признаки стабилизациипрактически по всем сегментам, кроме новостроек».

«Если осеньюэтого года обвалится гривна, то рынок недвижимости замрет до весны 2010г., – такие прогнозы сделал Андрей Шульга. – Далее будет второй витоквесенней активности, потом лето и осень 2010 г. дадут нам уже вполнеживой и активный рынок. Если же обвала не будет, то активность рынкабудет нарастать уже этой осенью».

Тем временем народный депутат Верховной Рады Украины Владимир Яцуба утверждает:

«Нижецены, чем в период кризиса, не будет. Я думаю, что года черезполтора-два отрасль строительства вернется на круги своя. Нообязательно будет промежуток времени, перед началом восстановлениятемпов строительства, когда предложение будет минимальным. А еслипредложения меньше, то цена – больше. Если жилья не будет, то ценавырастет.

Время покупок

На мой взгляд, сегодня цены для покупки жилья –наиболее выгодные. Но опять же, это для тех, у кого есть деньги. Братькредит сейчас проблематично. Насколько мне известно, сейчас меньше чемна 25% кредит взять нельзя. Ну кто будет на такие кредиты решаться?».

Однимиз самых злободневных оказался вопрос инвестиций в строительство,которое «заморозили». Адвокат Наталья Доценко-Белоус порекомендоваласделать следующее: «Если строительство объекта приостановлено, но егопроцентная готовность достаточно высокая, то можно:

1. Осуществить самоорганизацию инвесторов посредством создания жилищно-строительного кооператива.

2.Провести переговоры с застройщиком для установления возможныхперспектив достройки объекта. В крайнем случае рекомендуется прибегнутьк замене застройщика путем признания права собственности на объектнезавершенного строительства за кооперативом с последующимпереоформлением разрешительных документов и прав на земельный участок.

Данныйалгоритм действий позволит предотвратить риски, которые могут бытьвызваны «доведением застройщика до банкротства» путем созданияобеспеченной задолженности».

«Если стройка «заморожена», и вызаплатили деньги, то нужно понимать, что кроме вас никто эту проблемуне решит, – такие советы дал Сергей Грабар, исполнительный директорУкраинской строительной ассоциации. – Вы обязательно должны защищатьсвои права. Сделайте ревизию тех документов, которые есть на руках участных инвесторов. Выясните, с кем именно был заключен договор –проконсультируйтесь с юристом.

А потом вы имеете правонапрямую требовать у застройщика информацию о том, что происходит состроительством дома, и он обязан вам пояснить ситуацию.
Еслиситуация для вас не будет ясна и вам не дадут никаких гарантий, которыеподкреплены юридическими документами, вы можете обращаться в суд. Выдолжны знать, что приложили максимум усилий».

Также актуальным был вопрос о том, когда лучше покупать квартиру: летом или осенью?

«Ценына недвижимость сегодня стабилизируются, и резких перепадов в ближайшеевремя ожидать не стоит, – утверждает Владимир Степенко. – Можноговорить о том, что к сентябрю рынок достигнет «ценового дна». При этомлето – не самый лучший период для продажи или покупки квартиры. Исвязано это, в первую очередь, с традиционным снижением деловойактивности. Так, потенциальные покупатели недвижимости не могутрассчитывать, что предложение на рынке – максимальное. К осени ономожет вырасти в 1,5-2 раза. Для сравнения: в базах агентств вмарте-апреле насчитывалось около 20 тыс. квартир, а к лету предложениесократилось до 6-7 тыс. Ведь продавцы также понимают, что в летнийпериод покупателей значительно меньше.

Таким образом, продажаи покупка недвижимости летом – дело не очень выгодные. Однако достойныепредложения на рынке присутствуют – есть из чего выбрать.

И причин для глобальных ценовых изменений нет, цены могут колебаться в рамках 1-3%».

Наиболееразвернутые ответы эксперты дали на вопросы, касающиеся законодательнойбазы, а именно: «Считаете ли вы нашу законодательную базу, котораярегулирует взаимоотношения застройщиков, покупателей жилья, продавцов ипосредников, совершенной, и насколько? Делает ли Министерстворегионального развития и строительства Украины какие-то конкретные шагидля ликвидации существующих пробелов в законодательстве, касающемсянедвижимости в целом и строительства жилья в частности?».

Так,Дмитрий Исаенко, заместитель министра Министерства региональногоразвития и строительства Украины, сказал: «Я согласен с тем, чтозаконодательная база несовершенна. И сейчас мы готовимся внестинесколько изменений, в частности, в Закон №800 («О предупреждениивлияния мирового финансового кризиса на развитие строительной отрасли ижилищного строительства»). Потому что не все моменты там работают.Например, предоставление справок торгово-промышленной палатой. Многонеурегулированных вопросов также по приему и вводу объекта вэксплуатацию.

К примеру, мы приняли Закон №509 («О внесенииизменений в некоторые законодательные акты Украины по содействиюстроительству»), который вносит изменения в часть законодательных актовпо приему в эксплуатацию, но зато остались специальные законы, которыепозволяют тем же пожарным, санэпидемстанции и прочим претендовать научастие в приеме объектов, что, естественно, усложняет процесс.

Чтокасается посредников при покупке и продаже жилья. В Закон «Офинансово-кредитных механизмах и управлении имуществом пристроительстве жилья и операциях с недвижимостью» в третий или четвертыйраз уже вносятся изменения, но он настолько запутан, что его пришлосьотправить на повторное второе чтение. У многих депутатов есть своемнение по этому поводу. Но моя позиция и позиция Минрегионстроя в том,что данный закон про финансово-кредитный механизм вообще не годится.

Конечно,сейчас не время делать какие-то революционные изменения, но я считаю,что нужно перенимать европейский опыт и переходить на цивилизованныезаконы. Нужно переходить на возможность покупки гражданами готовогожилья. И только так. Мы внимательно изучили опыт многих стран исчитаем, что наиболее защищенным является продажа жилья на вторичномрынке. Нужно создать застройщику условия, чтобы он мог получить кредит,за который он будет строить и потом продавать готовые квартиры».

«Ясо своими юристами зарегистрировал в Верховной Раде законопроект, покоторому можно узаконить бывшие дачи и дома на так называемых садовыхучастках, – отметил Владимир Яцуба. – Такое явление есть только вУкраине. Нигде в мире не делят жилье на садовые и дачные домики – этовсе жилье. В ближайшее время, я думаю, этот закон будет принят, и людисмогут узаконить дома, в том числе и те, которые были построены запоследние 17 лет. Люди получат прописку, а дома – официальный адрес».