Покупаем недвижимость: нужен ли брокер?

Соглашаясь на покупку просторной квартиры в элитной новостройке набульваре Леси Украинки в Киеве, Ольга и Александр не подозревали, чтоввязываются в масштабную аферу. Внешне сделка выглядела вполне надежно.Продавец сообщил, что приобрел жилье у застройщика, предоставил всеподтверждающие документы, собственным ключом открыл покупателям двери вквартиру. Когда же новоиспеченные хозяева элитной недвижимости пришли вБТИ регистрировать договор купли-продажи, выяснилось, что такого дома…в столице нет. Точнее, он не был введен в эксплуатацию, а все документына квартиру, предоставленные "липовым" продавцом, умудрившимся поменятьзамки в чужом жилье, оказались поддельными.

Самое же обидное - от аферы ценой почти в $1 млн (стоимостьоплаченной жилплощади) не спасло сопровождение риелторской конторы сизвестным именем. Стоит ли брать судьбу сделки в свои руки?

Кризисная математика

Официальные расценки на услуги агентств недвижимости, посравнению с докризисным периодом, практически не изменились (до 5% отсуммы сделки). И хотя в индивидуальных беседах риелторы уверяют, чтоготовы сбрасывать таксу до 4%, на практике успешно торговаться удаетсяне всем. Чтобы сэкономить, покупатели все чаще прибегают ксамостоятельному поиску жилища. Сделать это проще всего в интернете,где существуют бесплатные региональные базы данных с объявлениями опродаже квартир только "от хозяина". Однако некоторые изощренныепокупатели прибегают к более хитрым (и менее честным) способам экономиина агентах по недвижимости.

"В принципе, обойти риелтора, даже если тот уже подобралквартиру, несложно, - рассказывает одессит Виталий Антоненко. -Покупатель заключает с агентством договор, в котором прописано, чториелтор показывает ему определенное количество вариантов. И есликакой-нибудь из них покупателя устраивает, риелтор получает свойпроцент от сделки. Но мне после просмотра понравившейся квартиры сброкером удалось самостоятельно разыскать продавца и заключить сделкубез помощи посредников. Более того, купленное жилье оформили насупругу, поэтому даже формально риелтор, заключавший договор со мной,не может предъявить претензий".

Отказавшись от услуг агентов по недвижимости, все равнопридется потратиться на юридическую помощь в подготовке договоров ианализе документов (до 1% от цены приобретаемого жилья). А вот сзадачей перепроверить "историю" квартиры вполне можно справиться исамостоятельно. Кстати, делать это рекомендуют даже тогда, когда"операция" по покупке жилья проходит с участием всех традиционно"прилагаемых" к ней действующих лиц. Тем более на фоне массовогопоявления на украинском рынке недвижимости аферистов. "Единичные случаимошенничества были и раньше, но складывается впечатление, что впоследнее время работа злоумышленников поставлена на поток, -рассказывает Андрей Сокур, гендиректор столичного АН "Альянс-Брок". -За последние пару месяцев наш нотариус приостановил шесть сделоккупли-продажи квартир - каждый раз у него возникали сомнения вподлинности документов. После этого продавцы просто пропадали".

Предъявите документы!

Первое, что нужно потребовать у хозяина квартиры до уплатызадатка, - оригиналы документов, подтверждающих, что недвижимостьпринадлежит именно ему (свидетельство о праве собственности, договоркупли-продажи, мены, технический паспорт и т. д.). Ведь некоторыемошенники умудряются заполучить авансы одновременно от несколькихдоверчивых покупателей, предварительно не предоставив ни одногодокумента на недвижимость. Недавно таких аферистов обнаружилисотрудники одной из ведущих строительных компаний Киева. "Летомсотрудницы отдела продаж наткнулись в интернете на объявления ореализации посторонними лицами квартир премиум-класса, принадлежащихзастройщику. Квартиры они узнали по планировкам и видам из окон.Позвонили по этим объявлениям под видом клиентов и попросили прислатьдокументы, подтверждающие право собственности, по факсу. Естественно,никто ничего не прислал", - сообщили в компании.Но даже после знакомства с правоустанавливающими документамирасставаться с задатком рано. Увы, бумаги могут оказаться подделкойочень хорошего уровня.

Андрей Сокур рассказал, как летом этого года сотрудники егоагентства во время передачи задатка от покупателей "хозяйке" квартирыраскрыли аферу. "Подозрение вызвала справка - характеристика БТИ -шрифт в документе слегка отличается от классического варианта. Брокер,усомнившийся в подлинности справки, тут же отправился в отделение БТИ,где и выяснилось, что она поддельная. Затем оказалось, что подделанывсе до единого документы, а в паспорте, предоставленном мошенницей,переклеена фотография. Я лично вызывал милицию. Мошенница призналась,что ей заплатили только за то, что она придет в офис, поставит подписьи заберет задаток".

Зрительно выявить фальшивку не всегда под силу даже опытномуюристу. Чтобы убедиться в достоверности предоставленных продавцомбумаг, эксперты советуют стать "детективом поневоле" и лично пройтисьпо всем организациям, выдающим документы на квартиру. Не стоит жалетьвремени и сил и на частные беседы с жильцами дома, консьержами иохранниками, в ходе которых могут обнаружиться обстоятельства, неспособствующие покупке. Скажем, в Украине нет единого реестра судебныхпроизводств, поэтому узнать, тянутся ли за квартирой судебные дела,можно только в ходе личной "разведки".

Если понравившееся жилье расположено в новостройке, отсеятьподозрительные предложения может беседа с представителями застройщика осамом банальном - продана ли эта квартира или же она находится в егособственности (как в описанном случае с мошенниками), а также о болеедетальных подробностях.

"Приобретая квартиру в объекте на стадии строительства уинвестора, стоит обратиться в финансовую или строительную компанию,которая осуществляет продажу квартир в данном объекте, и узнать,действительно ли этот инвестор вкладывал средства, каков объеминвестиций, нет ли у него задолженности, каковы условия договора", -советует Алексей Говорун, заместитель генерального директорастроительной компании ТММ. Естественно, более детальные данныезастройщик предоставляет только с согласия продавца (как зачастую исотрудники БТИ или ЖЭКов). Но если владельцу жилья нечего опасаться, оннайдет время для того, чтобы помочь покупателю убедиться в "чистоте"продаваемой жилплощади.

Доверяй, но проверяй

Где можно самому собрать информацию о приобретаемой квартире

- БТИ: проверить подлинностьсправки-характеристики/извлечения из Реестра прав собственности нанедвижимое имущество (в зависимости от населенного пункта).
- Органы местного самоуправления (ГУЖО - для Киева): выяснить, выдавалось ли свидетельство, если право собственности на квартиру оформлено им.
- Нотариус: проверить, есть ли запреты на продажу квартирычерез Государс-твенный реестр ипотек, Единый реестр запретов наотчуждение объектов недвижимого имущества, Реестр обременений движимогоимущества.
- ЖЭК: выяснить, соответствует ли справка "Форма-3" действительности и есть ли задолженность по коммунальным платежам.

Александр Субботин, адвокат, партнер ЮК "Тарасов и Партнеры":- Распространены случаи квартирного мошенничества, в результатекоторых покупатель теряет задаток. В предварительном договоре, которыйзаключается во время передачи задатка, указывается дата, когда стороныдолжны подписать окончательный договор купли-продажи недвижимости.Когда же назначенная дата наступает, продавец сознательно не береттрубку и на связь не выходит. Правильные действия покупателя в этомслучае: не позже указанной в предварительном договоре даты направить вадрес продавца проект договора купли-продажи (ценным письмом с описьювложения), а также прийти к нотариусу и сделать заявление с просьбойподтвердить факт явки в указанное время и место (если четкое время иместо сделки не указано в предварительном договоре, их можноустановить, направив письмо, например, вместе с проектом договора).Тогда впоследствии можно через суд вернуть сумму залога либо обязатьзаключить договор купли-продажи.

Александр Бородкин, адвокат, старший юрист ЮФ "Василь Кисіль і Партнери":

- Вся основная информация касательно квартиры,предоставляемая продавцом, сегодня может быть самостоятельноперепроверена покупателем по публичным реестрам. Основное - правособственности - можно проверить по Реестру прав собственности наобъекты недвижимого имущества, который ведут БТИ. Покупатель можетпопросить продавца вместе сходить в БТИ, чтобы лично убедиться в том,что документы не поддельные. Ипотеки, запреты на отчуждение и налоговыеаресты недвижимости можно перепроверить по нескольким реестрам,доступным нотариусу. Обычно их проверяют непосредственно в деньсовершения сделки, но, при желании, покупатель может и до сделкисамостоятельно проверить их у любого нотариуса. В паспортном столеможно получить информацию о прописанных в квартире лицах (продавецдолжен выписать из квартиры всех жильцов, а если там прописаны дети, -получить согласие органа опеки и попечительства на отчуждение такойквартиры).

Максим Копейчиков, адвокат, партнер ЮФ "Ильяшев и Партнеры":

- Покупатель должен насторожиться, если квартира имеетследующие характеристики. Ее продает представитель по доверенности, ссобственником связаться возможности нет (как правило, мотивируется этоего пребыванием в командировке), продажа осуществляется по дубликатуправоустанавливающего документа, собственником квартиры являетсяпожилой одинокий, не проживающий в квартире человек. Как правило,доверенность оказывается поддельной, а правоустанавливающие документы -или выкраденными, или дубликатами. Проверить подлинность доверенностиможно только посредством общения с выдавшим ее человеком. Ведь дажефакт ее регистрации в Едином реестре доверенностей не свидетельствуетоднозначно о том, что доверитель действительно ее подписывал. В целомлюбая квартира может стать проблемной, поскольку, к примеру, продавецмог внести ее в уставный капитал хозяйственного общества, чтоневозможно проследить по государственному реестру сделок.

Автор: Алиса Юрченко

Источник: Власть денег