Жилье на первичном рынке в рассрочку и в лизинг: риски и подводные камни

Лизинг – аренда с правом выкупа

Начнем с самого сложного – с лизинга. Финансовый лизинг предполагает, что вы, выбрав объект жилья, обращаетесь к лизинговой компании, которая приобретает объект, сдает его вам в аренду (теоретически возможный срок – до 30 лет) особого типа: арендная плата непрерывно суммируется, и по выплате вами полной стоимости квартиры вы немедленно получаете право ее «выкупа». Точнее, для вас на тот момент это уже будет фактически не выкуп, а просто переход собственности на квартиру от лизинговой компании к вам. О преимуществах и особенностях этого способа уже много говорилось, в том числе, авторами Prostobank.ua. В чем же состоят основные подводные камни, ваши личные риски и просто неудобства при этой схеме при покупке жилья-«первички»?

Неудобство первое, превращающееся в удобство: недострой не может быть объектом лизинга. «До окончания строительства, принятия дома в эксплуатацию и регистрации права собственности за арендодателем на жилье, заключение такого договора не будет возможным, – поясняет адвокат Анна Огренчук, управляющий партнер юридической компании LCF Law Group. – Во-первых, в договоре аренды необходимо указывать документ, подтверждающий право собственности арендодателя. Во-вторых, договор подлежит нотариальному заверению и государственной регистрации, что также не будет возможным без наличия у арендодателя правоустанавливающих документов. В-третьих, целевым назначением арендованного жилья является проживание в нем арендатора, и жилье должно быль для этого пригодным, что, с точки зрения нотариуса, не будет возможным, если дом недостроенный и не принят в эксплуатацию».

При этом отечественные лизинговые компании, в отличие от западных, пока что не были замечены в приобретении квартир в недостроях, чтобы сдавать их физлицам в лизинг после достройки. Итак, при физлинге «первички» речь идет о недавно сданном в эксплуатацию здании, в котором необжитую квартиру продает или еще застройщик, или уже физлицо (сам инвестор в строительство или даже «энный» перекупщик объекта). Разумеется, финлизинг такой «первички» в то же время выгоден – вы не рискуете остаться с недостроем на руках.

Неудобство второе . Лизинговая компания, как владелец, имеет право в договоре с вами прописать любые ограничения на ремонт в жилье. А при покупке «первички» капитальный ремонт, согласитесь, является обязательным началом жизни в квартире

Неудобство третье: резерв и коммунальные платежи. Поскольку квартирой владеет компания, а за коммунальные услуги платите вы – компания обычно требует наличия резерва в размере до 3% стоимости жилья на срочное покрытие возникшей по этому и подобным пунктам вашей задолженности. Эти 1-3% засчитываются в общую стоимость ваших выплат, являясь таким образом своеобразной частью начального взноса за жилье. Тем не менее, стоит помнить, что 3%, скажем, от 80 тысяч долларов – это целых 2400 долларов.

В целом же компания имеет право осуществлять жесткий контроль за вашими ежемесячными коммунальными платежами, что не очень обрадует многих граждан. Кстати, задержки арендных выплат при лизинге обычно вообще штрафуются «не по-детски» – несколькими дополнительными процентами к невыплаченной в срок сумме ежедневно (столь сурово банки, к примеру, пока не работают). Более того, «в случае несвоевременного внесения очередного платежа, продавец в соответствии с договором может отказаться от договора, и обязанность возврата уже внесенных средств законодательством не предусмотрена», – констатирует адвокат Артем Стоянов, старший партнер LCF Law Group.

Наконец, при лизинге жилья вы, разумеется, как и при кредите, оплачиваете, недешевое страхование объекта.

Неудобство четвертое: риск отчуждения жилья без вашего согласия. Лизинговые компании на покупку новых объектов лизинга активно берут банковские кредиты – и зачастую, именно под залог ранее купленных ими объектов, за которые граждане-арендаторы пока не выплатили полную сумму. Возникает некая пирамида – в которой компания может однажды стать жертвой мошенников или просто неудачных финансовых обстоятельств. И тогда кредит под залог вашей (т.е. пока что не вашей) квартиры может стать предметом сложных разбирательств с отчуждением, в итоге, этого жилья в пользу кредиторов компании банка – или же квартира пойдет с аукциона в пользу других лизингодержателей компании.

При этом уплаченные вами арендные выплаты (за вычетом страховых и комиссионных выплат) компания по суду или в соответствии с договором вам, может, и вернет (хотя, в принципе, «возможность и порядок возврата платежей при расторжении договора или при изменении процентных ставок не урегулированы законодательно, данные вопросы прописываются сторонами непосредственно при заключении конкретного договора», – напоминают юристы). Однако из «недоприобретенной» квартиры вам, в таком случае, точно придется уйти, никакие законы об ипотеке и защите прав заемщиков тут не сработают. А цены на аналогичное жилье к тому времени могут уже вырасти.

Наконец, недобросовестный лизингодатель может вообще без причин отчуждать данное вам в лизинг имущество – если вы не заметите в договоре прописанное компанией право таких ее действий в одностороннем порядке при наступлении определенных условий. Условиями расторжения договора с вами может быть указана и задержка вами нескольких арендных или коммунальных платежей, и даже «изменение конъюктуры рынка» (любой экономист и юрист смогут аргументированно сослаться на такую причину в любой день). Разумеется, риск столь откровеного мошенничества невелик, но быть особенно внимательным к договорам лизинга стоит и для упреждения таких явлений

Впрочем, новый собственник, которому ваш лизингодатель честно продаст квартиру, просто «унаследует» договор лизинга с вами - и будет обязан исполнять все его пункты по отношению к вам (то есть исполнять обязанности арендодателя).

Неудобство пятое: «выкуп». «К рискам лизинга жилья можно отнести отсутствие четкого урегулирования на законодательном уровне перехода права собственности на жилье к арендатору, который уже выплатил полную стоимость жилья, порядок и сроки подписания акта об уплате в полном объеме арендных платежей», – сигнализирует адвокат Анна Огренчук. Все эти моменты пока что можно решить только при заключении договора с лизинговой компанией.

Неудобство шестое: удорожание комиссий или стоимости жилья. Об этом много говорят и волнуются потенциальные арендаторы – однако, на деле, все, с этим связанное, будет непременно и точно описано в вашем договоре с компанией. Если же не написано ничего, то поводов для беспокойства нет, вас защищает закон. «В соответствии со статьей 820 Гражданского Кодекса одностороннее изменение платы за пользование жильем не допускается, если другое не предусмотрено законом и договором», - подсказывает Ярослава Оника, партнер юридической фирмы ILF. Поскольку никаким законом «другое» пока не предусматривалось – вывод прост: внимательнее читайте договора.

Рассрочка от застройщика

Небанковская рассрочка от застройщика неоконченного здания на данный момент встречается двух документарных типов: инвестированием с отложенным платежом в фонд финансирования строительства (ФФС) за квартиру – или покупкой с отложенным платежом ценных бумаг застройщика с нотариально заверенной бронью для владельца этих ценных бумаг на определенную квартиру в строящемся доме. Однако в смысле рисков для физлица оба эти типа отличаются мало (разве что при полном банкротстве застройщика владельцы его ценных бумаг будут иметь преимущество по сравнению с простыми соинвесторами ФФС). Преимущества небанковской рассрочки также уже ранее описывались. А вот на какие неудобства данной схемы стоит обратить внимание.

Неудобство первое: как правило, объектом рассрочки являются недострои

Теоретически ничто не мешает застройщику продавать квартиры в рассрочку и после сдачи дома в эксплуатацию. Однако редкий застройщик сейчас этим занимается – последние недопроданные квартиры, как правило, уходят «целиком» перекупщикам или заемщикам у банков. Собственно, застройщики не строят с большим превышением предложения над потенциальным спросом (под которым понимается спрос именно на покупку квартиры на деньги граждан или банка «целиком») – то есть рассрочка для застройщиков служит пока лишь второстепенной симптоматической мерой без большого энтузиазма по поводу такого способа ведения бизнеса.

Неудобство второе: малый срок рассрочки

Большинство застройщиков предлагают рассрочку только до плановой даты окончания строительства здания либо на мизерные сроки (пока что редчайшим единичным исключением является отмеченный на рынке пятилетний срок рассрочки). При этом рассрочка в последние два года до сдачи дома для небогатых граждан, не имеющих крупного начального взноса, имеет немного смысла (в Киеве при двухгодовой рассрочке и авансе 5% речь идет о выплатах не менее трех тысяч долларов в месяц).

При этом плановые сроки строительства жилых комплексов редко превышают три-четыре года. Значит, инвестировать в рассрочку следует в первые годы строительства. Однако рассрочка ранее 25-процентной готовности здания имеет немалый риск для покупателя – и весьма многие, наученные «Элитой-центр», отказываются инвестировать «в нулевой уровень» или «в стены пары этажей» (хотя после кризиса стоят несданными вот уже два года иные здания, выстроенные до валютно-ценовых скачков и на все 25 этажей).

Таким образом, рассрочка на «первичку» для семей с небольшим доходом (до двух тысяч долларов в месяц) представляет удобство лишь при наличии крупного начального взноса – равного в Киеве не менее 50-60 тысяч долларов. В таком случае на недостающие до квартиры в явно активно достраиваемой новостройке 10-15 тысяч американских единиц можно брать рассрочку и на срок полтора-два года.

Неудобство третье: обязательное удорожание стоимости квадратного метра по мере превращения дома в готовый объект.

Существующая схема рассрочки от застройщика (любого) не только позволяет последнему повысить цену жилья в любой момент – но такое повышение непременно произойдет, хотя процентная ставка по рассрочке останется прежней (как известно, чем «готовее» дом, тем дороже в нем вся «первичка», и застройщик не может позволить вам продолжать инвестировать за месяц до сдачи по той же цене, что и за три года до этого). При этом время и степень удорожания и итоговая цена квартиры останутся вам неизвестны (можно лишь угадать по прецедентам и конъюнктуре).

Делается это, например, так: инвестор платит начальный взнос и первые выплаты, не получая при этом право собственности на всю квартиру (до сдачи дома никакой квартиры для закона нет) – а лишь инвестируя в определенное число квадратных метров в такой-то будущей квартире, увеличивающееся с каждой выплатой. Так, например, вы получили 37 квадратных метров в 74-метровой квартире, заплатив аванс 50%. Еще 20 метров получили после первых выплат рассрочки.

А вот потом квадратный метр в вашей будущей квартире дорожает. И из оставшихся 17 метров вы десять метров «купите» уже дороже, а последние семь еще дороже. Разница при авансе 50% и рассрочке на два-три года будет относительно невелика – каждый раз на сотню-другую долларов в плюс к тысяче-двум долларов ежемесячных выплат – но даже ожидать этого явления, пока еще оно и не произошло, уже неприятно. Уберечь от этого может только соответствующий пункт в договоре. К счастью, на рынке существуют застройщики, которые не практикуют подобной схемы.

P.S. В целом же, в случае «первички» отсутствие банка, заключившего прямой партнерский договор с застройщиком и кредитующего физлиц, есть еще один фактор неудобства. Так, риск надолго остановленной стройки без банка «на горизонте» выше, чем при тесном сотрудничестве застройщика с банком. Риск повышения цены квадратного метра с течением времени при наличии банка – нольпроцентный (ведь банк сразу платит за вас застройщику полную стоимость инвестирования в квартиру). Наконец, сроки кредитования «своей» «первички» у банков настолько превышают сроки рассрочки у застройщиков, что ежемесячные платежи при долгосрочном кредитовании будут несомненно меньше в случае банковской ипотеки даже со страховыми выплатами и даже если рассрочка застройщика была под 0% реальных годовых.

Для справки: минимальные ставки банковской ипотеки-«первички» в нацвалюте сроком на 10-20 лет на данный момент – 17,3%-22% реальных годовых. Распространенные ставки рассрочки от застройщиков – 14%-15% реальных годовых.

Автор: Олег Кочевых

Источник: Prostobank.ua