В Украине стабилизировался рынок недвижимости

К концу зимы - началу весны, как правило, просыпается и рынок недвижимости. Приходит так называемый высокий сезон, который обычно длится до Пасхи и майских праздников. В этом году он имеет свои особенности, связанные с ростом минимальной зарплаты, налогами, повышением коммунальных платежей, состоянием жилого фонда, построенного до 2000 года и т.д., сообщается в материале Сегодня.

Читай также: Рада улучшила условия поддержки доступного жилья

О них нам рассказали председатель Львовского отделения Ассоциации специалистов по недвижимости Украины Андрей Борисов, аналитик консалтинговой компании SV Development Сергей Костецкий, президент ассоциации Земельный союз Украины Андрей Кошиль, руководитель Николаевского регионального отделения АСНУ Андрей Олейников, председатель Харьковского регионального отделения АСНУ Алексей Попов и директор риелторской компании Алексей Холмецкий.

Предложение растет, спрос снижается, а цены стабильны

Спросите студента, только что начавшего изучать макроэкономику: к чему ведет повышение зарплат? Он тут же отчеканит: из роста доходов населения следует увеличение спроса на основные товары и, если предложение не успеет адекватно отреагировать, - повышение цен на них. Но состоявшееся не так давно в Украине удвоение минимальных зарплат, наоборот, оказалось одним из факторов снижения спроса на недвижимость!

За кажущимся парадоксом - конкретная логика: тех, чей доход вырос благодаря увеличению “минималки“, вряд ли можно отнести к реальным покупателям домов и квартир. Зато у тех, кто теоретически мог бы обзавестись недвижимостью - владельцев малого и среднего бизнеса, придерживающихся при оплате труда персонала практики официальной “минималки“ и зарплат в конвертах, - благодаря этому налоговому новшеству реальный доход как раз снизился. И многим сейчас не до крупных приобретений.

Читай также: Украинцев обманывают с недвижимостью на квадратных метрах

Тем более что одновременно и выросло предложение. “Рынку становится хуже, - говорит Сергей Костецкий. - Налог на недвижимость вырос, “коммуналка“ дорожает. И если раньше квартиры могли просто стоять пустыми, то сейчас это обходится дорого“.

Соответственно, много новых предложений появилось и на рынке аренды, и на рынке продаж. По словам Костецкого, если в Киеве в прошлом году предложение на продажу составляло 40-50 тыс квартир, то сейчас на рынке предлагается почти 60 тыс объектов.

Правда, это справедливо не для всех крупных городов - в отдельных случаях могут играть какие-то специфические региональные факторы. Например, по словам Алексея Попова, в Харькове “срочное“ предложение на вторичном рынке даже снизилось. Дело в том, что в последние годы на повышение предложения играла близость к очагам военных действий. Часть владельцев квартир, посмотрев новости, приходила к мнению, что спокойнее будет перебраться куда-то западнее. Сейчас все особо тревожные уже переехали, а остальные уже пообвыклись с существующим положением дел.

Читай также: Сколько лет нужно копить на квартиру в Киеве

“Более того - появляется спрос со стороны переселенцев из Донецкой и Луганской областей, - говорит Алексей Попов. - Это люди, которые уже пожили здесь на съемных квартирах, привыкли к городу, нашли здесь себе место и готовы остаться“.

Надо сказать, что по сравнению с провалом 2014-2015 годов рынок недвижимости выглядит вполне живым. Тем более что его участники уже привыкли к не слишком высокой активности.

“Потенциальных покупателей, судя по заявкам, достаточно много, - говорит Алексей Холмецкий. - Просто решимость к покупкам остается низкой - людям некуда торопиться. Должен быть толчок. И как только начнется повышение цен - эта масса ринется покупать“.

А пока цены в большинстве регионов остаются практически стабильными, с легкой тенденцией к снижению.

Что и почему покупают

Среди основных критериев при выборе квартиры - ее цена и ликвидность. То есть насколько просто, быстро и без потерь (а лучше - еще и с доходом) мы сможем ее в случае необходимости продать.

Читай также: В строительной сфере обнаружили коррупцию на миллионы долларов

Например, во Львове неизменным спросом пользуются хорошие квартиры в старых домах (польской или даже австрийской постройки) в центральных районах города. Здесь имеет значение и качество возведения этих зданий, до которого далеко плодам и советских, и современных строителей. Важна и среда, где расположен дом.

“Это должна быть улица, представляющая собой архитектурный ансамбль, где, очевидно, не будет новостроек“, - говорит Андрей Борисов.

К тому же такую квартиру сразу после покупки можно сдавать в аренду - долговременно или, что гораздо выгоднее, посуточно.

Стоят такого класса квартиры от $1200 за кв м и выше. Для сравнения: чешки в отдаленных от центра районах Львова идут в два раза дешевле - примерно за $600 за кв м.

Именно из соображений ликвидности специалисты советуют осторожно подходить к покупке очень дешевых квартир (гостинки, хрущевки). Когда рынок опять пойдет вверх, эти квартиры будут дорожать гораздо медленнее своих более современных и комфортных коллег, если вообще будут. Из схожих соображений многие специалисты с прохладцей отзываются об инвестировании в “смарт-квартиры“.

Читай также: Владельцы “хрущевок“ могут лишиться жилья

“Как всегда, покупают самое дешевое, - говорит Алексей Холмецкий. - То есть, чтобы продаться, квартира должна быть дешевле своих аналогов“. Естественно, представление о “правильных“ ценах отличается и от города к городу, и от района к району в пределах одного населенного пункта. В Харькове, например, приличную 1-комнатную (32 кв м) в хорошем районе недалеко от метро можно купить за $24-25 тыс, а в более удаленных - за $19-21 тыс. В Николаеве аналогичная единичка в хорошем месте идет за $18-20 тыс, а на окраине - уже за $12 тыс.

Новостройки активны по всей стране

Рынок новостроек производит двойственное впечатление. С одной стороны, хочется радоваться его активности: строят много, как для нынешних сложных времен, и не только в столице и ее окрестностях. “В Николаеве заметна активность в покупке квартир в новостройках“, - говорит Андрей Олейников. Вовсю растут новостройки в Харькове, Львове, Одессе, Житомире и многих других городах.

По мнению риелторов, спрос на новое жилье поддерживается проблемами в банковской сфере и почти полным отсутствием альтернативных путей инвестирования в Украине. Новостройки же, в смысле вложения денег, имеют перед аналогичными объектами вторичного рынка как минимум преимущество в цене. Кроме того, большинство недорогих квартир на вторичке относятся к старому, порядком изношенному и не слишком качественному жилому фонду.

Читай также: Украинцы будут платить новый налог на недвижимость

С другой стороны, у некоторых специалистов вызывают тревогу просматривающиеся признаки “рыночного пузыря“. В частности, как указывает Сергей Костецкий, в последнее время из-за подорожания энергоносителей, металла, роста зарплат и тому подобного себестоимость строительства заметно выросла, а цены на квартиры в новостройках отнюдь не отражают этого роста.

В результате рентабельность строительных проектов зачастую достигла критического минимума: жилье строится как бы “с запасом“, число сделок не поспевает за числом появляющихся новых квартир, и дома сдаются полупустыми. Особенно это заметно в столичном регионе. Обратная сторона медали - участившиеся задержки со сдачей домов. У компаний не хватает средств, чтобы строить “на полную мощность“, на ряде объектов работы ведутся только формально, а новые проекты начинаются, только чтобы за счет продажи в них иметь возможность как-то достроить ранее начатые.

Также, ранее сообщалось о том, что в Украине усилили ответственность за незаконные стройки.

Смотри также - Стоить ли вкладывать деньги в недвижимость:

• Теги:
• недвижимость
• строительство
• законодательство
• застройщики