Покупаем землю в кредит

Несмотря на устойчивый спрос на участки, эксперты в один голос говорят отом, что рынок земельного кредитования в нашей стране находится в зачаточномсостоянии. Так, по данным компании Финансовой консультант «Фаворит», земельныессуды занимают всего 2,2%общего объема ипотечных кредитов. В цифрах это составляет примерно и 1,4 млрд грн. Столь небольшойобъем рынка земельных займов объясняется несколькими причинами. «Основнаясложность при оформлении земельного кредита - очень объемный пакет документов,который необходимо собрать, а также длительный срок, необходимый для принятиярешения по кредиту, - говорит независимый кредитный брокер Анатолий Геращенко».- В отдельных случаях решение вопроса затягивают на несколько месяцев, поэтомуя рекомендую обращаться сразу в несколько банков». Для сравнения, на принятиерешения по кредиту на покупку автомобиля банку понадобится всего несколькодней, квартиры - около недели.

Еще одна причина - трудности оценки земельных участков. Ведь земля,приобретаемая в кредит, отходит в залог. Следовательно, банк долженудостовериться в том, что гарантией возврата долга будет ликвидный участок. Ноесли примерную рыночную стоимость автомобиля или квартиры можно определитьдаже, не будучи экспертом, то по оценке земельных участков какой-либостандартизированной тарифной сетки просто не существует. Процедура усложняется,если участок находится вдалеке от крупных городов и поселков. Ведь оценка, какправило, базируется на стоимости аналогичных участков, расположенных пососедству. Но если их цена неизвестна, то приобретаемую землю практическиневозможно оценить адекватно.  

Неудивительно, что в результате текущего дефицита ресурсов, банки поспешилив первую очередь ограничить земельное кредитование. По данным компании«Простобанк Консалтинг», в июне земельные кредиты обходились заемщикам всреднем в 19,59%годовых в гривне и 14,29%в долларах США, а уже в августе 20%и 14,47%соответственно. При этом еще в марте земельные кредиты в долларах выдавались всреднем под 12%годовых. Можно констатировать, что ставка по земельным займам подскочила 2-3 процентных пункта. Впрочем, банкиры этого нескрывают. Подорожание земельных кредитов признает Антон Шаперенков, начальникдепартамента разработки продуктов розничного бизнеса VAB Банка. А ДмитрийЗамотаев, начальник управления кредитных продуктов розничного банкинга«Укргазбанка», считает, что дальнейшее удешевление кредитов, в том числеземельных, возможно лишь в случае улучшения ситуации с доступом к денежнымресурсам на международном рынке.   

Земля земле рознь

Оформить кредит можно далеко не на любой участок, а только на землю,предназначенную для строительства или садоводческого хозяйства. Но и здесь естьограничения, при помощи которых банки страхуются от возможного мошенничества состороны клиентов.  Эксперты считают, что на земельном рынке имеют месточастые случаи мошенничества в отношении банков, в частности связанных стеневыми схемами изменения целевого назначения участков или их перепродажи почастям. Наиболее распространенный «развод», распространенный на этапеформирования рынка - деление крупных участков, купленных в кредит, на небольшиенаделы с их последующей продажей. В Государственном земельном кадастре такимучасткам присваиваются новые номера, тогда как старого участка как будто бы несуществует, и сделка признается недействительной. Справедливости ради отметим,что далеко не все инвесторы, спекулирующие с землей с помощью банковскихкредитов, мошенники. Предубежденное отношение к ним есть ничто иное, какпопытка банкиров избежать лишнего риска. Но в целом эксперты признают, чтослучаев мошенничества при сделках с землей больше, чем при купле-продаженедвижимости. Видимо, именно поэтому программы кредитования сделок с землейможно найти далеко не во всех банках. На сегодняшний день подобные программыпредлагают своим клиентам ОТП-Банк, Надра, Укргазбанк, ТАС-Комерцбанк,Укрсиббанк, Финансы и кредит, Правекс, СЕБ Банк, ПУМБ, Альфа-Банк, Укрсоцбанк,Райффайзен Банк Аваль.

В большинстве случаев банкиры неохотно кредитуют покупку больших участков,оптимальный вариант для частных заемщиков - до 1 Га. Шансы получения кредита повышаются, еслипотенциальный заемщик докажет банку, что на приобретенном участке он намеренпостроить дом или заниматься садоводством. Доказательством может служитьсогласованный проект будущего дома или дачи и разрешение на строительство. Клицам, желающим заработать на перепродаже участка, кредиторы относятсяпредвзято, особенно сегодня - в период кризиса ликвидности. Поэтому, если вповедении заемщика заподозрят спекулятивные мотивы, в кредите вероятнее всегооткажут. Очень важен вопрос совместного использования участка, так называемыесервитуты. Согласно Земельному кодексу Украины, сервитут - это правособственника или пользователя земельного участка на ограниченное платное илибесплатное пользование чужим земельным участком. Например, к сервитутамотносится право прокладывать на свой земельный участок водопровод из чужогоприродного водоема или через чужой земельный участок. Поэтому, даже если выприобретаете землю в личную собственность, возможно, на участке проходитканализация, водопровод или электричество к соседним наделам. В этом случаесчитается, что земля находится в совместном использовании. Она принадлежитсвоему владельцу, но дефакто сосед или местные власти используют ее длятранзита водоснабжения или канализации. Как нам удалось выяснить, нередкобанкиры считают такие участки менее ликвидным активом и могут отказатьсякредитовать их покупку.

Условия кредитования

Для оформления земельного кредита заемщик должен предоставить в банк копиюпаспорта и справки о присвоении идентификационного кода, справку о доходах запоследние пол года, справку об уплате налога за землю за последние 12 месяцев (предоставляетпродавец), справку из Государственного земельного кадастра о предыдущихоперациях с землей и копию государственного акта о праве собственности,оформленного на продавца. К данному списку прилагается экспертная оценкаучастка, которую проводит банковский эксперт за счет клиента (около 1000 грн), а некоторые банкирымогут еще и потребовать разрешение на строительство и проект здания, котороепокупатель намерен построить на приобретаемом участке. Последние два пунктабудут свидетельствовать о том, что вы не приобретаете землю со спекулятивнымицелями. Формально требования к земельным заемщикам не отличаются от ипотечных:в большинстве банков фигурирует желаемый возраст заемщика от 21 до 65 лет, а также наличие постоянногоисточника доходов.

Максимальная сумма, которую может получить частное лицо в кредит на покупкуземли, составляет $500тыс. Большинство банкиров декларирует именно такую цифру. На практике получитькредит на эту сумму будет чрезвычайно сложно, особенно в период текущегодефицита банковских ресурсов. Поэтому желательно, чтобы запросы заемщикаограничивались суммой не более $150тыс. В этом случае вероятность положительного решения по кредиту выше. Нужноотдавать себе отчет, что сумма кредита зависит от оценочной стоимости земли, ане от фактической суммы сделки. К примеру, если тот или иной участок оценен в $60 тыс., то банк будет исходитьименно из этой суммы, даже если продавец запросит все $100 тыс. При этом кредит выдадут лишь вразмере 80%оценочной стоимости участка. Остальные 20%заемщику придется заплатить самому. Учитывая то, что четкого ценообразования наземельном рынке нет, очень часто сделки не заключаются как раз по причиненесоответствия стоимости участка, запрашиваемой продавцом, и его оценочнойстоимости. В этом случае банкиры предлагают предоставить в залог дополнительноеимущество, например, недвижимость.

Дополнительные платежи на этапе оформления земельного кредита очень схожи сипотекой. Практически во всех банках заемщику необходимо заплатить комиссию вразмере 1-2,5% от суммы предоставляемогокредита. Отдельно может взиматься ежемесячная комиссия. Как и в случае спокупкой квартиры заемщику придется оплатить услуги нотариуса, заверяющегосделку и ежегодный страховой взнос в размере до 0,5% стоимости кредита. В большинствеслучаев речь идет о титульном страховании на случай, если по каким-либопричинам заемщик утратит право собственности на земельный участок. Кроме того,банкиры нередко требуют дополнительно застраховать жизнь и здоровье заемщика,что обойдется примерно в такую же сумму, как и страхование участка.

ТОП-3. Самыевыгодные процентные ставки по земельным кредитам сроком на 20 лет ( по данным компании"Простобанк Консалтинг"):

В гривне:

В долларах США:

В евро:

 Источник: