Предел риска: что пошло не так на рынке недвижимости Киева

Казавшийся бездонным киевский рынок жилой недвижимости выглядит насытившимся. Уходит в прошлое последний всплеск спроса, произошедший в начале 2015 года, когда озадаченные необходимостью пристроить стремительно обесценивающуюся гривну покупатели буквально сметали квартиры.

Читай также: В Киеве участникам АТО отдадут не менее 10% квартир в новостроях

Сегодня в Киеве на этапе коммерческой реализации находятся 239 жилых комплексов (для сравнения, в Одессе - 100, во Львове - 143. С учетом того, что во Львове в четыре раза меньше жителей, чем в Киеве, по количеству жилых комплексов на душу населения города Львов уже сегодня чемпион Украины).

Почему 20 лет подряд жилье в Киеве покупали значительно активнее, чем в любом другом городе Украины? Еще с советских времен Киев - это город власти, место, в котором решаются вопросы по причине концентрации как решающих чинов, так и компетентных специалистов.

Читай также: Названы самые дорогие новостройки Киева

Плюс к этому Щербицкий сделал Киев самым комфортным городом Украины. В столице Советской Украины жить было Комфортно, Интересно и Выгодно. Этим обусловлен высокий спрос на киевское жилье во все постсоветские годы: даже в тяжелые кризисные времена квартиры продолжали строиться и продаваться. В кризисном 2009-м в эксплуатацию было введено почти миллион квадратных метров жилья. Это ненамного ниже, чем в рекордный 2013-й: 1 509 000 кв м.

Киев ставил рекорды на фоне, мягко говоря, вялых темпов строительства в других городах: фактически граждане Украины, где бы они ни заработали деньги, затем ехали в Киев покупать на них жилье.

Читай также: Киевские метры: спрос на недвижимость рухнул вдвое

Стоит отметить, что потребители, сформировавшие этот “великий и неиссякаемый спрос на столичное жилье“, были совершенно неизбалованы - насквозь халтурное советское типовое домостроение приучило наших соотечественников принимать жилье таким, какое построили, и не искать альтернативы. В результате сложилась курьезная и уникальная для цивилизованного мира ситуация, когда за огромные деньги предоставлялось совершенно халтурное, дискомфортное и часто просто уродливое во всех отношениях жилье.

Конечно, во всем мире бедные слои населения живут в малопригодных для проживания условиях: фавелах, трущобах и т.д. Но нигде коммерческие застройщики не продают схожие по качеству с самостроем новостройки как дорогое современное жилье: это досадный постсоветский парадокс.

Читай также: На рынке недвижимости в столице зафиксирована странная активность

Другими словами, “великий тренд неиссякаемого и при этом совершенно неискушенного спроса на столичное жилье” позволил большинству киевских застройщиков уверенно и методично возводить ничем, по сути, не отличающийся от совковой строительной халтуры “дискомфорт-класс”.

Однако кризис 2008-2009 годов, когда лопнул пузырь раздутых кредитными деньгами цен, а покупатели вынырнули из спекулятивной эйфории и продажи устремились к нулю, в Киеве зародился новый тренд - комфорт-класс. В 2009-м это были единицы проектов, но год за годом все больше объектов стараются привлечь покупателя комфортной средой - к 2014-му это было уже около 20% рынка.

Сегодня уже новый кризис обвалил спрос и, соответственно, усилил конкуренцию застройщиков, еще сильнее вынуждая девелоперов бороться за привлечение покупателей, а следовательно, находить способы создавать для них привлекательную качественную среду обитания.

Наш умеренный прогноз: в 2015 году 25% всех строящихся ЖК будут комфорт-класса и каждый следующий год будет добавлять не менее 10%. При этом чем выше будет доля комфортного жилья, тем цены на него будут более доступными.

Сейчас большинство застройщиков начинают осознавать, что инерции инфраструктурных достижений эпохи Щербицкого и привычки для решения любого вопроса ездить в столицу для возрождения спроса на киевское жилье явно недостаточно.

Для того чтобы люди хотели жить в этом городе и, соответственно, были готовы искать столичное жилье и тратить деньги на его покупку, необходимо выполнение ряда условий:

Читай также: В России начался обвал на рынке недвижимости

- во-первых, столичная власть должна реализовать программу превращения Киева в комфортный для проживания и посещения город (как минимум догнать Львов);

- во-вторых, работающие на киевском рынке застройщики должны предложить привлекательный, качественный, комфортный для проживания продукт значительно обедневшим за 1,5 года покупателям или освободить место новым застройщикам.

Все меньше и меньше

Доступное для покупки на сегодняшний день жилье - это квартиры небольшой площадью (объем квадратных метров сокращается пропорционально покупательной способности). Застройщикам сегодня строительство обходится в долларовом эквиваленте дешевле, чем 1,5 года назад (за счет рабочей силы), однако все остальные составляющие себестоимости (к примеру, отечественный металл) устремились вслед за долларом. В гривневом эквиваленте себестоимость строительства значительно выросла.

Читай также: Киевские метры: спрос на недвижимость рухнул вдвое

Реакция на кризис 2008-2009 - это уменьшение средней площади квартиры, вводимой в Киеве в эксплуатацию, с 94 кв м в 2007 году до 75 кв м в 2014-м. Сегодняшний кризис еще сократит площади: по нашим прогнозам, через 5 лет средняя площадь вводимой в эксплуатацию квартиры в Киеве будет 60 кв м.

Однако при грамотном проектировании уменьшенная площадь квартиры не уменьшает ее функциональность. Нет расточительства площадей: к примеру, кухня окончательно объединяется с гостиной, нет гуляющих “пустот“. Вместо ранее традиционных 13 кв м кухни + 17 кв м гостиной сейчас делают 20 кв м кухни-гостиной, а сэкономленные 10 кв м используют для дополнительной спальни.

Читай также: Поместье на Трухановом острове принадлежит бывшему депутату партии Медведчука

Если тенденция уменьшения площадей настолько очевидна, почему понадобится целых 5 лет для ее подтверждения статистикой? Рынок недвижимости инерционен: в эксплуатацию проекты вводятся в среднем через 3 года после формирования концепции (этапа, когда определяются площади квартир). То есть в 2016-м в эксплуатацию введут проекты оптимистично-размашистого раскроя сезона-2013. Но даже сейчас некоторые особо настойчивые застройщики продолжают проектировать “отлаженные и проверенные временем серии” с раздутыми площадями квартир. И думаю, что будут это делать вплоть до закономерного и заслуженного в таком случае банкротства.

Обоснованная цена

Сокращение площади квартир при повышении их функциональности и создание дополнительной ценности за счет комфорта - правильный способ конкуренции. Есть и другой вариант. Привлечение покупателей демпинговой ценой, которая способна закрыть глаза покупателю на откровенную дискомфортность жилья.

Смотри также: Мэр Садовой показал журналистам коттедж своей большой семьи

Этот формат заслуженно ассоциируют с объектами скандальных “УкоГруп“ и “СИТИ Групп“. Но, по моему мнению, тенденция гораздо шире и подобных застройщиков намного больше. Необходим структурный анализ их подхода как минимум для представления покупателям рисковых индикаторов, способных предостеречь от покупки у недобросовестных застройщиков.

Сегодня экономное жилье в Киеве можно купить в диапазоне от 12 000 до 25 000 грн за 1 кв м. Разница цен - 2 раза! Такой большой разброс невозможно объяснить себестоимостью строительства и месторасположением. В столичной реальности 15 000-25 000 грн - это диапазон цены, за которую застройщик может построить качественное жилье.

Как происходит выбор квартиры на нормальном рынке? Если у покупателя не хватает денег на квартиру с 2 спальнями, он приобретает квартиру с одной спальней, если еще меньше денег - покупает студию. Но это цивилизованный способ. В Киеве все не так. Не хватает денег на нормальную недвижимость? Можешь пойти купить там, где по 12 000 за 1 кв м. В чем подвох?

Читай также: Жители оккупированного Донецка продают квартиры по $15 тысяч

Такие предложения - это или кардинально отличная от общепринятой в Киеве технология строительства (позволяющая уменьшить себестоимость - к примеру, сборное домостроение), или демпинг. Заведомо нерентабельная для застройщика вынужденная цена, за которую он априори не может построить надежное комфортное жилье и изначально знает, что будет строить дискомфортное и ненадежное.

Такая недвижимость очень рискует быть несданной в эксплуатацию, годами не подключенной к инженерным сетям и т.д. 

Читай также: В Киеве разоблачили строительную аферу на шесть "Элита-Центров"

Особенную опасность для покупателей представляют застройщики, у которых все или критическое большинство проектов в демпинговом ценовом диапазоне, и при этом используемая ими технология строительства не отличается от среднестатистической. Это значит, что вся система работы от начала проектирования до введения в эксплуатацию объекта вынуждена ради минимизации себестоимости максимизировать риски.

Дорогая экономия

Рассмотрим в качестве примера накопления рисков процесс ускоренного и удешевленного проектирования и строительства.

Читай также: Земля столицы: какие участки хочет продать Киев в этом году

На этапе проектирования рисуется предпроект свободно размещенного на участке здания до 9 этажей (соответствующего 3-й категории сложности), под него получается декларация на начало строительных работ. На практике же застройщик начинает возводить несколько 25-этажных секций, которые проектируются параллельно со строительством, и когда они достроены (допроектированы), застройщик пытается пройти экспертизу, обязательную для объектов 4-5-й категорий сложности, к которым уже относится данный вид застройки.

Накапливаемые риски

Механизм упрощенного выхода на стройплощадку по декларации создан для простых объектов, в которых уровня предпроекта достаточно для решения основных вопросов. Сложные проекты (4-5-й категории сложности) потому и требуют экспертизы, что без разработанной и подтвержденной экспертами стадии “проект“ заказчик не имеет возможности получить надежное решение.

Читай также: Золотые гектары: журналисты нашли село депутатов и олиграхов под Киевом

Без стадии “проект“ заказчик получает здание без расчета инсоляции (освещенности), без инженерных нагрузок и, соответственно, возможности получить технические условия на подключение к городским инженерным сетям. Такое здание рискует быть так никогда и не подключенным. Непроведенные полноценно геологические исследования, затем испытания свай (при свайном фундаменте) могут привести к непредсказуемой неравномерной осадке здания - эффекту Пизанской башни и т.д.

Риски накапливаются в каждом из проектных разделов.

Теоретически очень опытный и очень талантливый проектировщик мог бы даже в такой ситуации несколько минимизировать риски, но, во-первых, очень опытный и талантливый - это и очень дорогой. Значит, в минимизированном бюджете на него нет денег. А во-вторых, дорогой, а значит, ответственный перед законом проектировщик в подобную лотерею играть бы не стал. То есть, скорее всего, это творение неопытного проектировщика.

Конечно, теоретически в каждом случае застройщику может повезти. И без нескольких месяцев кропотливой работы проектировщиков, без стадии “проект” все как-то само сложится и все участники угадают правильные решения. На практике такое бывает только в сказке. В реальности же риски накапливаются и выстреливают в дальнейшем на этапе строительства и ввода в эксплуатацию.

Читай также: Спрос на недвижимость в аннексированном Крыму упал до минимума

ГАСК останавливает стройки, запущенные с нарушениями процедуры, экспертиза дает отрицательное заключение из-за нарушения нормативов, городские коммунальщики не подключают к инженерным сетям, а построенные на недоисследованных грунтах здания трещат и кренятся. Да и просто построить по чертежам неопытного проектировщика, еще и поставленного в условия проектирования параллельно со стройкой, не всегда получается с первого раза.

Справиться со всеми этими барьерами на пути к сдаче в эксплуатацию объекта можно лишь с помощью аврального и избыточного финансирования, которого нет в минималистическом бюджете. Второй вариант - затянуть стройку на неопределенное время (это можем наблюдать на всех стройках подобных недобросовестных застройщиков). Однако отсрочка сдачи в эксплуатацию - это удлинение срока строительства, что неминуемо накапливает условно-постоянные расходы на содержание и обслуживание стройплощадки. В результате желание сэкономить выливается в сверхдорогую и некачественную стройку.

Перекрыть перерасход бюджета в таком халтурно спроектированном и построенном, несданном в эксплуатацию и распроданном по демпинговым ценам жилом комплексе нечем. Единственный способ - личные деньги застройщика или… средства от продажи квартир в следующих проектах! Какой способ выбирается - вопрос риторический. И недобросовестный застройщик превращается в строителя финансовой пирамиды, подобной МММ, в которой квартиры вчерашних покупателей достраиваются за деньги сегодняшних.

Индикатор данной фазы - экспонент увеличения реализуемых проектов. Однако, как и у всех финансовых пирамид, в том числе МММ, финальное фиаско неминуемо.

Напомним, что с 1 июля украинцы впервые получат платежки на оплату налога на недвижимость.

Смотрите также обзор рынка недвижимости:

Автор - директор проектной группы Архиматика Александр Попов    

• Теги:
• деньги
• Киев
• недвижимость
• новострой
• недвижимое имущество