Корреспондент: Радуга в овраге. Элитный киевский жилой комплекс превратился в головную боль для застройщиков и инвесторов

Разноцветныекрыши в овраге под холмами, на которых появился Киев, - приятный бонус длялюдей, отдыхающих возле Музея археологии или в арт-пространстве Пейзажнойаллеи: эта своеобразная радуга радует глаз и служит фоном для фотографий. Номало кто из праздношатающихся догадывается о том, какие глобальные проблемыскрыты под этими веселенькими крышами.

Там, в жиломкомплексе, названном Воздвиженка, едва не были закопаны в землю примерно $100-150 млн. Прекрасно выглядящий при взгляде сверху квартал стал самымпроблемным объектом на столичном рынке элитной недвижимости.

Воздвиженка сегодня превратилась в долгострой. За десять лет она так и не была распродана полностью, а цены упали до уровня 2004-го.

Начав какэлитная застройка с великолепной инвестиционной привлекательностью - стоимостьместных квартир за четыре года выросла более чем в десять раз, - Воздвиженкасегодня превратилась в долгострой. За десять лет она так и не была распроданаполностью, а цены упали до уровня 2004-го.

“Мы ждалибольшего”, - вздыхает Тарас Зябкин, замдиректора компании Киевгорстрой-1(КГС-1), застройщика проекта.

Яркий старт

Квартал, вкотором ныне находится Воздвиженка (а это, по сути, овраг между тремя горами -Замковой, Детинкой и Воздыхальницей), с давних пор славился неудобным рельефоми сложной геологической ситуацией. Поэтому застройка там долго оставалась ввиде первозданного хаоса, образовавшегося еще в период заселения Подола. Всоветское время архитектор Авраам Милецкий предполагал возвести здесьтворческие мастерские, но из-за отсутствия финансирования проект закрыли.

Только в 2003году в этом районе был заложен новый жилой комплекс, который застройщик КГС-1назвал Воздвиженкой. Планы были наполеоновские - построить элитный микрорайон изаработать на эксклюзивности проекта.

Застройщикпредполагал, что состоятельный покупатель заинтересуется названием, котороеассоциируется с элитной московской Остоженкой. А затем, увидевместорасположение комплекса и низкую этажность предлагаемых к продажемногоквартирных домов оригинальной планировки и внешнего оформления, незамедлит с покупкой жилья.

Деньги застройщик занял у ряда банков, в том числе и у Укргазбанка, хозяином которого на тот момент был совладелец КГС-1, нардеп-регионал Василий Горбаль.

До кризиса2008 года все шло как нельзя лучше. Представители КГС-1 не называют суммуизначальных инвестиций, но, по оценкам экспертов, строительство Воздвиженкитребовало $ 100-150 млн. Деньги застройщик занял у ряда банков, в том числе и уУкргазбанка, хозяином которого на тот момент был совладелец КГС-1,нардеп-регионал Василий Горбаль.

Стартовыерезультаты вдохновляли: первые деньги за квартиру на Воздвиженке пришли уже в2004-м, а цена недвижимости по мере строительства только росла. С 2003 по 2005год стоимость квадратного метра здесь увеличилась втрое - с $ 600 до $ 1.885. Ипокупатели охотно инвестировали в Воздвиженку, игнорируя тот факт, чтоаналогичное жилье в новостройках неподалеку продавалось по цене $ 1 тыс. за“квадрат”.

Увидев“радужные” перспективы микрорайона, харьковский миллиардер АлександрЯрославский через свою компанию DCH в 2006 году инвестировал в Воздвиженку $ 50млн - бизнесмен купил для перепродажи 100 квартир, пять особняков и 20 офисовплощадью 18 тыс. кв. м.

К началуфинансового кризиса DCH успел продать половину своих объектов, а КГС-1 - треть.

Зябкин сностальгией вспоминает те времена: покупатель не задумываясь отдавал заквартиру площадью 125 кв. м $ 875 тыс. В 2008-м цена “квадрата” достигларекордной отметки - $ 8 тыс.

Пятно на Солнце

Тучи навислинад “радугой” в конце 2008 года. Приток средств от новых покупателей иарендаторов иссяк, и возможности обслуживать долг в размере $ 100 млн, взятый вУкргазбанке, не стало. Финучреждение к тому же само оказалось в сложномположении - из-за проблем банка государство вынуждено было егонационализировать. Вскоре, по словам Зябкина, Горбаль вышел из числа акционеровКГС-1.

Сам бывшийсовладелец Воздвиженки обсуждать с Корреспондентом мотивы своих действий не захотел, посоветовав обратиться кнынешнему руководству застройщика.

Вместе сосложностями у девелопера возникли проблемы и у жильцов Воздвиженки. Несмотря нато что частные инвесторы выкупили половину микрорайона, многие владельцыапартаментов не спешили вселяться в недостроенный квартал.

Немногочисленные обитатели Воздвиженки буквально взвыли - они стали жаловаться на неполадки в дренажной системе, из-за которых грунтовые воды подтапливали подвалы жилых домов

Кроме того,немногочисленные обитатели Воздвиженки буквально взвыли - они стали жаловатьсяна неполадки в дренажной системе, из-за которых грунтовые воды подтапливалиподвалы жилых домов. Письма-жалобы с описанием затопленных помещений итрескающихся стен, а также об отсутствии реакции на все эти проблемы со сторонызастройщика, приходили и на редакционную почту Корреспондента.

Как сейчасобъясняет Зябкин, в то время у ЖЭКа Воздвиженки не было денег: малое количествожильцов имело прямое следствие - недостаток поступлений по коммунальнымплатежам.

В депрессиювпали не только обитатели квартала, но и инвесторы, купившие здесьнедвижимость. Их вложения таяли на глазах: то, что приобреталось на волнеспроса по $ 8 тыс. за 1 кв. м, после кризиса выставлялось на продажу по $ 2тыс.

Последний цвет радуги

Ситуацияначала выравниваться в 2010 году. С приходом к власти Виктора Януковичакомпания Актив Девелопмент Украина, подконтрольная братьям-регионалам Андрею иСергею Клюевым, инвестировала в Воздвиженку, выкупив 30 квартир площадью 4 тыс.кв. м. Корреспондентотправил в компанию запрос спросьбой прокомментировать рентабельность инвестиций, но ответа не последовало.

СпасВоздвиженку и ее жильцов не альянс Клюевых, а все тот же Ярославский. Бизнесмениз Харькова в 2011-м инвестировал в комплекс $ 19 млн. Эти деньги, поинформации прессслужбы DCH, пошли, помимо прочего, на введение в эксплуатациюподземных паркомест, инженерные сети, защиту территории от оползней, а также наорганизацию местного коммерческого ЖЭКа - Житлокомфорта.

Сейчас цены на Воздвиженке варьируются от $ 2 тыс. до $ 4 тыс. [за 1 кв. м].

На данныймомент, по словам Зябкина, Воздвиженка идет на поправку - квартал готов на 95%, ведутся финальные работы по строительству фасадов двух домов. На продажувыставлены последние 50 квартир, составляющие 10 % общей жилплощадимикрорайона. Неплохо идут дела и у DCH Ярославского - в этом году компанияпланирует выйти на 15 %-ю рентабельность.

И несмотря насообщения в СМИ об оползнях, происходящих в овраге время от времени, застройщикВоздвиженки не теряет оптимизма.

“Наша задачане продать быстрее, а продать дороже”, - говорит Зябкин. Он утверждает, что“оползни”, о которых пишет пресса, не имеют ничего общего с элитныммикрорайоном, - они, мол, случаются в начале улицы, возле старой застройки.

Однако немногие верят в успех “воздвиженского дела”.

“Сейчас ценына Воздвиженке варьируются от $ 2 тыс. до $ 4 тыс. [за 1 кв. м]. За такие деньги можно купить недвижимость вверхнем центре Киева, и это куда более безопасная инвестиция”, - резюмируетархитектор Иван Юнаков. 

***

Этот материал опубликован вспецприложении Недвижимость к №22 журнала Корреспондент от 7 июня2013 года. Перепечатка публикаций журнала Корреспондент в полном объемезапрещена. С правилами использования материалов журнала Корреспондент, опубликованныхна сайте Корреспондент.net, можно ознакомиться здесь.

• Теги:
• Киев
• журнал Корреспондент
• недвижимость
• строительство