Бытовые рейдеры: 10 законных способов отъема вашей недвижимости

Молодой человек, назовем его Алексей, купил квартиру впрестижном районе Киева. Все документы на квартиру были в полном порядке,никаких проблем с опекунским советом или совладельцами жилья не было. Сделкасостоялась, стороны в присутствии нотариуса подписали и заверили договоркупли-продажи, Алексей получил правоустанавливающие документы и ключи, бывшийхозяин, назовем его Виктор, - деньги. Новый владелец отправился обживать своюсобственность, а предыдущий - выехал за границу, не оставив никакой информациио новом месте пребывания.

Через несколько недель к Алексею вдруг заявился некий господин, утверждавший,что данная квартира принадлежит ему, и в доказательство предъявивший судебноерешение, где сообщалось, что "именем Украины" договор между Алексееми Виктором расторгнут, а бывший собственник квартиры обязан продать квартирунежданному визитеру. Основанием для подобного судебного решения послужилзаключенный между Виктором и визитером устный договор о продаже квартиры. Иначеговоря, Виктор вроде бы обещал продать свою собственность именно этомучеловеку, но слово не сдержал. Соответственно, "обманутый" покупательобратился в суд, требуя расторгнуть якобы незаконный договор. Суд удовлетворилтребования истца, и Алексей формально перестал быть владельцем недвижимости.

Парадокс в том, что суд, признав недействительным договор купли-продажи и обязав Викторапродать квартиру рейдеру, забыл указать, что бывший владелец (Виктор) обязанвернуть Алексею деньги. Зато указал, что квартиру Алексей обязан освободить втечение двух недель с момента вступления в силу решения суда. То есть в тотсамый день, когда нежданный посетитель навестил ничего не подозревающегомолодого человека. Разумеется, Алексей отказался освободить помещение иобратился в суд, требуя отменить незаконное решение. Однако срокиапелляционного обжалования истекли, и пока Алексей искал справедливость, новыйсобственник с помощью госисполнителей и милиции вошел в квартиру и поменялзамки. Более того, на основании судебного решения он получил в БТИ новыеправоустанавливающие документы.

Сейчас Алексей пытается отстоять свое право на недвижимость в апелляционномсуде, одновременно обратившись в прокуратуру и МВД с просьбой возбудитьуголовное дело по факту мошенничества и принятия судьей заведомо незаконногорешения. В то же время он пытается найти Виктора, что, впрочем, пока неудается.

Комментарий специалиста

К сожалению, в наших судах устный договор нередко приравнивается к письменному.Главным основанием для признания договора состоявшимся в таком случае являютсяпоказания свидетелей. Шансов у Алексея немного, хотя тактику он выбралправильную. Постоянное давление на рейдеров через суд, прокуратуру, МВД и СМИприведет к дополнительным тратам захватчика и может вынудить его предложитьсобственнику квартиры решить дело миром, например, выплатив отступные.

История 2. А вас я попрошу остаться

Продавец, подписав договор купли-продажи, отказывается освобождать проданнуюквартиру и передавать новому хозяину документы и ключи. В том числе он можетобращаться в суд, требуя расторгнуть договор.

Именно с такой проблемой столкнулась Виктория. Недвижимость она приобрела упредставительного пожилого мужчины, участника войны, орденоносца, члена Союзаветеранов и т. п. Договор предусматривал освобождение квартиры в течение двухнедель. Там же было указано, что деньги за квартиру продавец получил.

Однако через две недели, когда покупательница собралась заселиться в новоежилье, ее ожидал сюрприз. Бывший собственник отказывался освободить помещение.Виктория обратилась за помощью в милицию. Но правоохранители ничего сделать несмогли - ветеран предъявил множество документов, подтверждающих правособственности на спорную квартиру, в том числе ордер 1985 года, свидетельствоучастника боевых действий, паспорт и справку- характеристику из БТИ, гдезначился владельцем. Милиционеры не выдержали подобного бумажного напора иотступили, предложив Виктории обратиться в суд с иском о выселении бывшегособственника и добиваться освобождения квартиры с помощью госисполнителей.

Виктория так и поступила. Однако в суде продавец стал утверждать, что договорон подписал, будучи в невменяемом состоянии, чем и воспользовались действующиев сговоре нотариус и покупатель. Свое обвинение он подтверждал медицинскимисправками из частной клиники, где указывалось, что в его анализах были найденыследы наркотических веществ. Более того, продавец подал встречный иск, требуярасторгнуть договор. В качестве представителей ветерана, который сам в судепрактически не появлялся, действовали подтянутые молодые люди, якобыродственники, предъявившие надлежащим образом оформленную доверенность.

Ситуация осложнилась еще и тем, что представители продавца утверждали, чтоденег бывший собственник так и не получил. Хотя в договоре и было указано, что"расчет был произведен до подписания данного договора", никакихдругих подтверждений трансакций не было. Это дело в суде рассматривается ужеболее трех лет, однажды суд принял сторону продавца, однако апелляция вернуладело на повторное слушание. Другой судья вынес вердикт в пользу Виктории, ноапелляция вновь вернула дело в первую инстанцию.

Комментарий специалиста

Тупиковая ситуация. До принятия решения судом покупатель ничего не сможетсделать. Более того, не очевиден факт, что суд признает правоту Виктории.Основной совет - оформлять расчет с продавцом через банк. В таком случаедоказать, что продавец не получал деньги, не получится - банковские документыявляются веским аргументом.

Блок 2. Квартира находится в собственности длительный срок

Случай 1. Время платить долги

Один из наиболее популярных способов захвата недвижимости, используемыйбытовыми рейдерами, - фальсификация долга и оперативная продажа квартирызаинтересованным лицам в счет его погашения.
Антон, владелец квартиры на Печерске, уехал на стажировку в одну из странЗападной Европы примерно на полгода. Вернувшись в Украину, обнаружил в своейквартире незнакомых людей, предъявивших документы, из которых следовало, чтотеперь они являются собственниками недвижимости. Расследование, предпринятоеАнтоном и его друзьями, выявило следующее.

Через пару недель после отъезда Антона соседи снизу обратились в суд с иском овозмещении убытков. Они недавно купили квартиру и якобы сделали дорогой ремонт.Поводом для иска стало затопление Антоном их квартиры, в подтверждение былпредоставлен акт, согласно которому потоп нанес ущерб почти на 60 тыс. грн. Суддважды направлял Антону повестки, но тот, разумеется, никак не мог явиться наслушание дела. Поэтому судья, основываясь на представленных документах ипоказаниях свидетелей, обязал Антона выплатить компенсацию"пострадавшим". Разумеется, погасить долг квартировладелец не мог,поскольку даже не подозревал о нем. После чего истец повторно обратился в суд,требуя продать квартиру и из вырученных средств компенсировать убытки. Судвынес соответствующее решение, а некий оценщик определил стоимость квартиры впрестижном районе Киева в 80 тыс. грн.

На оперативно проведенном аукционе квартиру купили за выставленную цену третьилица (не истец). Затем результаты торгов были обжалованы некой барышней в суде,но суд первой инстанции подтвердил законность проведения аукциона и правомочностьего результатов. На основании этого решения были получены новыеправоустанавливающие документы, квартира вскрыта, а вещи Антона описаны ивывезены на склад. При вхождении рейдеров в квартиру присутствовалигосисполнители и сотрудники МВД, так что буква закона была соблюдена.Оставшиеся после выплаты "долга" соседям снизу 20 тыс. грн былисписаны как судебные издержки, расходы на проведение аукциона, привлечениеправоохранителей и сотрудников ГИС, а также как плата за хранение вещей бывшегохозяина. В итоге Антон остался еще и должен компании-владельцу склада.

Все попытки Антона вернуть свою собственность результата не принесли - бывшиесоседи снизу, как появились неизвестно откуда, так и исчезли в неизвестномнаправлении, продав квартиру. Члены комиссии, подписавшие акт о"затоплении", также оказались подставными лицами. Новые же владельцывесьма недвусмысленно показали намерение отстаивать свое право "честныхпокупателей" всеми возможными способами.

Комментарий специалиста

Типичный захват "по беспределу": основные документы подделаны,фальсификаторы исчезли в неизвестном направлении. Метод противодействия тот же,что и в первом случае: постоянное давление на рейдера через МВД, прокуратуру иСМИ. Если есть знакомые в правоохранительных органах, можно использовать методпсихологического воздействия: периодические визиты милиционеров по любымповодам могут изрядно потрепать захватчикам нервы.

Случай 2. Вас здесь не стояло

Данный способ используется рейдерами при захвате неприватизированных квартир,формально числящихся в резерве райгосадминистрации. Причем время, котороепроживают нынешние владельцы в квартире, значения не имеет.

Вера и Евгений, проживающие в квартире родителей Евгения, полученной 10 летназад в порядке очереди, с ужасом узнали, что их собираются выселять. Причина -определение суда о признании незаконным выдачи ордера. Якобы преимущественноеправо на эту квартиру имели не родители, а третьи лица, которые и былинезаконно обделены.

О том, что дело рассматривалось в суде и по нему уже принято решение, нынешниеобитатели квартиры узнали от госисполнителей, пришедших выселять жильцов.Ответчик - райгосадминистрация, которую в суде представлял какой- то сотрудник,якобы признала свою вину и аннулировала ордер. Более того, оказывается, что эторешение суда уже прошло стадию апелляционного обжалования, и было признанозаконным.

Разумеется, нынешние владельцы квартиры начали борьбу за недвижимость. Во-первых, обратились в суд с иском о признании незаконной выдачи ордера на новыхлиц. Во-вторых, обратились в МВД и прокуратуру с заявлением о превышениислужебных полномочий чиновником РГА. В-третьих, обратились в апелляционный иВерховный Суд с просьбой провести повторное слушание дела.

Впрочем, все эти действия должного эффекта не произвели - суд первой инстанцииотказал в принятии иска в производство, апелляционная и кассационная инстанцииобещали отреагировать "в порядке очереди", а МВД и прокуратурапопросту не ответили. Тем временем новые владельцы успели приватизировать квартируи продать ее третьим лицам. И уже третьи лица обратились в суд с иском овыселении нынешних жильцов. На это обращение суд отреагировал с завиднойоперативностью и обязал жильцов выехать, жэк - снять их с регистрации, агосисполнителей - помочь новым собственникам освободить помещение.

Комментарий специалиста

Главная ошибка была допущена еще до начала рейдерской операции - квартира небыла своевременно приватизирована. Если бы собственники позаботились об этимраньше, проблем удалось бы избежать. Сейчас можно давить на чиновников,принявших незаконное решение. Нужно попробовать добиться отмены судебногорешения в апелляции. Главное же - привлечь к этой истории как можно большевнимания, писать в прокуратуру, мэрию, Верховную Раду, президенту. Причем обовсех адресатах уведомлять и рейдеров, и судей, принимавших решения, ичиновников РГА. Эффект предсказать сложно, однако моральное воздействие никогдане бывает лишним.

Случай 3. Трудности совладения

Если рейдеру удалось приобрести часть квартиры, он может любыми способамиосложнять жизнь другим сособственникам с целью либо выкупить их доли позаниженной цене, либо по максимально завышенной продать свою.

Несколько месяцев назад в такой ситуации оказались три совладельца большойквартиры. Треть ее была заложена в банк для получения кредита. Деньгисвоевременно возвращены не были, банк выставил заложенную недвижимость напродажу. Пока сособственники пытались найти источники финансирования, чтобывыкупить лот, его приобрел рейдер.

После этого захватчик стал максимально осложнять жизнь другим владельцам:сначала попробовал зайти в квартиру, спровоцировав хозяев на необдуманныедействия. В частности, нынешние собственники физически не позволили емупроникнуть в помещение, весьма эмоционально в непарламентских выраженияхвысказавшись о его праве собственности и личных качествах. Это послужилосигналом к началу войны.

Первый шаг рейдера - обращение в суд. Он указал, что совладельцы не позволяютпользоваться его имуществом. Во-вторых, стал скрупулезно собирать информацию одолговых обязательствах своих оппонентов и перекупать долги.

После чего, заручившись решением суда и поддержкой госиполнителей, вошел вквартиру и начал требовать выделения его доли. Он претендовал на холл и одну изкомнат, чтобы сделать невозможным пребывание иных собственников в квартире.Рейдер угрожал закрыть проход через холл, и старым жильцам пришлось бы делатьновый вход в помещение, что очень непросто, поскольку квартира расположена надевятом этаже...

Когда же рейдер предъявил озадаченным собственникам изрядное количество ихдолговых расписок и непогашенных векселей, а также обрисовал дальнейшуюперспективу - обращение в суд с требованием немедленного погашения долга ивзыскание квартиры за долги, жильцам пришлось согласиться на его условия. Витоге захватчик приобрел доли двух других сособственников по цене в два разаниже рыночной. После чего быстро продал квартиру, заработав на операции более300% чистой прибыли.

Комментарий специалиста

Собственники допустили большинство из возможных ошибок. В данном случае рейдердействовал в рамках закона. Совладельцы сами виноваты, что допустили подобнуюситуацию и в итоге потеряли квартиру - нужно было еще на первом этапе выкупатьвыставленную на продажу долю или сразу же блокировать через суд ее продажубанком.

Случай 4. Мир и согласие

Иногда при захвате квартир рейдеры не останавливаются перед подделкой болеесерьезных документов, чем акт о затоплении или долговая расписка. Например,подделывают доверенность на представление интересов в суде.

Юрий, преуспевающий частный предприниматель, лишился квартиры по мировомусоглашению, заключенному от его имени в суде. Один из его деловых партнеровобратился в суд, требуя взыскать с Юрия долг за якобы поставленный, но неоплаченный товар. При оборотах частного предпринимателя примерно 20 тыс. грн вмесяц, истец утверждал, что поставил товар на сумму более 200 тыс. грн. Ни ободном заседании суда Юрий не знал - отправленные ему повестки таинственнымобразом исчезали, не доходя до адресата.

Интересы Юрия в суде представлял не то его друг, не то напарник, предъявившийдоверенность, дававшую ему практически неограниченные полномочия. Доверенностьбыла заверена частным нотариусом одного из райцентров. Судья, рассматривающийдело, не поинтересовался, с чего бы это два киевлянина для нотариальной заверкидоверенности ездили в райцентр за полтысячи километров от столицы.

В ходе судебного процесса стороны выразили желание заключить мировоесоглашение. В счет погашения долга "представитель" Юрия передавалистцу квартиру, которая была оценена в 250 тыс. грн. Лишние 50 тыс.грн. истец обязался передать товаром. С утвержденным мировым соглашениемкредитор отправился в БТИ, где быстро и без проблем получил новыеправоустанавливающие документы на квартиру. "Представитель" же Юриятем временем свернул свои дела и выехал за границу. Также поступил и"нотариус", заверивший доверенность.

Об этой махинации Юрий узнал от новых жильцов, которые купили квартиру упредпринимателя, получившего ее по мировому соглашению. В данном случае законбыл на стороне "добросовестных покупателей", хотя претенденты нажилье, ни разу не посмотревшие покупаемую квартиру, вызвали определенные подозрения.Тем не менее вооруженные решением суда о выселении, в сопровождениимилиционеров и сотрудников ГИС они вошли в квартиру и в буквальном смыслевыбросили Юрия на улицу.

Сейчас Юрий пытается добиться справедливости, обращаясь в суд, прокуратуру иМВД. Однако доказать, что ключевой документ в деле - доверенность на имя"друга" - поддельный, ему пока не удалось. Да и не факт, что дажерасторжение мирового соглашения поможет вернуть квартиру - с точки зрениязакона, нынешние обитатели - добросовестные приобретатели.

Комментарий специалиста

Противодействовать таким атакам, оставаясь в рамках правового поля, практическиневозможно. Все основные документы подделаны, а судьи принимают решение впользу рейдера. В данном случае нужно постараться добиться ареста квартиры,чтобы ее еще раз не продали, любым способом добиться ареста имущества первогоистца ("кредитора") и потом, не торопясь, доказывать факт подделки.Далее следует доказать незаконность всей цепочки договоров, требуя выселенияновых жильцов. Деньги "добросовестным приобретателям" пустьвозвращает "партнер", продавший им квартиру, - для этого иарестовывается его имущество.

Блок 3 Рейдер захватывает квартиру, снимая ее

Случай 1. Дети - цветы жизни

Интересный способ получить в длительное пользование квартиру в Киеве засравнительно небольшую плату.

Петр, владелец двух квартир в Киеве, решил подкрепить семейный бюджетпопулярным способом: сдать одну из них в аренду. Арендатор - молодой человек изпровинции - нашелся быстро. Договор был подписан, съемщик обосновался вквартире и исправно платил оговоренную сумму. Однако через некоторое времяплатежи стали крайне нерегулярными. Выждав некоторое время, Петр решилизбавиться от недисциплинированного жильца. Однако тут его ожидал неприятныйсюрприз: освободить квартиру арендатор отказался. Владельцу пришлось обращатьсяв суд с иском о расторжении договора аренды и о выселении съемщика.

Пока дело рассматривалось в суде, арендатор успел жениться. Более того, молодаяжена въехала в квартиру уже с трехмесячным ребенком. О чем ответчик и заявил всуде, указывая на невозможность выселения из квартиры несовершеннолетнегоребенка. Более того, после нескольких разговоров на повышенных тонах междуПетром и съемщиком последний обратился в суд, требуя ограничить доступ владельцаквартиры в его жилье: мол, крики и скандалы негативно отражаются на здоровьеребенка.

На этом рейдер не остановился. Он обратился в прокуратуру с просьбой возбудитьуголовное дело против Петра, поскольку его поведение наносит непоправимый вредгрудному ребенку и кормящей матери. После нескольких разговоров со следователемПетр был вынужден отказаться от дальнейших попыток давления на арендатора иперейти к общению через посредника.

В итоге на ближайшие 16 лет (до совершеннолетия ребенка) гость столицыобеспечен жильем, более того, по фиксированной и сравнительно небольшой плате,которую еще не факт, что владелец будет получать. Ведь никаких рычаговвоздействия на съемщика у Петра нет - любые его действия могут трактоваться какнанесение вреда здоровью ребенка...

Комментарий специалиста

Опять патовая ситуация. Можно добиться принятия судебного решения о выселении,но выселить мать с ребенком из квартиры не представляется возможным. Остаетсялишь воздействовать на квартиросъемщика, причем так, чтобы здоровью ребенканичего не угрожало: письма на работу, обращение в суд о взыскании задолженностии т. п. Земельный вопрос

Случай 2. Дела семейные

Даже если продавец земельного участка заявил, что он не состоит в браке иникаких дополнительных обязательств не имеет, не исключен вариант неожиданногопоявления его "второй половины" с иском о расторжении договора.

Николай несколько месяцев назад приобрел небольшой земельный участок подКиевом. В присутствии нотариуса стороны рассчитались, покупатель получил всобственность кусочек родины, а продавец - определенную сумму в твердой валюте.

Однако не прошло и месяца, как в местный суд обратилась некая женщина,представившаяся женой продавца. Хотя официально их брак оформлен не был, ониуже длительное время проживали вместе и вели совместное хозяйство. Супругаутверждала, что решение о продаже муж принимал без ее ведома и согласия, ипросила расторгнуть договор купли-продажи земли. Суд, прислушавшись к ееаргументам, признал сделку недействительной и обязал продавца вернутьпокупателю полученные деньги.

Однако тут возникло сразу несколько проблем. Во-первых, рыночная цена земли завремя процесса выросла почти на 50%, соответственно, соотношениеденьги/купленная земля изменилось не в пользу Николая. Во-вторых, дляуменьшения суммы госпошлины и прочих платежей стороны указали в договоре сумму,значительно меньше реальной. В-третьих, продавец заявил, что деньги он ужепотратил и требуемой суммой просто не располагает. Впрочем, он соглашалсяпогашать долг равными частями в течение нескольких лет.

Сейчас Николай пытается добиться в апелляционном суде отмены решения судапервой инстанции и получить свою землю по договору купли-продажи или взыскатьее в качестве погашения долга.

Комментарий специалиста

Первое: чтобы избежать подобных коллизий, стоит указывать в договоре полнуюсумму, пусть и придется заплатить несколько больше различных пошлин. Второе:лучше проверить, есть ли у продавца законная или гражданская супруга, вплоть довизита к нему домой и опроса соседей. И если есть подозрение, что жена можетвнезапно появиться, требовать ее согласия.

Случай 3. Актовый заговор

Наиболее распространенный способ земельного рейдерства - отмена в судебномпорядке государственного акта на землю, выданного местным советом.

Первичным документом, подтверждающим право собственности на землю, являетсягосударственный акт. Как правило, первым владельцем земли становится членместной общины, получивший землю в порядке распределения земельных паев.
Александр приобрел землю у вторичного собственника, который ранее купил ее ужителя одной из деревень под Киевом. Однако через некоторое время Александр судивлением обнаружил на своем участке признаки начинающейся стройки. Попыткивыяснить, с чего вдруг на принадлежащей ему земле кто-то что-то строит, ни кчему не привели - строители просто ссылались на приказ начальства иотказывались говорить, кто им дал распоряжение.

В сельсовете, куда поспешил взволнованный собственник, выяснилось следующее:два месяца назад был инициирован большой судебный процесс относительнозаконности выделения земли. В ходе слушаний ряд госактов, в том числе ивыданный бывшему хозяину земли, которую купил Александр, был признаннедействительным. Участок получил другой житель деревни, который без промедленияпродал его крупной строительной компании, выкупившей также ряд смежныхучастков.
Сейчас Александр вместе с несколькими другими несостоявшимися владельцамипытается отстоять свое право на землю. Впрочем, в данном случае их оппонентомвыступает строительная компания с большими лоббистскими возможностями, поэтомудобиться справедливости экс-собственникам вряд ли удастся.

Комментарий специалиста

Действительно, это довольно распространенный способ. Сейчас на множествоучастков в престижных пригородах существует два-три, а то и больше актов наземлю. Единственный выход: пытаться доказать свою правоту и законность владенияземлей в суде. Превентивные меры: проверить землю перед покупкой и обзавестисьинформатором в сельсовете, который будет своевременно сообщать об исках ивозможных проблемах.

Случай 4. Моя хата с краю

Еще один популярный метод захватить чужую землю - построить на ней что- либо,после чего в судебном порядке признать землю своей.

Подобным образом лишился изрядной части своей земли Роман. Участок он прикупилдавно, но вот до застройки или хотя бы ограждения земли забором никак недоходили руки - то времени нет, то денег.

Однажды, в очередной раз выбравшись на природу с друзьями, он с удивлениемобнаружил на своем наделе некое неказистое строение. Попытка выяснить у егообитателей, что это собственно такое и каким образом оно оказалось на чужойземле, привела к, мягко говоря, неожиданным результатам.

Оказалось, что дом, земля под ним и часть участка принадлежат не Роману, асамозастройщикам. Они построили дом, пусть и на чужом участке, из своихматериалов и сами оплатили работу строителей. Постфактум зарегистрировали свою"хатынку" в местном совете и в судебном порядке признали законностьстроительства. Более того, тем же решением суда они получили в собственностьучасток земли непосредственно под домом и еще некоторый надел - дляобслуживания строения. В итоге захватчики "именем Украины" оказалисьвладельцами почти половины участка Романа. Разумеется, суд обязал их выплатитьнекоторую компенсацию собственнику участка, впрочем, сумма была в несколько разменьше, чем реальная стоимость земли.

Сейчас Роман решает, договориться ли с захватчиками по-хорошему, выкупив у нихземлю, продать им остаток своего участка или ввязаться в судебную (и не только)войну. Например, оспаривать в апелляции решение суда первой инстанции, обнестидомик забором и препятствовать проникновению в него или же попросту темнойноябрьской ночью снести самострой.

Комментарий специалиста

Самострой и самозахват - весьма распространенное явление. Увы, сносить подобныестроения может себе позволить только государство. Частным же лицам придетсялибо через суд доказывать свою правоту и добиваться сноса строений, либосвоевременно ограждать принадлежащую им землю забором и время от временипроверять участок на наличие непрошенных гостей.