Квартиры по $500 за квадрат - миф или реальность?

Эксперимент признали удачным. Вскоре свет увидели концепцияМинрегионстроя «Общегосударственная программа по обеспечению граждандоступным жильем на период 2009-2016 гг.» и соответствующийзаконопроект. Хотя эти документы не утвер-ждены на государственномуровне, местные муниципалитеты занялись разработкой и утверждениеманалогичных региональных программ, поиском участков, на которых моглобы появиться «доступное жилье», и определением будущих застройщиков.

В мае этого года власти Полтавской области отрапортовали о выделенииеще девяти участков под строительство «доступных» домов. Аналоги-чныезаявления посыпались и из других регионов.

В Луганске, к примеру, для этих целей недавно отвели всего однуплощадку, но зато площадью 10 га, на окраине города. Всего в отобранныйМинрегионстроем перечень пилотных проектов доступного жилья на данныймомент попали более 10 областей с 72 объектами.

Начать строительство чиновники обещают уже в этом году. Удешевлятьжилье предлагается с помощью безоплатного выделения земельных участков,использования уже утвержденной проектной документации, недорогихстройматериалов отечественного производства (панелей, блоков) идостраивания долгостроев. Прокладывать же коммуникации «своими силами»местные власти готовы пока только на словах, ожидая финансирования изгосбюджета. «Для многих местных муниципалитетов остается крайнеболезненной проблема отсутствия необходимых средств на строительствообщегородской коммунальной структуры, без решения которой многиепилотные проекты могут остаться только проектами», — утверждает ДмитрийПоддубный, президент ООО «Столичные строительные технологии».

О реализации в рамках программы «Доступное жилье» механизма 30%-гофинансирования покупки квартиры за счет бюджетных средств и обудешевлении ипотечных кредитов до льготных 4-6% годовых речь пока такжене идет. В госбюджете на этот год соответствующие средства непредусмотрены, а ипотечные ссуды на рынке в последнее времястремительно дорожали. Да и планы удешевить их до такого уровня вследующем году эксперты считают не более реальными, чемкинематографический сюжет в жанре фэнтези. «Можно с большой долейвероятности предположить, что ставки по кредитам в рамках программы«Доступное жилье» будут еще выше, чем по стандартным банковским ссудам,так как эти кредиты не имеют базы фондирования и потребуют привлечениядорогих денег, — полагает Александр Охрименко, советник председателяправления ОАО «АБ «Укргазбанк».— Ипотечное кредитование населения под4-6% годовых через систему рефинансирования Государственного ипотечногоучреждения реально только при условии, что все облигации ГИУ будутпродавать зарубежным инвесторам по ставке не выше libor. Теоретическиэто возможно, но если учитывать ситуацию на мировых финансовых рынках иуровень доверия зарубежных инвесторов к ГИУ, то это выглядитмаловероятно. На сегодня основная масса облигаций ГИУ выкупаетсяукраинскими банками по ставкам, значительно превышающим 4-6%». Так чтодаже если возводить «доступные» дома все-таки начнут, приобрести ихможно будет только за свои кровные либо одолженные в банке по рыночнымставкам средства.

Мифические $500

Ориентир для потенциальных строителей «доступных» домов — продажнаяцена жилого «квадрата» в $500-600. По такой стоимости реализовывалиськвартиры в первом экспериментальном доме, построенном по программе«Доступное жилье» под Полтавой (с. Щербани). И хотя на этапестроительства второй очереди этого проекта продажная стоимостьквадратного метра выросла на 30-40%, ценовой ориентир в $500 продолжаютозвучивать представители профильного министерства. Иной взгляд наперспективную цену «доступного квадрата» у застройщиков. И столичные, ирегиональные строители утверждают, что о таких ценах потенциальнымпокупателям «доступных» квартир стоит забыть. Причем на этот раззастройщики почти единогласно заявляют: отсутствие расходов навыделение земли — не аргумент в пользу значительного удешевленияпродажной стоимости жилплощади.

«Удельный вес земли на квадратный метр большого многоквартирногодома не так велик. Здесь может быть удешевление до $50 на квадратномметре, но не сотни долларов, — утверждает Юрий Костоглодов,председатель совета директоров ИСК «Авантаж» (Харьков). — 80% стоимостистроительства — это строительно-монтажные работы, из них 60% — этоматериалы, а в течение 2007-2008 гг. стоимость стройматериалов вырослана 100% из-за удорожания энергоносителей. Кроме того, застройщикотчисляет на развитие города от 5 до 25% стоимости работ. Плюс онвсегда проводит реконструкционные работы: чтобы подключиться кканализации, нужно ремонтировать не менее 300 метров труб и систем. Тоже и с водопроводом. Решение проблемы нагрузки на сети достигает 10-15%стоимости строительства».

«Строители в принципе не приобретают землю для возведениямногоквартирных домов. До сих пор существует практика выделенияучастков под строительство в аренду. Дом ведь после сдачи все равнопоступает на баланс города, — объясняет Владимир Германов, руководительотдела маркетинга СИК «Киев Жилье-Инвест». — Хотя это, безусловно, незначит, что они получают ее бесплатно (кроме символических арендныхставок, приходится платить чиновникам «откаты», нередко достигающиетрети от перспективной рентабельности — прим. редакции). Если же говорить осебестоимости квадратного метра без непрямых затрат на выделениеучастков, расходов на подведение коммуникаций, продвижение и рекламу,разработку проектной документации, без отчислений городу (за счетотсутствия которых предлагается удешевить строительство по программе«Доступное жилье» — прим. редакции), то для Киева она составит $600-800 закв. м в панельном доме, и $1000 за кв. м — в монолитно-каркасном. Плюсрентабельность застройщика — 40-80% для домов эконом-класса, от которойему невыгодно отказываться даже при строительстве доступного жилья.Получается от $840 и $1400 за кв. м соответственно для панельной имонолитно-каркасной «технологии».

Такой видят застройщики минимальную цену, по которой могли бы сейчаспродаваться квартиры по программе «Доступное жилье» в столице. Длярегиональных мегаполисов эта цифра на $100-300 меньше. И это приусловии, что местные власти отказываются от обязательных отчисленийгороду, за возможность строить на «бесплатно отведенном участке» непридется ни с кем делиться, а проведение коммуникаций оплачивается засчет бюджетных средств.

Без самопожертвования

Урезать же норму рентабельности для реализации социальных инициативгосударства застройщики не намерены. «Строительные компании не смогутработать без необходимой рентабельности. Застройщики просто будутотказываться сооружать дома по программе «Доступное жилье», —продолжает г-н Поддубный. «Они будут строить, пока не поймут, что естьболее доходные сферы вложения средств. Как правило, застройщики — этомногопрофильные концерны, у которых есть несколько направленийдеятельности, при малой рентабельности деньги будут переориентированы вдругие, более доходные отрасли», — уверен Денис Костржевский, президентстроительной компании «Міськжитлобуд» (Киев).

Неудивительно, что никто не может гарантировать доведение до умадаже начатого строительства «доступных» домов. Не исключено, чтопилотные проекты по строительству доступного жилья, часть которыхбазируется на незавершенных ранее объектах, и сами превратятся внедострой.

Автор: Алиса Юрченко
Источник: Власть денег