Как стать квартирным инвестором и не прогореть

4 сентября 2008, 13:03

Куда более страшно для инвестора, когда строительство останавливается полностью. Тогда у покупателей жилья остается мало шансов получить свои квартиры, и ожидание новоселья может затянуться на годы.

Наверное, самая громкая строительная афера последних лет - это "Элита-Центр", от которой пострадало примерно 1500 человек. Инвесторы, не дождавшись помощи киевских властей, в феврале нынешнего года пикетировали секретариат Президента Украины. Гарант Конституции поручил властям столицы создать список пострадавших инвесторов и инвентаризировать имущество "Элита-Центра".

Однако получат ли квартиры элита-центровые инвесторы - неизвестно. Секретарь Киевсовета Олесь Довгий уверяет, что пострадавшие в случае с "Элита-Центром" смогут получить квартиры через два года. Он рассказал, что будут составлены списки тех, кто остро нуждается в жилье, и тех, кто хотел купить квартиру для перепродажи. "Для первых "Киевгорстрой" согласился построить четырнадцать домов", - заявил г-н Довгий. А вот те, кто покупал жилье на продажу, получат денежную компенсацию за счет проданных земельных участков, находящихся в собственности "Элита-Центра".

Первое, что следует знать потребителю: на сегодняшний день, согласно ч.3 ст.4 Закона Украины «Об инвестиционной деятельности», существует только два законных способа финансирования строительства жилого дома с целью дальнейшего приобретения недвижимости в собственность. Это выпуск целевых облигаций, в которых базовым товаром выступает единица недвижимости (проще говоря, квадратный метр), и создание фонда финансирования строительства (ФФС).

Другие схемы либо непосредственно запрещены законом (прямое инвестирование), либо являются спорными с точки зрения законодательства (инвестирование в имущественные права), к тому же инвестор в таких схемах практически никак не защищен.

Если коротко, схема с использованием целевых облигаций выглядит так: застройщик выпускает целевые облигации, лица, желающие профинансировать строительство, приобретают их, на вырученные деньги строится дом, а по окончании срока обращения целевых облигаций строительная компания выкупает их, расплачиваясь при этом квадратными метрами.

Гарантии для инвестора здесь таковы:

регистрация выпуска целевых облигаций и проспекта эмиссии осуществляется Государственной комиссией по ценным бумагам и фондовому рынку (ГКЦБФР). Для этого эмитент должен предоставить целый ряд документов, связанных с будущим строительством, а именно: копии документов, подтверждающие право собственности или пользования землей, на которой будет производиться строительство; копию разрешения на строительство; копию разрешения на проведение строительных работ; копию договора подряда; копию лицензии на строительную деятельность; копию решения на утверждение проектной документации;

эмитент обязан будет заключить договора с депозитарием на обслуживание эмиссии и регистратором о ведении реестра собственников ценных бумаг;

эмитент обязан ежеквартально отчитываться перед ГКЦБФР о своем финансовом состоянии и состоянии строительства;

результаты размещения облигаций будут также утверждаться ГКЦБФР;

эмитент должен иметь право пользования земельным участком на срок не менее срока проведения строительных работ и сдачи объекта в эксплуатацию согласно проекту. Этот факт также проверяется ГКЦБФР;

целевые облигации могут быть дополнительно обеспечены поручительством, гарантией или страховкой;

исключается вероятность того, что несколько инвесторов будут претендовать на одну и ту же жилплощадь, т.к. количество и номинальная стоимость облигаций должны четко соответствовать проекту строительства.

На что следует обратить внимание:

в официальном печатном источнике ГКЦБФР публикуется проспект эмиссии целевых облигаций, где содержится информация о собственнике или пользователе земельным участком, заказчике, застройщике, подрядчике, самом объекте строительства, а также обо всех лицензиях, разрешениях и т.п.;

помимо приобретения целевых облигаций, Вам может быть предложено заключить т.н. договор «резервирования» жилплощади, согласно которому за Вами будет закреплена конкретная квартира на конкретном этаже. Заключение таких договоров не предусмотрено украинским законодательством, но, по нашему мнению, и не противоречит ему, а, следовательно, такая форма договорных отношений имеет право на существование.

В схеме финансирования строительства с созданием ФФС кроме непосредственно застройщика принимают участие финансовое учреждение (управитель), имеющее соответствующую лицензию, и страховые компании. Лицо, желающее приобрести квартиру или иное, нежилое, помещение в новострое (доверитель) заключает с управителем договор участия в ФФС, согласно которому передает управителю средства в доверительную собственность, управитель же использует их для финансирования строительства.

ФФС бывают двух видов. Для ФФС вида А все риски, связанные с недостачей средств на сооружение объекта берет на себя застройщик. Для ФФС вида Б такие риски берет на себя управитель. После завершения строительства, введения объекта в эксплуатацию и окончательных расчетов с управителем ФФС доверитель получает у управителя ФФС справку, которая подтверждает его право на получение в собственность объекта инвестирования. На основании этой справки застройщик оформляет право собственности доверителя на жилье, причем делает это за свой счет.

Гарантии для инвестора:

контроль над деятельностью управителя осуществляет Государственная комиссия по регулированию рынков финансовых услуг (Госфинуслуг) и Национальный банк Украины;

управитель контролирует целевое использование средств застройщиком, а также проверяет его финансовое состояние;

по каждому объекту строительства застройщик или подрядчик обязаны заключить со страховой компанией, определенной управителем, договор обязательного страхования строительно-монтажных работ;

управитель определяет банк, в котором должен быть открыт счет застройщика и текущие счета подрядчиков;

исполнение обязательств застройщика перед управителем фонда обеспечивается установлением ипотеки. В случае возникновения риска неисполнения обязательств со стороны застройщика, к управителю переходят имущественные права на строящийся объект недвижимости;

при заключении договора об участии в ФФС за доверителем закрепляется конкретный объект инвестирования;

в случае повышения стоимости единицы недвижимости у доверителя не возникает обязательств по внесению дополнительных средств.

На что следует обратить внимание:

Правила ФФС должны предусматривать ограничения права доверительной собственности управителя (обязанность управителя действовать лично, не перепоручать управление имуществом третьим лицам; невозможность использования переданных в управление средств иначе, как по целевому назначению; возможность отказа доверителя от участия в ФФС и возврат средств; обеспечение передачи доверителю, который полностью проинвестировал объект, имущественных прав на него и др.)

для ФФС вида Б желательно страхование коммерческих рисков управителя, а также необходимо разрешение Госфинуслуг.

Как выбрать застройщика

Чтобы хоть как-то уменьшить риски при покупке первичного жилья, следует тщательно изучить компанию, которой планируется отдать деньги. В частности, узнать, есть ли у нее опыт работы на строительном рынке, сколько объектов уже построено и какие проблемы с ними возникали (если возникали). Также важно удостовериться, что у застройщика есть лицензия Министерства строительства на проведение строительных работ и что сроки ее действия не завершатся до того времени, когда дом будет построен.

Уважающая себя строительная компания должна предъявить инвестору решение местных властей о землеотводе и утвержденный проект дома. Если компания отказывается демонстрировать запрашиваемые документы, то, скорее всего, у нее могут быть некоторые "шероховатости" относительно земли, проекта и прочего.

Проверяем наличие у застройщика всех необходимых документов

Первое, что следует попросить у застройщика – документ, подтверждающий право собственности или пользования землей. Если застройщик является собственником земли, он должен подтвердить это Государственным актом на землю. Если же земля получена в пользование, Вам должны показать договор аренды. При этом следует обратить внимание на срок аренды – он должен превышать срок строительства и сдачи объекта в эксплуатацию. Земля, на которой планируется начать строительство, должна быть отнесена к категории земель жилой и общественной застройки, что обязательно должно быть указано в документах.

Нелишним будет проверить наличие у строительной компании лицензии, выданной Министерством строительства, архитектуры и жилищно-коммунального хозяйства.

Закон Украины «О планировании и застройке территорий» предусматривает получение застройщиком ряда разрешительных документов. Первым из них является разрешение на строительство, которое выдается исполнительными комитетами местных советов. В случае если земельный участок под застройку был предоставлен из земель государственной или коммунальной собственности, разрешение на строительство не требуется. Таким разрешением является решение местного совета о выделении земельного участка.

Также застройщик должен получить разрешение на проведение строительных работ – это документ, подтверждающий право застройщика и подрядчика на проведение строительных работ, подключение объекта строительства к инженерным сетям и сооружениям, выдачу ордеров на проведение земельных работ. Такое разрешение выдается инспекциями государственного архитектурно-строительного контроля. К этому времени застройщик должен иметь согласованную с органом градостроительства и архитектуры и утвержденную заказчиком проектную документацию.

Информация о разрешении на исполнение строительных работ, а также сведения о заказчике и подрядчиках должны располагаться на стенде, установленном на строительной площадке в доступном для осмотра месте, в чем советуем убедиться.

В заключение хотелось бы дать последний совет: если Вы не уверены, что сможете разобраться во всем этом ворохе документов самостоятельно, обращайтесь за помощью к квалифицированным специалистам. Совет юриста никогда не будет лишним, а потраченные на консультацию деньги – не такая уж большая сумма, по сравнению с тем, что Вы можете потерять, став жертвой очередной аферы.

Автор: Андрей Кладченко

Источник: investway.in.ua

Читайте нас в Google.News

Не пропусти другие интересные статьи, подпишись: