- Горячие темы:
- Коммуналка
- Тесты bigmir)net
- ВНО в Украине 2024
Финансовый кризис: пора покупать вторичку
Итоги квартала: дешевое жилье достигло "дна"
Президент Ассоциации специалистов по недвижимости (АСНУ) АндрейШульга отметил, что в I квартале 2009 года цены на рынке вторичногожилья продолжали снижаться. Начало года характеризовалось застоем нарынке жилья. В январе - традиционное время праздников - количествосделок упало до минимума. Февраль изменил ситуацию – рынок сталоживать: количество сделок увеличилось. Та же тенденция наблюдается и вмарте.
"Киев и регионы показывают увеличение сделок. При этом нужносказать, что рынок кардинально поменялся. Ценовая тенденция, котораянаблюдалась в последние месяцы 2008 года, продолжается, но в меньшейдинамике", - отметил глава АСНУ.
По словам риелтора, те темпы снижения, которые были вдекабре-январе прошлого года, существенно замедлились. Но, маленькими,ползущими темпами ценовая политика на рынке продолжает двигаться вниз.При этом, добавил он, это все равно "средняя температура по больнице"." В различных сегментах недвижимости наблюдаются различные ценовыетенденции", - считает он.
За период кризиса рынок вернулся к ценам 2005-2006 года и насегодняшний день они стабилизировались в некоторых секторах. Чтокасается объектов, по которым нет ограничений (например, ипотечных),цены на них снизились не более чем на 15%. Что касается первичногожилья - здесь ситуация намного сложнее. Большинство девелоперовзаморозили строительство еще в конце 2008 года.
При этом те объемы залогового жилья, которые появились на рынке,минимальны и существенного влияния на цены не оказывают, отметилА.Шульга.
Со своей стороны Анатолий Топал, вице-президент Союза специалистовпо недвижимости, указал, что для дешевого жилья ценовое дно наступилоеще в декабре-январе. Если в декабре "гостинку" можно было купить за$23 тыс., то сегодня - $23 тыс. и выше. В качестве примера он привелданные по нескольким реальным сделкам:
Декабрь 2008: "гостинка", ул. Бакинская, – $26 тыс.
Март 2009: "гостинка" ул. Телиги 51 – $35 тыс.
Январь 2009: 2-комнатная ул. В.Пика – $52 тыс.
Март 2009: 2-комнатная ул. Муромская – $58 тыс.
Декабрь 2008: 3-комнатная ул. Островского – $135 тыс.
Март 2009: 3-комнатная ул. Урицкого - $100 тыс.
Что касается тенденций на рынке аренды - во-первых, игрокиотказались от привязки к доллару. По словам А Топала, ставки снизились,и причиной этому, в первую очередь, волна увольнений. Вместе с тем, вфеврале-марте наметилась активизация и на рынке аренды. Срок экспозицииуменьшился вдвое - с 1-1,5 месяцев до 1-2 недель.
Массовая вторичка: цены остаются в рыночном "коридоре"
По словам президента Украинской Гильдии Риелторов Натальи Шкилевой,сегодня цены на вторичную недвижимость стабилизировались, и предпосылокдля резких перепадов стоимости - в сторону снижения или повышения -нет. "Сделки проходят в определенном сформировавшемся на рынке ценовомкоридоре", - подчеркнула она.
Н.Шкилева отметила, что серьезное снижение цен произошло вноябре-декабре 2008 года. "С декабря наблюдается повышенный интереспокупателей к подешевевшей недвижимости", - отметила глава УГР.
Рынок первичной недвижимости, по ее словам, полностью замер. "Нетак цены снизились, как упало количество сделок, - рассказала она,добавив, что сегодня работает только вторичный рынок. - Здесь болеепрозрачные схемы, и здесь задействованы личные сбережения граждан ( вотличие от первички, большая часть сделок по которой осуществляласьчерез ипотеку, - ред.)".
Отвечая на вопрос о том, насколько популярна сегодня схема обмена,Н.Шкилева подчеркнула, что обмен как форма не прижился, болеепопулярными являются схемы с рассрочкой платежа.
Со своей стороны Виталий Бойко, директор компании "УкраинскаяТорговая Гильдия" (УТГ), отметил, что весной не произошло долгожданнойсущественной активизации на рынке. Как показывает практика, осенний ивесенний пики активности примерно одинаковы. Исходя из этого, осенью2009 года серьезного оживления рынка ожидать не приходится.
По его мнению, количество предложения на первичке еще может"продавить" цены вниз. Что же касается предложения квартир, то в первомквартале оно заметно уменьшилось: с 14-16 тыс. в 2008 году до 6-8 тыс.в 2009. Ожидается, что количество сделок в 2009 году уменьшится вдвоепо сравнению с 2008 годом: с 21 тыс. до 11 тыс.
В.Бойко отметил, что сегодня есть оживление на рынке, и естьинтересные предложения: "Речь идет об очень выгодных предложениях.Например, $2000 за "квадрат" на Оболони, когда все остальные просят$3000. Или дом по $1000 за "квадрат" вместо $1200-1500. Но такиепредложения и быстро выкупаются, уходят под задаток".
Однако, добавил директор УТГ, рынок до сих пор не насыщен, существует большой отложенный спрос.
Элитная недвижимость
Руководитель отдела Стратегического консалтинга компании "KnightFrank" Наталья Пронина рассказала, что во II полугодии 2008 отмечалосьснижение цен во всех сегментах, при этом элитная недвижимость держаласьдо последнего. В декабре снижение составило 0,7%, но по итогам года -показала прирост на 7,6%.
Ориентируясь на рынок Москвы, аналитики предполагали, что цены наэлитную недвижимость падать не будут, однако вскоре снижение цен на"элитку" догнало все остальные сегменты.
Вместе с тем, по словам Н.Прониной, существенных дисконтов данныймомент уже не предлагают, хотя добиться небольшого снижения цены все жеможно. "Сегодня еще можно купить по очень выгодной цене. Те, ктосегодня ждут (откладывают покупку, - ред.), теряют свой шанс", -считает Н.Пронина.
Что же касается аренды элитной недвижимости, за февраль-мартснижение ставок, по данным "Knight Frank", составляло 3-4% в месяц (наначало марта - $3856 в мес.), хотя сделки есть. Рост объема предложенияквартир в аренду за последние несколько месяцев только усилил этутенденцию. Как следствие, условия на сегодняшний день диктуетарендатор, который повышает требования к снимаемому жилью и ожидаетзначительной уступки от заявленной арендной ставки при заключениисделки. "За те же $2-3 тыс. сегодня они хотят иметь гораздо лучшиеусловия, чем полгода назад", - отмечает Н.Пронина.
Вместе с тем, добавила она, элитная недвижимость - это особыйсегмент, и, несмотря на общую тенденцию, особо низких цен продавцы невыставляют. "Элитная недвижимость рассчитана на покупателей, которыехотят иметь самое лучшее. И для продавца зачастую недопустимо понижать"ценовую планку", поскольку таким образом они понижает престижностьобъекта", - пояснила она. Вместе с тем, по ее словам, некоторыепродавцы находят все же выход из ситуации, предлагая скрытые скидки ит.д.
Говоря об элитной недвижимости Москвы, она указала, что сегодня просмотры есть, но сделок мало.
В то же время в Лондоне, по ее словам, элитная недвижимость сначала кризиса упала в цене на 20,9%, однако в марте в массовом секторебыл впервые зарегистрирован рост. В I квартале увеличилось количествопросмотров элитных предложений в столице Великобритании, при этом средипотенциальных покупателей - состоятельные граждане из СНГ.
Жилье как инвестиция
Если подходить к жилью как к активу, то цены на него сегоднязавышены, считает Павел Ружицкий, директор КУА "Финком ЭссетМенеджмент". По его словам, технический анализ ценовых тенденций непозволяет говорить о том, что "дно" на вторичном рынке достигнуто. Приэтом точные прогнозы в сложившихся условиях строить проблематично."Недвижимость - это индикатор экономической ситуации в стране. И именнополитическая и экономическая ситуация влияет на рынок в первуюочередь", - отметил он.
По словам П.Ружицкого, сегодня инвесторы рассматривают недвижимостьв Украине в качестве одного из инструментов в широком наборе - здесь изолото, спрос на которое растет, и жилье за рубежом. При этомтребования к украинской недвижимости растут: "Если раньше приемлемымбыл срок окупаемости 10-12 лет, то сегодня 5-7 лет, а иногда - 4-5лет".
Причиной оживления, о котором говорят риелторы, П.Ружицкий считаетпокупку вторичного жилья нижнего ценового сегмента теми, ктособственного жилья до сих пор не имел. "Когда цены снизились, некоторымиз тех, кто копил на первый взнос в банк, стало под силу купить"гостинку". Вот они бегут и покупают", - отметил П.Ружицкий.
Он подчеркнул, что в других сегментах недвижимости активизация ненаблюдается. Среди основных причин - экономическая неопределенность,которая не позволяет даже тем, кто имеет необходимую сумму, совершитьсделку именно сегодня, из-за ожидания возможных потрясений.
"Если у покупателя, например, есть 35 тысяч, и он хочет купитьквартиру - а он может сегодня купить квартиру по такой цене, не самулучшую, но может - он думает: если я ее куплю сегодня, а завтра меняуволят и у меня не будет средств к существованию? И он не будет спешитьс покупкой, а будет сидеть с наличными на руках и ждать", - пояснил он.
Кризис в недвижимости: варианты выхода
По мнению В.Бойко, директора "Украинской Торговой Гильдии", главнаяпричина сложившейся ситуации - отсутствие основного двигателя рынканедвижимости - ипотеки, которая обеспечивала платежеспособный спрос.Главными виновниками кризиса он считает банки, поэтому советует ненаедятся на их помощь, впрочем, как и на активную помощь государства.
Ссылаясь на данные Ассоциации украинских банков (АУБ), В.Бойкоотметил, что население сняло с депозитов около $40-60 млрд. Эта сумма,по его словам, сопоставима с объемом иностранных инвестиций в Украину в2006 году. И эти средства, по его мнению, могут помочь восстановитьрынок недвижимости.
В качестве примера он привел Южную Корею, которая испытала глубокийкризис в 1998 году. По его словам, страна использовала схему, покоторой граждане могли получить бесплатную аренду либо аренду за 20% отрыночной стоимости. В первом случае арендатор должен был внести взнос вразмере 15-20% от стоимости жилья, а во втором - 5%. При этом оплатойза аренду выступали, по сути, дивиденды от суммы взноса за 2 года. Поитогам 2 лет арендодатель возвращал арендатору вложенную сумму. Такимобразом граждане кредитовали застройщиков и девелоперов.
В украинских условиях, считает В.Бойко, такая схема тожереализуема. При этом государство может выступить в качестве гаранта,например, путем ввода сертифицикации таких арендодателей или созданияФонда гарантирования, по типу Фонда гарантирования вкладов физлиц.
Со своей стороны директор КУА "Финком Эссет Менеджмент" П.Ружицкийотметил, что сегодня государство предложило механизм аренды жилья справом выкупа, однако в нем присутствуют ряд негативных моментов.
Еще одной альтернативой ипотеке, по его словам, может стать продажа в рассрочку.
"Ценовое дно" может повториться?
Вице-президент Союза специалистов по недвижимости А.Топал отметил,что понятие "ценового дна", особенно для Украины, довольноотносительно. Существует риск нового падения цен, в случае, еслиухудшится ситуация в стране и будет иметь место вторая волнаувольнений.
По словам А.Топала, сегодня никто не надет прогнозов цены на осень:"Одно ясно - рынок не остановится, поскольку собственное жилье - этоодна из базовых нужд".
Рынок вернется к прежним ценам только через 7-8 лет, считаетА.Топал. Однако, добавляет он, только в том случае, если не будетсерьезных политических и экономических потрясений.
Н.Шкилева высказывает более смелый прогноз. По ее словам, ценовыеуровни восстановятся уже через 3 года. "При этом первичка будет оченьдорогой, потому что ее попросту нет", - добавила она.
"Рынок недвижимости образца 200-2008 года умер. Сегодня рынокстановится более ориентированным на экономические показатели,требования растут", - заявил А.Топал. При этом важно, что растуттребования к риелторам, к их профессионализму.
Источник:
Президент Ассоциации специалистов по недвижимости (АСНУ) АндрейШульга отметил, что в I квартале 2009 года цены на рынке вторичногожилья продолжали снижаться. Начало года характеризовалось застоем нарынке жилья. В январе - традиционное время праздников - количествосделок упало до минимума. Февраль изменил ситуацию – рынок сталоживать: количество сделок увеличилось. Та же тенденция наблюдается и вмарте.
"Киев и регионы показывают увеличение сделок. При этом нужносказать, что рынок кардинально поменялся. Ценовая тенденция, котораянаблюдалась в последние месяцы 2008 года, продолжается, но в меньшейдинамике", - отметил глава АСНУ.
По словам риелтора, те темпы снижения, которые были вдекабре-январе прошлого года, существенно замедлились. Но, маленькими,ползущими темпами ценовая политика на рынке продолжает двигаться вниз.При этом, добавил он, это все равно "средняя температура по больнице"." В различных сегментах недвижимости наблюдаются различные ценовыетенденции", - считает он.
За период кризиса рынок вернулся к ценам 2005-2006 года и насегодняшний день они стабилизировались в некоторых секторах. Чтокасается объектов, по которым нет ограничений (например, ипотечных),цены на них снизились не более чем на 15%. Что касается первичногожилья - здесь ситуация намного сложнее. Большинство девелоперовзаморозили строительство еще в конце 2008 года.
При этом те объемы залогового жилья, которые появились на рынке,минимальны и существенного влияния на цены не оказывают, отметилА.Шульга.
Со своей стороны Анатолий Топал, вице-президент Союза специалистовпо недвижимости, указал, что для дешевого жилья ценовое дно наступилоеще в декабре-январе. Если в декабре "гостинку" можно было купить за$23 тыс., то сегодня - $23 тыс. и выше. В качестве примера он привелданные по нескольким реальным сделкам:
Декабрь 2008: "гостинка", ул. Бакинская, – $26 тыс.
Март 2009: "гостинка" ул. Телиги 51 – $35 тыс.
Январь 2009: 2-комнатная ул. В.Пика – $52 тыс.
Март 2009: 2-комнатная ул. Муромская – $58 тыс.
Декабрь 2008: 3-комнатная ул. Островского – $135 тыс.
Март 2009: 3-комнатная ул. Урицкого - $100 тыс.
Что касается тенденций на рынке аренды - во-первых, игрокиотказались от привязки к доллару. По словам А Топала, ставки снизились,и причиной этому, в первую очередь, волна увольнений. Вместе с тем, вфеврале-марте наметилась активизация и на рынке аренды. Срок экспозицииуменьшился вдвое - с 1-1,5 месяцев до 1-2 недель.
Массовая вторичка: цены остаются в рыночном "коридоре"
По словам президента Украинской Гильдии Риелторов Натальи Шкилевой,сегодня цены на вторичную недвижимость стабилизировались, и предпосылокдля резких перепадов стоимости - в сторону снижения или повышения -нет. "Сделки проходят в определенном сформировавшемся на рынке ценовомкоридоре", - подчеркнула она.
Н.Шкилева отметила, что серьезное снижение цен произошло вноябре-декабре 2008 года. "С декабря наблюдается повышенный интереспокупателей к подешевевшей недвижимости", - отметила глава УГР.
Рынок первичной недвижимости, по ее словам, полностью замер. "Нетак цены снизились, как упало количество сделок, - рассказала она,добавив, что сегодня работает только вторичный рынок. - Здесь болеепрозрачные схемы, и здесь задействованы личные сбережения граждан ( вотличие от первички, большая часть сделок по которой осуществляласьчерез ипотеку, - ред.)".
Отвечая на вопрос о том, насколько популярна сегодня схема обмена,Н.Шкилева подчеркнула, что обмен как форма не прижился, болеепопулярными являются схемы с рассрочкой платежа.
Со своей стороны Виталий Бойко, директор компании "УкраинскаяТорговая Гильдия" (УТГ), отметил, что весной не произошло долгожданнойсущественной активизации на рынке. Как показывает практика, осенний ивесенний пики активности примерно одинаковы. Исходя из этого, осенью2009 года серьезного оживления рынка ожидать не приходится.
По его мнению, количество предложения на первичке еще может"продавить" цены вниз. Что же касается предложения квартир, то в первомквартале оно заметно уменьшилось: с 14-16 тыс. в 2008 году до 6-8 тыс.в 2009. Ожидается, что количество сделок в 2009 году уменьшится вдвоепо сравнению с 2008 годом: с 21 тыс. до 11 тыс.
В.Бойко отметил, что сегодня есть оживление на рынке, и естьинтересные предложения: "Речь идет об очень выгодных предложениях.Например, $2000 за "квадрат" на Оболони, когда все остальные просят$3000. Или дом по $1000 за "квадрат" вместо $1200-1500. Но такиепредложения и быстро выкупаются, уходят под задаток".
Однако, добавил директор УТГ, рынок до сих пор не насыщен, существует большой отложенный спрос.
Элитная недвижимость
Руководитель отдела Стратегического консалтинга компании "KnightFrank" Наталья Пронина рассказала, что во II полугодии 2008 отмечалосьснижение цен во всех сегментах, при этом элитная недвижимость держаласьдо последнего. В декабре снижение составило 0,7%, но по итогам года -показала прирост на 7,6%.
Ориентируясь на рынок Москвы, аналитики предполагали, что цены наэлитную недвижимость падать не будут, однако вскоре снижение цен на"элитку" догнало все остальные сегменты.
Вместе с тем, по словам Н.Прониной, существенных дисконтов данныймомент уже не предлагают, хотя добиться небольшого снижения цены все жеможно. "Сегодня еще можно купить по очень выгодной цене. Те, ктосегодня ждут (откладывают покупку, - ред.), теряют свой шанс", -считает Н.Пронина.
Что же касается аренды элитной недвижимости, за февраль-мартснижение ставок, по данным "Knight Frank", составляло 3-4% в месяц (наначало марта - $3856 в мес.), хотя сделки есть. Рост объема предложенияквартир в аренду за последние несколько месяцев только усилил этутенденцию. Как следствие, условия на сегодняшний день диктуетарендатор, который повышает требования к снимаемому жилью и ожидаетзначительной уступки от заявленной арендной ставки при заключениисделки. "За те же $2-3 тыс. сегодня они хотят иметь гораздо лучшиеусловия, чем полгода назад", - отмечает Н.Пронина.
Вместе с тем, добавила она, элитная недвижимость - это особыйсегмент, и, несмотря на общую тенденцию, особо низких цен продавцы невыставляют. "Элитная недвижимость рассчитана на покупателей, которыехотят иметь самое лучшее. И для продавца зачастую недопустимо понижать"ценовую планку", поскольку таким образом они понижает престижностьобъекта", - пояснила она. Вместе с тем, по ее словам, некоторыепродавцы находят все же выход из ситуации, предлагая скрытые скидки ит.д.
Говоря об элитной недвижимости Москвы, она указала, что сегодня просмотры есть, но сделок мало.
В то же время в Лондоне, по ее словам, элитная недвижимость сначала кризиса упала в цене на 20,9%, однако в марте в массовом секторебыл впервые зарегистрирован рост. В I квартале увеличилось количествопросмотров элитных предложений в столице Великобритании, при этом средипотенциальных покупателей - состоятельные граждане из СНГ.
Жилье как инвестиция
Если подходить к жилью как к активу, то цены на него сегоднязавышены, считает Павел Ружицкий, директор КУА "Финком ЭссетМенеджмент". По его словам, технический анализ ценовых тенденций непозволяет говорить о том, что "дно" на вторичном рынке достигнуто. Приэтом точные прогнозы в сложившихся условиях строить проблематично."Недвижимость - это индикатор экономической ситуации в стране. И именнополитическая и экономическая ситуация влияет на рынок в первуюочередь", - отметил он.
По словам П.Ружицкого, сегодня инвесторы рассматривают недвижимостьв Украине в качестве одного из инструментов в широком наборе - здесь изолото, спрос на которое растет, и жилье за рубежом. При этомтребования к украинской недвижимости растут: "Если раньше приемлемымбыл срок окупаемости 10-12 лет, то сегодня 5-7 лет, а иногда - 4-5лет".
Причиной оживления, о котором говорят риелторы, П.Ружицкий считаетпокупку вторичного жилья нижнего ценового сегмента теми, ктособственного жилья до сих пор не имел. "Когда цены снизились, некоторымиз тех, кто копил на первый взнос в банк, стало под силу купить"гостинку". Вот они бегут и покупают", - отметил П.Ружицкий.
Он подчеркнул, что в других сегментах недвижимости активизация ненаблюдается. Среди основных причин - экономическая неопределенность,которая не позволяет даже тем, кто имеет необходимую сумму, совершитьсделку именно сегодня, из-за ожидания возможных потрясений.
"Если у покупателя, например, есть 35 тысяч, и он хочет купитьквартиру - а он может сегодня купить квартиру по такой цене, не самулучшую, но может - он думает: если я ее куплю сегодня, а завтра меняуволят и у меня не будет средств к существованию? И он не будет спешитьс покупкой, а будет сидеть с наличными на руках и ждать", - пояснил он.
Кризис в недвижимости: варианты выхода
По мнению В.Бойко, директора "Украинской Торговой Гильдии", главнаяпричина сложившейся ситуации - отсутствие основного двигателя рынканедвижимости - ипотеки, которая обеспечивала платежеспособный спрос.Главными виновниками кризиса он считает банки, поэтому советует ненаедятся на их помощь, впрочем, как и на активную помощь государства.
Ссылаясь на данные Ассоциации украинских банков (АУБ), В.Бойкоотметил, что население сняло с депозитов около $40-60 млрд. Эта сумма,по его словам, сопоставима с объемом иностранных инвестиций в Украину в2006 году. И эти средства, по его мнению, могут помочь восстановитьрынок недвижимости.
В качестве примера он привел Южную Корею, которая испытала глубокийкризис в 1998 году. По его словам, страна использовала схему, покоторой граждане могли получить бесплатную аренду либо аренду за 20% отрыночной стоимости. В первом случае арендатор должен был внести взнос вразмере 15-20% от стоимости жилья, а во втором - 5%. При этом оплатойза аренду выступали, по сути, дивиденды от суммы взноса за 2 года. Поитогам 2 лет арендодатель возвращал арендатору вложенную сумму. Такимобразом граждане кредитовали застройщиков и девелоперов.
В украинских условиях, считает В.Бойко, такая схема тожереализуема. При этом государство может выступить в качестве гаранта,например, путем ввода сертифицикации таких арендодателей или созданияФонда гарантирования, по типу Фонда гарантирования вкладов физлиц.
Со своей стороны директор КУА "Финком Эссет Менеджмент" П.Ружицкийотметил, что сегодня государство предложило механизм аренды жилья справом выкупа, однако в нем присутствуют ряд негативных моментов.
Еще одной альтернативой ипотеке, по его словам, может стать продажа в рассрочку.
"Ценовое дно" может повториться?
Вице-президент Союза специалистов по недвижимости А.Топал отметил,что понятие "ценового дна", особенно для Украины, довольноотносительно. Существует риск нового падения цен, в случае, еслиухудшится ситуация в стране и будет иметь место вторая волнаувольнений.
По словам А.Топала, сегодня никто не надет прогнозов цены на осень:"Одно ясно - рынок не остановится, поскольку собственное жилье - этоодна из базовых нужд".
Рынок вернется к прежним ценам только через 7-8 лет, считаетА.Топал. Однако, добавляет он, только в том случае, если не будетсерьезных политических и экономических потрясений.
Н.Шкилева высказывает более смелый прогноз. По ее словам, ценовыеуровни восстановятся уже через 3 года. "При этом первичка будет оченьдорогой, потому что ее попросту нет", - добавила она.
"Рынок недвижимости образца 200-2008 года умер. Сегодня рынокстановится более ориентированным на экономические показатели,требования растут", - заявил А.Топал. При этом важно, что растуттребования к риелторам, к их профессионализму.
Источник:
Не пропусти другие интересные статьи, подпишись:
