- Горячие темы:
- Коммуналка
- Тесты bigmir)net
Рынок столичной недвижимости: тенденции и прогнозы
Трест, выстроенный на банальной раскрутке населенияна деньги (при помощи той же разрекламированной, но кабальной ипотеки),должен был когда-нибудь лопнуть. И он лопнул, оставив тех, кто надеялсяи впредь зарабатывать на этом рынке сверхприбыли, не у дел.
Чтобы заработать на продаже жилья, причем,заработать солидные деньги, дельцам, получившим доступ к ресурсампервичного рынка недвижимости, было необходимо создать замкнутуюсистему, попав в которую клиент-покупатель не мог бы, как говорится,«сорваться с крючка». Схематично эту систему можно представитьследующим образом: компания-застройщик – банк (ипотечное учреждение) –страховая компания. Если раньше у каждого из звеньев приведенной цепибыли свои владельцы, то к 2001 – 2005 годам (именно в эти годынаблюдался планомерный рост цен на первичную недвижимость, пик которогопришелся на 2006-2007 годы) в Украине, и в Киеве в частности,оформились целые тресты, управление которыми осуществляли люди, либовращающиеся в высоких властных кругах, либо имеющие там очень хорошиесвязи. Можно даже сказать, что к описываемому периоду практически весьэтот бизнес попал под контроль небольшого количества людей, обладающихглавным ресурсом – властью. Властью распределять активы (в первуюочередь – землю), влиять на ценообразование (искусственно подогреваяспрос) и обеспечивать предложение (предоставив приоритет «своим»строительным компаниям).
Цены поднимаются и опускаются
Как же получилось так, что квартиры на первичном ивторичном рынке жилья столицы Украины, еще недавно стоившие больших, ноне огромных денег, за довольно короткий срок подорожали во много раз?
До создания упомянутых выше трестов высокаястоимость киевской недвижимости объяснялась дороговизной земельныхучастков, отводящихся под строительство жилья. Однако, помимонепосредственной цены участка застройщик, намеревавшийся построитьжилой дом и продать квартиры в нем, должен был выложить немалые деньгиза землеотвод (естественно, нелегально). Эти затраты строительнаякомпания еще на начальном этапе строительства закладывала в ценуквадратного метра. Свою лепту в удорожание недвижимости в столицевнесли и поставщики строительных материалов, которые постепенноподнимали (зачастую немотивированно) цены. В итоге, стоимость жильяувеличивалась пропорционально перечисленным выше (и другим) затратамстроительных фирм. Но эти обстоятельства лишь создали благоприятнуюсреду для спекулятивного роста цен, который начался с той поры, когда воснове трестов встали люди, имевшие, как уже отмечалось выше, властныересурсы, необходимые для создания замкнутой системы «застройщик – банк– страховая компания». Заложником же этой системы стал рядовойпокупатель.
Кто всему хозяин?
Не секрет, что у многих строительных компаний,работающих не только в Киеве и его окрестностях, но и возводивших жильев других регионах Украины, банков, выдававших ипотечные кредиты длянаселения, и страховых компаний, страховавших это жилье, был общийхозяин. В его интересы входило не только строительство как можнобольшего количества квадратных метров (цель, в принципе, благородная),но и их реализация по как можно более высокой, нежели себестоимость,цене. Оптимально это можно было сделать: а) предложив покупателюприобрести квартиру у «своей» компании-застройщика по достаточновысокой стоимости, б) направив потенциального клиента в «свой» банк,где ему предложат чуть более выгодный на первый взгляд ипотечныйкредит, в) застраховав жилье в «своей» же страховой компании, которая вслучае чего, могла бы полностью встать на сторону не заемщика, акредитора.
Почему цены ползли вверх?
Справедливости ради надо отметить, что разогреврынка недвижимости в столице, да и вообще в Украине, спровоцировала, втом числе, и относительная доступность ипотечного кредитования, а также- общий рост доходов населения. Человек, получавший зарплату, частькоторой он мог потратить на выплату ежемесячного долга за ипотеку, датак, что и на относительно небедное существование оставалось, уже могпозволить себе всерьез задумываться о приобретении собственного жилья.И банки, уже вошедшие в тресты, с удовольствием предоставляли такимжелающим кредиты, одновременно занимая немалые средства за рубежом.Примечательно, что в отличие от цивилизованных стран, в Украине ставкипо ипотечным кредитам не уменьшались пропорционально выданным займам.Напротив – они росли. Стало быть, владельцы «жилищных» трестовнаживались троекратно: во-первых, предлагая населению квартиры позаведомо завышенным ценам, во-вторых, предоставляя на это жильеграбительские кредиты в «своих» банках, и, наконец, вынуждая заемщикастраховать приобретенную недвижимость по повышенным ставкам во входящихв тресты страховых компаниях. Жажда наживы приводила к поистинеабсурдным темпам роста цен на жилье в столице – квартира, купленная,положим, за 100 тысяч долларов в новостройке в 2006 году, уже в 2007-мстоила 300-400 тысяч гривен, а то и больше. Аппетиты владельцев трестовстали уж совсем неприличными именно в 2007 году, когда за трехкомнатнуюквартиру улучшенной планировки в «первичке», положим, на ОболонскихЛипках, покупатель должен был выложить сумму, за которою вполне можнобыло приобрести целый дом в Чехии или виллу на побережье Испании.
Впрочем, отметим, что цены на недвижимость растут вовсем мире. Однако, если в США и Европе они поднимаются ежегодно на 3-5процентов, то в Украине рост в отдельные годы составлял 100, 200, а тои 300 процентов!
Большой вклад в дикие прыжки цен на недвижимостьсделали бизнесмены-спекулянты, которые благодаря знакомствам на высокомуровне скупали квартиры в новостройках целыми стояками едва ли не посебестоимости, а через полгода-год продавали эти же квартиры в четырераза дороже. И клали себе в карман миллионы!
Интересно, что Антимонопольный комитет при этомнесколько лет сохранял гробовое молчание, никак не мешая группке ушлыхтоварищей наживаться на киевлянах, устанавливая на квадратный метржилья непомерные цены.
Рост цен повернулся вспять
Конец безумному разгулу спекуляции с ценами на жильеположил разразившийся осенью 2008 года мировой экономический кризис.Входящие в тресты, спекулирующие на рынке недвижимости,компании-застройщики резко ощутили спад частной инвестиционнойактивности, а банкам-кредиторам перекрыли кислород их иностранныепартнеры, которые отказали в предоставлении валютных займов. Ипотека,посредством которой продавалась значительная часть киевского жилья напервичном и вторичном рынках недвижимости, оказалась замороженной, что,естественно, негативно сказалось на темпах продаж. Так, в комментарииизданию «Деловая столица» директор по маркетингу компании SVDevelopment Владимир Степенко заявил, что «если на протяжении последнихдвух лет в Киеве в эксплуатацию вводилось примерно по 1,4 млн кв. м, тов нынешнем будет сдано не более 600 тыс. кв. м». В общем же, по даннымэкспертов рынка столичной недвижимости, количество сделок в 2009 годуупало по сравнению с аналогичным периодом прошлого года на 90 (!)процентов. Солидный спад активности на рынке жилья привел к тому, чтоцены на квадратные метры, стабильно возраставшие по 3-5% в месяц напротяжении последних нескольких лет, сейчас двинулись вниз. Пока что отобвала рынок недвижимости сдерживают банки, в залоге у которых – сотнитысяч квадратных метров жилья, которое предположительно может бытьвозвращено им заемщиками (из-за неспособности выплачивать подорожавшиекредиты) уже в самое ближайшее время. Конечно, банки (особенно,входящие в упоминавшиеся не раз в этом материал тресты) будут старатьсякак можно дольше не выставлять на продажу залоговое жилье.
Но искусственно сдерживать падение рынка,придерживая залоговые квартиры, тресты бесконечно не смогут – иначерискуют потерять даже те деньги, что были первоначально вложены встроительство. Даже нынешнее падение (с начала года стоимость жилья напервичном рынке в Киеве снизилась на 10-15%, вторичном - 25%)показывает, насколько были накручены цены компаниями-застройщиками. Нои это не предел. В комментарии «ДС» руководитель отдела маркетинга и PRкомпании «Київ Житло-Iнвест» Владимир Германов отметил, что нынешнемгоду найти реальных покупателей застройщикам будет очень непросто,поэтому цена жилья на первичном рынке может снизиться еще на 40-50% кконцу 2009 года.
При этом те, кто привык наживаться на украинцах,получая сумасшедшие прибыли, с приходом кризиса немедленно началжаловаться на жизнь, увольнять строителей и замораживать стройки. Дажете, где большинство квартир в недостроях уже выкуплены киевлянами!Которые теперь могут и не дождаться своих квартир, ведь у толстосумов,видите ли, кризис. А толстосумам, безусловно, легче плакатькрокодильими слезами на пресс-конференциях и просить у государстваденег вместо того, чтобы продать нажитые за пятилетку на сверхприбыляхяхты, суперкары, загородные особняки и вытащить из офшоров накопленныемиллионы и закончить-таки начатые стройки. Хотя бы ради тех киевлян,которые вложили последние деньги в строительство своих квартир,заплатив за них в разы больше, чем они должны стоить на самом деле!Эксперты уже говорят, что в Киеве может появиться несколько десятковновых «Элита-центров», руководители которых бросят стройки на полдорогии смоются с собранными деньгами в теплые края.
Зарубежный бизнес в «новой экономическойреальности», как деликатно называют кризис за границей, уже понимает,что в сложные времена нужно делиться. Делиться тем, что было заработанона простых людях в хорошие времена. В США топ-менеджеры массовоотказываются от огромных бонусов, в Европе руководители компанийснижают себе зарплаты. Лишь у нас спекулянты и богачи умеют лишьпросить помощи у государства, чтобы ни в коем случае не потерятьнажитого, а по возможности, еще и не сокращать темпы наживы.
Источник:
