Как купить залоговую квартиру

Собственники недвижимости с обременением продают ее по разным причинам,а банкам и риэлторам пришлось разработать безопасные и законные схемыкупли-продажи такого вида недвижимости. Поэтому, если вы собралиськупить квартиру - недвижимость, находящуюся в залоге тоже стоитпринимать во внимание.

Залог в заложниках

Сначала разберемся, что же такое залог, и кому принадлежитзаложенная квартира. Согласно определению, имущество, находящееся взалоге, остается в пользовании должника, а отчуждаться может лишь ссогласия залогодержателя, либо после снятия с имущества обременения.Поэтому прежде чем выбрать способ приобретения такого имущества,необходимо убедиться - есть ли у вас выбор. Это зависит от решениябанка, в залоге у которого находится купленная квартира.

Как купить такую квартиру

Первый вариант приобретения такой квартиры - желание банкасопровождать сделку. Банк в этом случае предоставляет свою ячейку исвязывается с регистрационной службой. Покупатель вносит деньги дляпогашения кредита в банковскую ячейку, а разницу между остатком покредиту и стоимостью квартиры - во вторую ячейку на обычных условияхсделки купли-продажи квартиры. По мнению Надежды Волоховой, заместителягенерального директора агентства эксклюзивной недвижимости "Усадьба",это самый безопасный способ купли-продажи заложенной квартиры. Послепроведения сделки и прохождения государственной регистрации банкполучит остаток долга по кредиту, а продавец разницу между ценойпродажи и остатком долга. Такая сделка безопасна как дляпродавца/покупателя, так и для банковского учреждения. Покупательзакладывает свои средства под условие выемки их банковским сотрудникомтолько после регистрации на его имя права собственности на объект, абанк точно знает, что денежные средства будут получены, так какзакладываются в ячейку, арендованную в банке-кредиторе.

Без согласия банка совершить подобную сделку нельзя, уточняетНадежда Волохова. Однако с наступлением кризиса и увеличением числадефолтных заемщиков банки охотно соглашаются на подобные варианты. Приэтом остаточная сумма долга должна быть меньше или равна стоимостипродажи квартиры, в противном случае продавцу необходимо будетобеспечить довнесение денежных средств в банк для погашения разницыпродажной цены объекта и остатком долга по кредиту.

Второй вариант продажи квартиры, которая находится в залоге,предполагает заключение предварительного договора с покупателем. Дляэтого необходимо получить согласие банка на досрочную выплату кредита иопределить конкретную сумму на определенную дату. Далее покупательперечисляет средства на расчетный счет кредитной организации, в залогеу которой находится квартира. После погашения кредита на руках упродавца появляется документ об отсутствии кредитной задолженности,который позволяет зарегистрировать снятие обременения. Далее необходимолишь зарегистрировать договор купли-продажи и с помощью депозитарнойячейки выплатить продавцу оставшуюся разницу между суммойневыплаченного кредита и стоимостью квартиры.

По словам Надежды Волоховой, при проведении такой сделки в большейстепени рискует покупатель, так как в случае нарушения продавцомусловий предварительного договора, у него могут возникнуть проблемы свозвратом уже внесенных денежных средств, которые нередко составляют от50% до 90% от стоимости объекта.

Единственным плюсом в данном случае является отсутствиенеобходимости согласования продажи с банком, ведь продавец фактическипрекращает с ним все взаимоотношения по кредитным обязательствам еще дозаключения официального договора с покупателем. Давать согласие натакую сделку стоит только в случае, если остаток по кредиту, а значит исумма аванса не являются значительными, и банк отказался от каких-либоиных вариантов отчуждения объекта.

Источник:  PRO Недвижимость

---

---