Как аналитики рассчитывают стоимость жилья?

Как аналитики рассчитывают стоимость жилья?
Определить стоимость квадратного метра на рынкежилой недвижимости сегодня очень сложно. Все крупные застройщики насегодняшний день предоставляют покупателям большие скидки. В«Дон-Строй», например, сегодня квадратный метр жилья бизнес-класса вМоскве можно купить за 100 тысяч рублей, и это без учета скидки.

Неофициальные скидки

В телефонном разговоре агент намекнул корреспондентуBFM.ru, что при личном общении можно получить дополнительный дисконт.Агенты, продающие жилые объекты ГК ПИК, также говорят, что наопределенные квартиры можно получить скидку, даже помимо заявленныхакций. Как правило, она дается при 100-процентной оплате. С частнымиобъявлениями все еще проще: с владельцами квартир и домов по телефонуможно договориться о скидке в 15%, а дальнейший торг продавцы обещаютпри осмотре.

Читайте аналитику

С ценой квадратного метра в разных сегментахнедвижимости можно познакомиться в разнообразных аналитических отчетах,которые представляют компании. Вся беда в том, что данные чаще всего несоответствуют реальному положению дел. Участники рынка, опрошенныеBFM.ru, утверждают, что практически во всех компаниях при составлениианалитического отчета используются так называемые цены предложения. Подругому риелторы называют их «хотелки». То есть, цена предложения — этото есть та цифра, которую хочет получить за квадратный метр сампродавец.

Информацию для объективного аналитического отчетанезависимым экспертам и агентствам просто негде взять. Потому иполучается, что заинтересованные компании (застройщики и риелторы)оперируют ценой предложения, а независимые пытаются попасть «пальцем внебо». Регистрирующие органы информацию не дают. А если бы и давали, топри регистрации сделки не всегда указана реальная цена. Например, наквартиры, которые находятся в собственности менее 3-х лет, в договорецены занижают, чтобы не платить огромный налог. Есть еще ряд нюансов,поэтому единственный вариант узнать реальную стоимость квадратногометра — брать цену предложения и вычитать примерный процент торга.Примерно так считают независимые эксперты.

Олег Репченко, руководитель аналитического центра«Индикаторы рынка недвижимости», говорит, что объективный отчетотносительно стоимости квадратного метра в России составить оченьтрудно. «У нас нет данных даже по объему сделок, которые проходят нарынке, — сетует один из самых известных и объективных аналитиковстоличного рынка недвижимости. — Мосрегистрация выдает отчет поколичеству сделок с большим опозданием. Поэтому большой вопрос, чтоконкретно мы считаем. При составлении отчета мы имеем цену предложения,возможный вариант изменения этой цены. В базе предлагаемых к продажеквартир есть дублирующие варианты, есть т. н. «мусор», то естьнедействительные предложения. Для объективной картины мы сравниваемтакже отчеты компаний».

Свой интерес

На отчеты компаний, как выяснил BFM.ru, особыхнадежд возлагать нельзя — почти все они свои исследования относительноцен на жилье проводят по данным цены предложения. Крупнейшие московскиеагентства недвижимости предпочитают не разглашать данные по ценереальных сделок. В «Аналитическом консалтинговом центре МИЭЛЬ» прирасчете показателей, касающихся цен, согласно методическим указаниям,используется цена предложения, то есть рыночная цена, которую выставилпродавец.

«Эта методика, — поясняет генеральный директор «АКЦМИЭЛЬ» Владислав Луцков, — касается всех без исключения сегментов жилойнедвижимости. Если цена указана в валюте и дан курс, то расчетпроизводится по указанному курсу. Часто продавцы, таким образом, умелоиграют с ценой для привлечения покупателей. Во всех остальных случаяхпересчет производится по курсу ЦБ. При этом цены реальных сделок,индивидуальные скидки и дисконт не учитываются».

Примерно так же аналитические отчеты составляют вИНКОМе. Представитель компании Антон Гололобов рассказал BFM.ru, что вовнешних отчетах используются только данные предложения, а внутренниеотчеты отражают динамику цены квадратного метра при реальных сделках.Внутренние отчеты публике не представляются.

Наталья Бланкова, маркетолог компании«Пересвет-Инвест», объясняет BFM.ru, где аналитики берут данные длясвоих заключений: «Стоимость квадратного метра вычисляется на основебазы WinNer, где учитываются объекты, размещенные в базах WinNER,«Недвижимость и цены», «Из рук в руки» и «Навигатор». Расчеты поновостройкам и вторичному рынку недвижимости делаются отдельно. Дляопределения средних цен за месяц выделяется диапазон дат, при этом теобъявления, которые публикуются в течение месяца несколько раз,учитываются по последней публикации.

Из выборки отсекаются нижние (объекты, фактическинаходящиеся уже на территории Московской области, либо объявления,значительно отличающиеся от основных по данному объекту) и верхние(элитные новостройки) значения. Затем вычисляется средняя ценаквадратного метра по каждому типу квартир (1-,2-,3- и многокомнатные).Средневзвешенная месячная цена квадратного метра рассчитывается поформуле: отношение суммы произведений средней цены на количествопредложений по каждому типу квартир к сумме количества предложений покаждому типу квартир».

Скидки и акции не в счет

Таким образом, получается, что в отчетах «Пересвета»не учитываются возможные скидки и акции. Однако в компании делаютпопытки рассказать клиентам о реальных ценах сделок: «Размер возможногодисконта вычисляется путем прямого мониторинга (прозвон), а также путеммониторинга прессы и других открытых источников».

Денис Колокольников, генеральный директорконсалтинговой компании RRG, подтверждает BFM.ru, что использует лишьданные по предложению. Более того, аналитик не разделяет новостройки ивторичные объекты, если речь идет о рынке жилой недвижимости: «Цены вэтих двух сегментах взаимосвязаны и отражают полную картину возможностиприобретения жилья. С точки зрения ценовых ограничений, мы учитываемтолько жилье эконом-класса, которое по нашим оценкам составляет около80% московского рынка недвижимоси и этот сегмент является основныминдикатором рынка. Что касается элитного жилья и жилья бизнес-класса,то здесь сложно говорить о статистике, как в силу немногочисленностипредложения, так и в силу индивидуального ценообразования».

Отдел стратегического консалтинга компании«Калинка-Риэлти», работающей на рынке элитной недвижимости, в своихотчетах анализирует и стоимость предложения, и реальную стоимостьзаключенных сделок, выводя в итоге две цифры. PR-директор Игорь Ладычукподчеркивает, что у компании есть обширная база данных выставленных напродажу объектов и информация по закрытым сделкам. При подготовкеаналитических отчетов используются данные как самой «Калинка—Риэлти»,так и общие данные по рынку.

В компании, работающей с элитной недвижимостью, нескрывается и число сделок: «По нашим данным в прошлом месяце всего нарынке городского высококлассного жилья было закрыто около 25 сделок, —говорит Игорь Ладычук, — и мы можем на основании этих данныхпроанализировать и среднюю стоимость сделки, и среднюю стоимостьреально проданного квадратного метра. Средняя стоимость предложениявыводится по базе данных, где присутствуют примерно 280 объектоввторичного рынка и 50 объектов первичного рынка высококлассного жилья,в которых реализуется 1-1,5 тысячи и около 2 тысяч квартирсоответственно».

Директор по маркетингу Becar Realty Group НаталияЧерейская подтверждает BFM.ru, что ценовые показатели на рынке жилойнедвижимости определяются на основе данных предложения. «Выводитьобъективную статистику по ценам реальных сделок на сегодняшним день непредставляется возможным, так как эти данные по всем проходящим сделкамзакрыты и предоставляются только участникам сделки. Выводить же среднююцену по данным сделок, которые проводила только одна компания, значит,давать рынку необъективные данные», — считает она.
Также компании немогут дать точную цифру средней скидки по рынку недвижимости. Так какразмер скидки может меняться даже по одному и тому же объекту взависимости, например, от клиента. «Говорить о примерном размередисконта, равно как называть примерные средние цены реальных сделокмогут себе позволить только аналитики и эксперты рынка, которыеосновываются на своем собственном субъективном чувстве рынка», —говорит Черейская.

Но зачастую и самих риелторов не устраивает такоеположение вещей, когда цена квадратного метра известна лишьприблизительно. Олег Самойлов, генеральный директор компании«Релайт-Недвижимость» откровенно заявляет, что сегодня статистическиеданные мало отражают реальную картину.

«Эти нестыковки особенно ярко выражены в аналитикевторичного рынка недвижимости, где существует большой разброс вкачестве жилья и велика психологическая составляющая в ценообразовании.Что же касается анализа рынка с целью определения цены предложения тогоили иного объекта, то я пользуюсь единой базой объектов недвижимости.На основании этой базы можно понять, за какую цену предлагают жильеданной категории в данном районе, после чего сделать «поправку» сучетом плюсов и минусов данного объекта, а также реального количествааналогичных предложений в данный момент», — говорит Самойлов.

Сейчас на рынке сложилась такая ситуация, чтоквартиры продаются по цене ниже заявленной. Руководитель аналитическогоцентра «Индикаторы рынка недвижимости» Олег Репченко вспоминает, что с2006 года и до середины 2008 года на рынке квартиры продавались по«цене опережения». «То есть, когда рынок растет, то цены реальнойследки выше цены предложения. Сейчас наступил рынок «цены отставания»,то есть квартиры продаются с большим дисконтом. Мы мониторим разныеисточники, чтобы добиться объективной картины и выяснить, какиедисконты дают продавцы. Сами компании реальной картины не показывают.

Ситуация очень похожа на 1998 год. И тогда дефолтслучился в августе (в 2008 году влияние кризиса чувствовалось с началасентября), и цены в целом упали на 35%. И до нового года сделокзаключалось немного, а в начале 1999-го рынок просто встал и цены резкопошли вниз. В 2008-2009 годах наблюдается та же картина. И пытаясьвысчитать динамику цены квадратного метра сегодня мы опираемся в томчисле на тенденции 10-летней давности. Рынок себя ведет почти так же,как 10 лет назад».

Источник: realt.ua

Поделись:


Не пропусти другие интересные статьи, подпишись:
Мы в социальных сетях
Курс валют
13.04.2021 1 USD 1 EUR 1 RUB
Покупка 27.90 33.05 0.36
Продажа 0.00 0.00 0.00
Все курсы наличных валют...
13.04.2021 1 USD 1 EUR 1 RUB
Покупка/продажа 27.93 33.28 0.36
Все курсы НБУ...