Самое дешевое жилье подорожало, остальное стоит на месте

Количество сделок в июле почему-то увеличилось. Это трудно объяснить объективными причинами, но такой факт есть», — говорит Юрий Базелинский, директор АН «Оптимум плюс» и вице-президент Ассоциации специалистов по недвижимости Украины. Некоторое повышение активности подтверждается и данными агентства недвижимости SV Realty: за июль в Киеве продалось 1135 квартир на вторичном рынке (в июне — 1050) и 684 — в новостройках (в июне — 613). Напомним, что в последний докризисный 2007 год в месяц только на вторичном рынке в среднем проводилось более 1600 покупок.

Увеличение числа сделок, невзирая на разгар лета, ведущий специалист консалтинговой компании SV Development Сергей Костецкий комментирует следующим образом: «Рынок восстанавливается, поэтому сделок и больше. Сезонность же важна тогда, когда на рынке все хорошо, а не когда так, как в последние годы, когда рынок упал до минимума». Особенно это касается первичного рынка, который, по словам Костецкого, развивается сейчас нормальными темпами: многие застройщики возобновили строительство, что возвращает доверие покупателей. Да и цены ниже, чем на «вторичке», причем на более качественные и комфортабельные квартиры. По мнению эксперта, если все будет продолжаться в том же духе, то к концу года рынок новостроек по количеству сделок может приблизиться к вторичному рынку.

Впрочем, далеко не все специалисты с доверием относятся к приведенным выше статистическим данным — мол, неясен механизм их получения, а официальной информации о количестве сделок нет. По мнению директора риелторской компании Алексея Холмецкого, июль по своей активности ничем не отличался от июня. А директор АН «Украинский Дом» Руслан Безуглый вообще утверждает, что на рынке чувствуется сезонный спад, и весной и в начале лета «все было поживее».

Цены на месте. Судя по статистическим данным различных компаний, средние цены на киевские квартиры что в новостройках, что на вторичном рынке в июле практически остались неизменными — колебания оказывались в пределах статистической погрешности. Сергей Костецкий отмечает небольшое (в пределах 1% в месяц) увеличение цен на самое дешевое жилье — до $80 тыс.

САМОЕ ДОСТУПНОЕ

Однокомнатные

Месяц назад самой доступной была гостинка за $35 тыс.

Двухкомнатные

Месяц назад самой доступной была хрущевка в Днепр. р-не за $45 тыс.

Трехкомнатные

Месяц назад — за $55 тыс. в Дарницком р-не

Как повлияет Америка?

В минувшую пятницу наш рынок недвижимости получил тревожный сигнал: на фондовых биржах США и Западной Европы произошло столь заметное падение индексов, что этот день уже успели окрестить «черной пятницей». По мнению президента Украинского аналитического центра Александра Охрименко, сам по себе обвал американских фондовых индексов для нашей экономики не страшен: «Единственное, на чем он отразится, — на украинском рынке акций: на них снизятся цены». Однако, как считает экономист Международного центра перспективных исследований Александр Жолудь, обрушение курса акций может оказаться симптомом назревающего кризиса. «Под подозрение в неспособности рассчитаться по своим долговым обязательствам попали Испания, Италия, Португалия. Отсюда и возникла паника на фондовом рынке, — рассказывает главный финансовый аналитик экспертного агентства «Экперт-Рейтинг» Виталий Шапран. — И вот этот новый кризис может привести к оттоку капитала из нашей экономики. Если это произойдет, на и без того мертвом рынке жилья однозначно будет падение цен — и никто сейчас не скажет, насколько сильное». Еще одним последствием может стать возвращение замороженных строек. Многие украинские застройщики не имеют даже минимальной финансовой устойчивости. «Их финансовое состояние не выдерживает никакой критики, — утверждает Виталий Шапран. — Например, собственный капитал составляет 10 миллионов, а привлеченный — 300 миллионов грн. Поэтому при малейшем потрясении рынок опять рухнет».

Но все в Еврозоне может обойтись и без второй волны кризиса. Тогда на рынке жилья будут продолжаться те же тенденции, что и сегодня: постепенное повышение активности при стабильности цен. «Я думаю, что до конца 2012 года будут сохраняться существующие цены с колебаниями в пределах 5% по итогам года», — считает Сергей Костецкий. «Подогреть рынок, по мнению экспертов, не сможет и ипотека, которая с каждым месяцем предлагает все лучшие условия. «Даже если банки и готовы давать кредиты, люди все равно не готовы покупать из-за низких доходов и ощущения финансовой нестабильности. Поэтому никакого влияния на рынок усилия банков пока оказать не могут», — говорит Виталий Шапран.

«Кредит дали за один день»

Квартиры в Киеве остаются все еще слишком дорогими для большинства украинцев. Поэтому все более популярным становится жилье в пригородах. Об удачной истории приобретения такой квартиры рассказывает Николай Копылов.

$50 тыс. вместо $70 тыс. «Мы искали квартиру в пригородах, потому что в Киеве жилье намного дороже. Смотрели варианты в Ирпене и Буче — очень понравилось это направление, места красивые, зеленые, да и знакомые у нас там живут.

Искали и с помощью риелторов, и самостоятельно. Заняло это примерно два месяца. Сначала мы посмотрели несколько вариантов в новостройках. Были там дешевые «двушки» — по $30 тыс. Но, во-первых, недостроенные, не было уверенности, что их построят именно в срок. А, во-вторых, сами по себе неудачные, с неудобной планировкой, тонкими перегородками. А если дом построен качественно, да еще и сдан в эксплуатацию, то и цена на квартиры в нем гораздо выше: «двушки» стоят порядка $50—60 тыс. Квартиры на «вторичке» стоят приблизительно столько же, но с учетом ремонта в новостройках получается дороже. Да еще и занимает больше времени до въезда, а оно для нас — деньги, поскольку мы тогда снимали квартиру.

В итоге мы нашли «двушку» площадью 52 кв. м, с нормальной планировкой, в хорошей кооперативной девятиэтажке 96-й серии. Сторговались за $51 тыс., а с учетом расходов на риелторов, оформление и т. д. все обошлось в районе $54 тыс. В Киеве же такие квартиры стоят тысяч 70 как минимум.

Ехать не дольше, чем с Троещины. Но и 50 с лишним тысяч у нас не было, поэтому пришлось брать в банке кредит примерно на 60% этой суммы. Банк выбрали, сравнивая условия, опубликованные на сайтах в интернете. Взяли кредит на 5 лет под фиксированную ставку 15,9% (впрочем, со всеми выплатами получается уже около 20%). Можно было взять кредит и на 10 лет (на больше не дают, хотя в рекламе заявляют и более длительные сроки), но там более высокие проценты, да и нам самим хотелось побыстрее рассчитаться с долгами. Хорошо то, что и у меня, и у жены — высокие официальные зарплаты, так что положительный ответ в банке нам дали в течение одного дня.

Теперь живем в очень чистом, красивом месте, рядом школа, в Киев ходят маршрутки и электрички. И добираться до работы (мы работаем в районе Золотых ворот) не дольше, чем, например, с Троещины».

Аренда: в июле снимали активнее

В июле рынок аренды оказался активней июньского. По данным АН SV Realty, за второй летний месяц было сдано в аренду 1405 квартир, что ненамного, но все-таки больше июньских 1360. «Аренда квартир по-прежнему достаточно активна, — говорит Руслан Безуглый. — На недорогие квартиры в более-менее приличном состоянии спрос, как правило, даже превышает предложение». И действительно, больше всего снимали квартиры до 4,5 тыс. грн. в месяц — на них пришлось 43% заключенных сделок, 39% квартир было сдано в ценовой категории от 4,5 до 7 тыс. гривен, и 18% — в категории свыше 7 тыс. гривен. Средние цены на аренду за месяц практически не изменились — по данным SV Development, рост составил всего 0,77%.

Студенты подтолкнули. Хотя средние цены и стоят на месте, снять самые дешевые квартиры стало сложнее, и реальный минимум цен, за которые можно легко найти жилье, поднялся в ряде районов на 3—4 сотни гривен. Более всего рост минимальных цен заметен в районах, прилегающих к крупным вузам. «За три недели поменялось очень многое, цены поднялись, — говорит Денис Рассказов, буквально на днях снявший «единичку» недалеко от КПИ. — Студенты приезжают в Киев, они часто живут вчетвером, платить каждому по 1 тыс. грн. не накладно. Рассчитывая на таких людей, многие арендодатели поднимают цену. За 3500 грн. месяц назад, если повезет, можно было снять и «двушку», сейчас за эти деньги нелегко найти и однокомнатную». По словам Дениса, за 3500 грн. в том районе сейчас предлагают в основном квартиры в плохом состоянии, все более-менее приличное по такой цене «улетает» очень быстро, так что просто не успеваешь посмотреть.

Впрочем, и сегодня можно быстро снять хорошую квартиру по неплохой цене. «Искали мы всего три дня, — рассказывает Тимофей Узлов. — Но мы с женой были в отпуске, поэтому могли смотреть квартиру в любое время. За 3 тыс. с небольшим в районе от пл. Шевченко до Героев Днепра предлагали в основном настоящие «сараи». Единственную хорошую квартиру нашли за 3400 грн. Надо сказать, что люди, сдающие хорошие квартиры, очень требовательны к потенциальным арендаторам. Хозяева «нашей» перед нами уже успели отказать троим желающим. Если хочешь снять хорошую квартиру, нужно как минимум выглядеть так, чтобы внушать доверие».

Будет по-прежнему. «Студенческое» оживление схлынет уже в сентябре, а еще через месяц, считает Сергей Костецкий, по мере появления на рынке новых дешевых предложений, все вернется «на круги своя». Для серьезного же роста цен в общем по рынку, по мнению Алексея Холмецкого, оснований нет.

Скидки на дома - до $10 тысяч

Чуть более активным оказался июль и на рынке загородной недвижимости. Если в июне, по данным SV Development, в Киевской области было продано 706 частных домов, то в июле таких сделок оказалось несколько больше — 733.

Торг - уместен. «Продается в основном то, что стоит дешевле $100 тыс.», — говорит Алексей Холмецкий. Статистика подтверждает слова эксперта: по данным SV Development, максимальное количество сделок (62%) приходится на дома от $30 до 100 тыс., 21% в ценовой категории от $100 до 150 тыс., 11% в ценовой категории от $150 до 200 тыс. и 6% — в категории свыше $200 тыс. Причем если до кризиса цена «до 100 тысяч долларов» распространялась на «хижины дяди дома» — неликвидные запущенные дома, — то сейчас за эти деньги можно купить очень приличный особнячок.

«До 2008 года мне даже во сне не могло присниться, чтобы купить новый дом в пригороде (30—50 км) дешевле $100 тысяч. Сейчас таких предложений — валом, — рассказывает киевлянка Алина П. — Более того, хозяева здорово скидывают цену. К примеру, в Миле (по Житомирской трассе 10 минут от Киева) недострой в 140 кв.м без коммуникаций на 8 сотках в конце июля продавали за $68 тыс. Место очень красивое, рядом лес, выезд к трассе. В начале августа эту «усадьбу» уже отдавали за $58 тыс. Причем перезвонили сами хозяева! В Ирпене и Буче (Киево-Святошинский район) недострой 2010 года, 100 кв.м, со всеми коммуникациями, но без внутренней отделки, 7 соток земли, охотно отдают за $90—85 тыс. А если присмотреться к домам еще чуть дальше от Киева (50 км), можно купить просто хоромы за $70 тысяч (120 кв.м, все коммуникации, внутренняя отделка, 8 соток)».

Правда, как отмечают наши эксперты, цены на дома взяли курс на подорожание. По данным SV Development, средняя стоимость домов в Киевском регионе выросла за месяц на 1,33% до $990 за один кв.м. В Киеве же средняя стоимость «квадрата» поднялась на 1,99% — до $1333. «Для перепродажи домов строится сейчас мало, новых дешевых вариантов на рынок поступает недостаточно, вот средняя цена сделки и растет», — говорит Сергей Костецкий.

Земля дешевеет. А по земле, наоборот, средняя цена сделки падает — с $23,1 тыс. до $22,8 тыс. «Земля сейчас практически ничего не стоит, — говорит Алексей Холмецкий. — Если мы берем зону 20—30 км от Киева, то там вообще участки в 10—15 соток под застройку идут по $5— 10 тыс.». По мнению Сергея Костецкого, в ближайшие месяцы нас ждет все то же неторопливое удешевление земли. «И, возможно, небольшой рост цен на самые недорогие дома», — считает Алексей Холмецкий.

Автор: Константин Ряполов

Источник: Сегодня