Подводные камни: Чем чревата покупка маленькой квартиры в Киеве

В последнее время на рынке столичной недвижимости появилось много предложений покупки компактных квартир, площадь которых едва ли достигает 11 кв м. В рекламных объявлениях говорится, что такие квартиры доступны “почти всем“, ведь стоит гораздо меньше, чем полноценная квартира. 

Читай также: В Украине выросли объемы строительства

Подводные камни

Самые компактные квартиры в Киеве предлагал ЖК Loft House Podol (Межигорская, 78), где жилое помещение площадью 11 кв м было продано за 306 тыс грн. Правда, в комплексе были и квартиры побольше - 50 кв м. Спрос на малобюджетные апартаменты более чем велик, если учитывать, что все квартиры в комплексе уже раскуплены, а осенью стартует вторая часть проекта. 

Вне зависимости от площади квартиры в этом ЖК, прописаться в ней все равно не получится. Комплекс представляет собой реконструированный офисный центр, и перевод из нежилой недвижимости в жилую не производился. Причина не только в бюрократических сложностях, но и нормативных, ведь жилья общей площадью в 11 кв м, согласно действующему законодательству, быть не может.

Читай также: Столичные школы за бесценок сдают помещения в аренду - депутат Киевсовета

Партнер юридической компании КПД Консалтинг Владислав Кисиль пояснил, что площадь однокомнатной квартиры не должна быть меньше 30 кв м, что оговорено действующим ДБН В.2.2.-15-2005 Житлові будинки. Основні положення. Там же прописаны минимальные размеры комнаты, кухни и санузла в однокомнатной квартире (комната – не менее 15 кв м; кухня – не менее 7 кв м; совмещенный санузел – не менее 3,8 кв м; в случае раздельного санузла, ванная комната не меньше 3,3 кв м, туалет - от 1,2 кв м).

Есть нюансы

Если крошечное жилье назвать не однокомнатной квартирой, а, например, студией или апартаментами, то его площадь может быть и ниже. Этим моментом и пользуются застройщики, и сегодня уже никого не удивишь квартирой в новостройке до 20 квадратов.

Читай также: В столице дорожает съемное жилье

В открытую играть с маленьким форматом первым начал на своих объектах одиозный застройщик Анатолий Войцеховский. В ЖК Кузьминский-2 продавались студии по 14,4 кв м. А сейчас, несмотря на внесение в реестр неблагонадежных на сайте Ассоциации помощи пострадавшим инвесторам, активно продает квартиры по 15,85 кв м в ЖК Lego House. Причем там заверяют, что доступны все 20 таких малюток. 

Если шанс поселиться в объектах Войцеховского по-прежнему невелик, то другие застройщики, подхватив мировой тренд на мини-жилье, вполне успешно его достраивают. В ближайшем пригороде, в Софийской Борщаговке, возводится комплекс ЖК Villa Sofia, состоящий сплошь из студий и однокомнатных квартир. Ввести в эксплуатацию его планируют к концу года, а в октябре купившим квартиры в первой секции уже выдадут ключи, чтобы они смогли начать ремонты.

Студии там от 17 до 21 квадратов, однокомнатные по 34 кв м, цена квадрата 12,9 тыс грн. Как рассказала менеджер отдела продаж Илона Черная, запуская этот проект, в компании рассчитывали, что значительная доля будет покупаться под пассивный доход, то есть под сдачу в аренду. Тем более, что предлагаются три формата готовности квартир: после строителей, с ремонтом и с меблировкой. “Мы просчитывали, что самый бюджетный вариант ремонта для студии в 18,6 кв м, обойдется в $1-1,2 тыс, меблировка с техникой – еще $1,5 тыс. То есть за $11,5 тыс клиент получает готовую под сдачу квартиру. Однако пока инвестиционных сделок около 20%, большинство покупает для себя“, - говорит Черная.

Читай также: В Украине отменят санитарные нормы жилья

Предлагают мини-формат не в ущерб комфорту и именитые застройщики с раскрученными проектами. В Комфорт-тауне в новой очереди будут смарт-квартиры в 22 квадрата. Как пояснил директор архитектурного бюро Архиматика Александр Попов, планировки были тщательно продуманы (вплоть до мебели) и просчитаны, затем проведена их экспертиза в Украинском зональном научно-исследовательском и проектном институте по гражданскому строительству КиевЗНИИЭП.

“Это, безусловно, жилье для одного человека. Первое жилье. И таких квартир не может быть много в комплексе“, - считает Попов. Комплексы же, где предусмотрено только жилье мини-формата, должны продуманно управляться, иначе велик риск их маргинализации, считает эксперт.

“Представьте, что половина комплекса выкуплена под сдачу в аренду. Инвесторы захотят вкладывать деньги в поддержание комплекса или постараются отбить свои вложения побыстрее? Я вижу только два эффективных варианта, снижающих социальные риски: или это изначально открывать объект как доходный дом, или предусмотреть небольшой процент смарт-квартир“, - считает Попов.

Читай также: Как узаконить строительство дома в Украине

По его расчетам, площадь смарт-квартиры не может быть меньше 17 квадратов. “Есть ванная, нам нужно 2,5 кв м, чтобы разместить душевую, унитаз, умывальник и стиральную машину. Стиралку можно встроить в кухню. В комнате - кровать 2 на 2м, место для письменного стола, шкаф. Весь этот минимальный набор, необходимый человеку для комфорта, можно вместить в 17,2 кв м“,- пояснил Попов.

Квартиры менее 30 кв м в жилых комплексах обычно проводятся через экспертизу, обосновывая возможность осуществления всех функций на меньшей площади, как это сделал КАН для новой очереди Комфорт-тауна.  

“Конечно, обязательная минимальная площадь квартиры – пережиток социализма. Сейчас все диктует рынок. Человек за свои сбережения покупает жилье, почему же государство должно прописывать, как это жилье должно выглядеть? Оно ведь не берет обязательства обеспечить квартирой“, - комментирует Владислав Кисиль. 

Читай также: Как проверить застройщика при покупке квартиры: Три важных шага

Ни прописки, ни субсидии

Если же, как в случае с Loft House Podol, весь комплекс остается со статусом нежилой недвижимости, то собственник не сможет зарегистрироваться по этому адресу, также ему придется платить коммуналку по более высоким тарифам, к тому же у него нет шансов оформить субсидию. 

Впрочем, такого формата недвижимость чаще используется именно с коммерческой целью, то есть, под сдачу в аренду. К примеру, как рассказали в отделе продаж Loft House Podol, почти половина сделок были именно инвестиционные.

Но даже если вы купили мини-квартиру, которая числится жилой недвижимостью, то и здесь могут возникнуть сложности с пропиской.

“Это касается детей. С первой пропиской сложностей не будет. То есть, вашего младенца зарегистрируют без вопросов. Но если вы, условно, продали двушку в Запорожье и купили смарт-квартиру в столице, органы опеки увидят ухудшение жилищных условий детей, ведь в результате сделки на них придется меньше квадратов“, - пояснил Кисиль.

Читай также: В Сети появилась карта незаконных строек Киева

Как выходят из такой ситуации? Довольно частая практика, когда изыскивают варианты, где прописывают ребенка вместе с одним из родителей (у тех же бабушек), а в новом жилье регистрируется второй родитель.

Так или иначе, маленькая квартира - хороший вариант для одиночного проживания, но стоит учитывать все риски и минусы такого жилища, ведь для некоторых людей вопрос прописки стоит остро и принципиально, а кто-то совсем не задумывается о таких вопросах. 

Проверяйте застройщика, его документы и степень надежности, свои финансовые возможности и дальнейшие планы на жизнь. И только после этого принимайте решение. 

Ранее сообщалось, что китайцы готовы инвестировать в строительство жилья в Украине.

Смотри также - Как жить в крохотной квартирке на 8 кв м:

• Теги:
• недвижимость
• квартиры в Киеве
• купить квартиру в киеве