Жилье в Киеве подешевеет до середины августа на 7%

Стагнация рынка

Июнь, как и ожидалось, оказался еще менее активным месяцем, чем май. По данным консалтинговой компании SV Development, в июне 2010 года на столичном рынке вторичной недвижимости было заключено 935 сделок купли-продажи, или на 2,6% меньше чем за май. Июньскую ситуацию на рынке директор АН "Оптимум плюс" Юрий Базелинский характеризует одним словом: стагнация. В еще больший ступор рынок недвижимости загнало изменение правил оформления документов, необходимых для операций с недвижимостью. Напомним, что с 1 июня БТИ обязаны вместо "справок-характеристик" выдавать "выписки из Реестра прав собственности на недвижимое имущество". Понятно, что в итоге выдача документов застопорилась. "В результате, июнь пропал, потому что справки не выдавали", — говорит Юрий Базелинский.

Впрочем, и без новшеств в БТИ без застоя не обошлось бы. Причина его все та же: покупатели не хотят или не могут платить столько, сколько просит основная масса продавцов, а продавцы не готовы снижать цены до уровня возможностей покупателей. Кроме того, пришло лето, традиционное время затишья на рынке недвижимости. "С середины июня спрос четко упал по всем позициям", — констатирует директор риелторской компании "Золотые ворота" Алексей Холмецкий.

С динамикой цен, как обычно, среди экспертов согласья нет. Так, по данным портала "Столичная недвижимость", в июне средняя цена предложения вторичного жилья в Киеве снизилась на 0,5%, то есть, фактически, осталась без изменений. Также и по мнению директора АН "Украинский дом" Руслана Безуглого, цены стоят на месте. Аналитики компании SV Development отмечают небольшой рост цены реальных сделок, а по словам Алексея Холмецкого, в последние полтора месяца есть снижение реальных цен на квартиры — в пределах 3—5%. Это заметно даже по "судьбе" отдельных квартир.

"Например, два месяца назад был подписан договор задатка на квартиру стоимостью 60 тыс. долларов, но по определенным причинам сделка не состоялась, и сегодня мы эту квартиру можем продать максимум за 57—58", — рассказывает Алексей Холмецкий. Еще один очевидный признак тенденции к снижению цен, по мнению эксперта, — появление на рынке более дешевых предложений. Например, уже достаточно реальных вариантов "гостинок" по 45 тыс. долларов. Однокомнатную "хрущевку" в спальном районе можно найти и за 47 тыс. долларов, хотя такие квартиры и продаются очень быстро, а за 50 тыс. долларов даже есть некоторый выбор. "Месяц назад такого просто не было", — говорит Алексей Холмецкий.

Интрига от властей

Сегодня сложно сказать, как именно скажется на рынке недвижимости принятие закона о противодействии отмыванию доходов, полученных от незаконных видов деятельности, согласно которому для всех сделок, начиная от 400 тыс. гривен, должен проверяться источник средств. Очень многое будет зависеть от того, какой именно порядок реализации этого закона будет установлен и как это будет увязано с грядущими изменениями в налоговой политике. Если чуть ли не каждого покупателя заставят отчитываться, откуда он взял деньги на покупку и насколько эта сумма соответствует задекларированным им доходам, это еще больше снизит активность и, по мнению Руслана Безуглого, будет способствовать сохранению рынка в депрессивном состоянии. Конечно же, люди в очередной раз "найдут пути", но на эту адаптацию потребуется время, и все это может подталкивать рынок к снижению цен.

Вторая интрига от законодателей — это неопределенность с введением налога на недвижимость: каким именно он будет и насколько повлияет на увеличение предложения и снижение спроса.

Как изменятся цены на жилье

Если же абстрагироваться от неопределенного пока влияния законодательных новаций и ограничиться очевидными факторами, то краткосрочный прогноз будет скорее в сторону небольшого снижения цен. Летний спад покупательской активности, по мнению Алексея Холмецкого, приведет к тому, что до середины августа цены снизятся, по сравнению с концом весны-началом лета до 7%. Но осенью, по мнению эксперта, активность рынка обязательно возрастет, в связи с чем любое снижение цен должно прекратиться, и начнется их небольшой рост. Президент Союза специалистов по недвижимости Украины Александр Рубанов также ожидает осенью традиционного оживления рынка, но не думает, что это приведет к повышению цен.

А руководитель портала "Столичная недвижимость" Владимир Германов обращает внимание на то, что за первое полугодие средние цены предложения снизились на 7%. "Рынок недвижимости очень инерционен, и, если не происходит ничего экстраординарного, склонен следовать имеющимся тенденциям. Поэтому можно ожидать, что цены и дальше будут снижаться с темпом примерно 1% в месяц как минимум до конца года", — считает эксперт.

И причин для "перелома" этой тенденции пока не видно: доходы населения не растут. Кроме того, Владимир Германов указывает на то, что в июне средняя цена предложений впервые выставленных на продажу квартир (а их было 19,7% от всего объема предложения) на 10% ниже средней цены мая, что является признаком предстоящего снижения цен. По мнению Александра Рубанова, оживления рынка, достаточного для заметного роста цен, можно ждать только при ипотеке с нормальными ставками. А это возможно не ранее 2011 года.

САМЫЕ ДОСТУПНЫЕ

В июне самые доступные квартиры стали дешевле на $2000—4000.

1-комнатные

В мае самая дешевая «единичка» была за $40 000 на ул. Вильде Днепровского р-на

2-комнатные

В мае самую дешевую «двушку» мы нашли за $52 000 на ул. Жукова, в Деснянском р-не.

3-комнатные

Месяц назад самая дешевая «трешка» стоила $69 000 — в Дарницком р-не

В поисках правильной цены

Сколько квартир предлагается к продаже в Киеве, точно не известно. Некоторые агентства претендуют на то, что в их базах данных более 30 тыс. предложений. Но, по словам Владимира Германова, значительная часть из них — дубли, и всего в Киеве предлагается не более 18 тыс. квартир. Далее, по данным агентства недвижимости SV Realty (компании SV Development), за первое полугодие 2010 года на вторичном рынке Киева было совершено 4930 сделок купли/продажи квартир. С такими темпами почти три четверти предлагаемых квартир в течение полугода проданы быть не могут. Но на формирование средней цены они оказывают гораздо большее влияние, чем продаваемое меньшинство. Если же говорить о месячных продажах, то все выглядит еще мрачнее: по оценке Союза Специалистов по недвижимости Украины, в каждом из сегментов рынка покупается не более 5% квартир с минимальными ценами и только в том случае, если продавец сделает скидку. Так, по данным АН «Планета Оболонь», в июне реальные цены продажи были в среднем на 14,4% ниже цен предложения аналогичных квартир.

Цена непродажи

Таким образом, средняя или рыночная цена на самом деле является ценой, по которой продать крайне сложно. Мы провели опрос риелторов, чтобы определить для некоторых наиболее востребованных типов квартир (в спальных районах) тот ценовой уровень, с которого начинается «мертвая зона», когда покупатели просто игнорируют объявление. И вот какую картину мы получили. Для типичной 1-комнатной «гостинки» малой площади «мертвая зона» начинается с $55 тыс. Для «единички»-хрущевки — с $60 тыс. Для однокомнатной «чешки», «96-й серии» и т.п., а также 2-комнатной «хрущевки» — с $65 тыс., «чешки» и т.п. — с $75 тыс. У трехкомнатной «хрущевки» граница проходит в районе $95—100 тыс. То есть, чтобы покупатель клюнул, продавец, к примеру, 2-комнатной «хрущевки» должен сделать скидку в $5 тыс.

Мы провели экспресс-анализ нескольких баз недвижимости и убедились, что 65—80% предложений находятся именно в «мертвой зоне». И даже если их хозяева и готовы к торгу и скидкам, возможность эта им может так и не представиться по причине отсутствия покупателей. На рынке слишком много квартир, поэтому, как утверждает Алексей Холмецкий, если за квартиру хотят даже на $1 тыс. больше ее критической цены, она уже «висит». Поэтому цену с большим «запасом» для последующего торга, бессмысленно: придется снижать цену предложения, что и делают многие. Например, 2-комнатная «чешка» 44 кв. м на Лесном массиве в декабре 2009 г. предлагалась за $80 тыс. После нескольких последовательных снижений, ее цена на конец июня составила уже $68 тыс.

"Первичка": рост продолжается

Рынок новостроек продолжает наращивать темпы. По данным компании SV Development, в июне 2010 года в Киеве было заключено 270 сделок купли-продажи на первичном рынке жилья, что на 17,4% больше, чем в мае 2010 г. и на 80% больше, чем в июне прошлого года.

Что понадежнее

Рост числа сделок обусловлен тем, что увеличивается число «размороженных» объектов, которые начали активно достраиваться, что повышает доверие покупателей. Хотя, по словам ведущего специалиста компании SV Development Сергея Костецкого, все равно покупают, в основном, квартиры в домах, которые уже построены, но, допустим, там идут отделочные работы, там, где есть практически 100%-ная уверенность в том, что будет вводиться в эксплуатацию в этом году.

Цена имеет значение

Те же застройщики, чьи дома будут сданы через год-два, ищут свои пути привлечения покупателей. Один из таких способов — предложение экономных вариантов. Так, недавно начали рекламировать однокомнатные квартиры в доме, возводимом около Ленинградской площади, за $35 тыс. Секрет дешевизны прежде всего таится в непривычно малом для наших новостроек размере этих квартир — всего 42 кв. м. Ну и в том, что дом будет сдан примерно через два года. Пока не ясно, насколько оправдает себя это решение, но очевидно, что какие-то новые идеи удешевления предложения застройщикам искать надо.

Нединамичная динамика

Цены на первичном рынке практически не меняются. По словам Сергея Костецкого, на 1—2% в месяц могут расти цены в самом нижнем ценовом сегменте (до $1400/кв. м), поскольку там предложение не поспевает за спросом. А вот в домах бизнес-класса и класса «элит» цены будут потихоньку (1—2% в месяц) снижаться. Поскольку без ипотечного кредитования нет никаких предпосылок скорого роста платежеспособного спроса или увеличения объема предложения, нынешние цены, по мнению коммерческого директора компании «Укогрупп» Тараса Шиманского, скорее всего, сохранятся до конца года.

Аренда: сохраняя статус-кво

Рынок аренды жилья прихода «застойного» лета пока, похоже, не заметил. По словам Алексея Холмецкого, серьезных изменений на рынке не произошло. Активность осталась примерно на том же уровне, что и весной. Правда, по данным АН SV Realty, в июне число сделок даже немного выросло: 835 вместо 810 в мае.

Нижняя планка подросла

Как и на протяжении всей весны, цены на аренду остаются примерно на том же уровне. Разве что, по словам Сергея Костецкого, понемногу растет «нижняя планка» — минимальная цена, по которой реально снять квартиру. Если еще пару месяцев назад достаточно много было предложений по 1800 грн., то сейчас они мелькают все реже. Чаще можно встретить минимальную цену в 2000 грн. Конечно же, за такую цену хорошо если вам удастся найти квартиру в «советском состоянии». Чаще же это совсем убитые «единички». Тем не менее, их вид не отпугивает арендаторов, которые за 2—3 недели приводят их в чувство в счет арендной платы и дальше живут уже в комфортных условиях. «Хотя бывает и такое, — говорит эксперт, — что через пару месяцев их хозяева повышают цену». Поэтому, если хотите и дальше снимать жилье за 2000 грн., не усердствуйте с ремонтом — он автоматически поднимет стоимость жилья. Либо же подписывайте долгосрочный договор аренды, согласно которому хозяин, к примеру, в течение года не сможет поднять вам цену.

По словам наших экспертов, все чаще арендуют квартиру в складчину. «Из-за этого растет спрос на 2—3-комнатные квартиры», — говорит Алексей Холмецкий.

Без изменений

Заметные изменения на рынке аренды в обозримом будущем маловероятны. По словам Алексея Холмецкого, ситуация с арендой будет определяться тем, будет ли работа в Киеве, или опять начнутся сокращения, с оттоком иногородних. И наоборот: оживление экономики и рост числа рабочих мест повлекут за собой и удорожание аренды. Пока же все остается так, как оно есть, и ни для роста, ни для падения цен, по мнению Сергея Костецкого, причин нет.

Самые доступные

В июне самые доступные комнаты стали дороже.

Комнаты

Месяц назад самую дешевую комнату мы нашли за 400 грн.

1-комнатные

В мае — по 1800 грн.

2-комнатные

В мае — за 2200 грн .

3-комнатные

В мае — за 3000 грн.

Земля спит, коттеджи оживают

В июне рынок земли Киевщины никакими изменениями не порадовал. Разве что, по данным АН SV Realty, немного выросло число сделок: 1610, по сравнению с 1560 в мае. Но президент Земельного союза Украины Андрей Кошиль и к этому росту относится скептически: «Я бы предпочел увидеть официальные данные Минюста, которых, к сожалению, нет». В целом, по мнению эксперта, рынок земли еще больше «закопался» по сравнению с весной из-за традиционного летнего затишья. Цены в ожидании покупателей тоже спят. В течение июня средние цены на сотку практически не изменились, снизившись, согласно статистике SV Development, на 0,3%. В дальнейшем, по мнению Андрея Кошиля, они продолжат свое снижение. «Общее падение за год может составить 20%, — считает эксперт. — Конечно, если до конца года в стране улучшится экономическая ситуация, падение может быть даже меньше 10%». Цены снижаются из-за того, что земля сегодня не является неликвидным товаром, что отпугивает потенциальных инвесторов.

Коттеджное оживление

А вот на рынке коттеджей в конце весны-начале лета наблюдалось небольшое оживление. По словам директора по маркетингу компании SV Development Владимира Степенко, это связано с тем, что постепенно доля «замороженных» поселков начинает уменьшаться. Это позволяет прогнозировать увеличение годовых продаж: с примерно 500 домов в прошлом году до 600 по всем коттеджных городкам Киевской области в этом. По мнению Владимира Степенко, продажи могли бы расти и быстрее, но реального предложения в действительно строящихся поселках еще не хватает. Цены в течение первого полугодия не менялись и, учитывая имеющееся соотношение спроса и предложения, ожидать их существенного изменения в ближайшем будущем, по словам эксперта, не стоит.

Автор: Константин Ряполов

Источник: Сегодня