Ипотечный кредит: как вы ограничены в правах

4 августа 2008, 09:47

Если выприобрели квартиру по ипотечной схеме на вторичном рынке, она сразу жепереходит в вашу собственность, оставаясь в залоге у банка. Вы как собственникприобретаете сразу три права: пользования, владения и распоряжения своимимуществом. Это означает, что вы можете проживать в квартире и поселять в неетретьих лиц, уведомляя об этом банк. Отныне все дееспособные лица – обитателиквартиры – отвечают за ее целостность. Подчеркиваю, процедура имеетисключительно уведомительный характер.

Банк не будет проверять моральный и материальный статус ваших квартирантов.Некоторые банки, для того, чтобы лишний раз напомнить заемщику об этомобязательстве, предлагают клиенту при подписании договора ипотеки подписатьотдельный договор. Иногда банки ограничивают список возможных «вселенцев»только членами семьи заемщика.

Поэтому следует выяснять этот вопрос еще до момента подписания договора –изменить условия post factum намного сложнее. Если же в условиях банка подобныйзапрет существует, это не означает, что запрещена и регистрация в квартиретретьих лиц. Согласно украинскому жилищному законодательству регистрация,постоянная или временная, не обусловливает права собственности на квартиру. Нои об этом вы обязаны сообщить банку.

А вот ваши права распоряжаться квартирой ограничены. Ведь квартира – в залоге убанка до полной выплаты кредита и, как правило, под запретом отчуждения. Такчто обменять или подарить свою недвижимость детям, родственникам и другим лицамвы сможете только, если на это согласится банк. Продать же такую квартиру можнотолько после выплаты кредита.

Правда, бывают форс-мажорные обстоятельства, например, заемщик потерялплатежеспособность. В таких случаях продажа возможна, но, опять-таки, только ссогласия банка и после проработки всех возможных вариантов реструктуризациидолга. Тогда поступают таким образом: по договоренности с банком вы можетепродать квартиру, вернуть долг банку, а остальные деньги оставить себе. Носпециалисты советуют сохранять с банком доверительные отношения, как бы нисложились обстоятельства. Не бойтесь прийти, объяснить ситуацию. Уклонение отуплаты только ухудшает положение – и срок неоплаты увеличивается, и процентывозрастают.

Теоретически квартиру, приобретенную по ипотечной схеме, можно заложить ивторой, и третий раз. Но, во-первых, для этого вам понадобится согласие банка.Во-вторых, придется решать вопрос: согласится ли другая финансовая организациястать вторым кредитором в очереди на случай, если вы не сможете расплатиться посвоим первичным обязательствам? Ведь ипотека вашей квартиры регистрируется вГосреестре ипотек.

Это означает, что банк, становящийся вторичным ипотекодержателем, сможетудовлетворить свои требования только после полного удовлетворения требованийбанка, выдавшего вам кредит.

И, наконец, о перепланировке квартиры. На сегодняшний день к этой операциивыдвигаются более жесткие требования, чем 5–6лет назад. Как правило, процедура согласования перепланировки проходит в триэтапа.

На первом вы должны подготовить и согласовать с контролирующими органами проектперепланировки.

На втором – получить согласие у соседей и местной исполнительной власти.

Третий этап – получить согласие страховой компании, застраховавшей квартиру.Кстати, она может отказать вам, если сочтет, что этот проект рискованный иимущество может быть испорчено или даже разрушено. Потребуется также и согласиебанка.

Если же вы не узаконите перепланировку, вы не сможете продать квартиру, другимисловами, не сможете распорядиться ею как своим имуществом.