Столичные новостройки упали в трех измерениях

"Рынок столичной недвижимости обвалится в 2009 году, сейчас егостремительно покидают банки и покупатели".

Полцены уже потеряно

Еще летом крупнейшие игроки столичного рынка жилья,пытаясь подсадить к себе в тонущую лодку частных инвесторов, проводили настраницах СМИ бурную кампанию на тему "киевское жилье будет дорожатьвечно".

Между тем на международных рынках отечественныедевелоперы стремительно теряли свои позиции. Их акции быстро обесценивались, вчастности на альтернативной площадке Лондонской фондовой биржи и Франкфуртскойфондовой бирже. Так, всего за несколько месяцев, к концу ноября цена акцииодной из компаний снизилась до 25пенсов за штуку (ровно год назад ее котировки составляли 16,9 фунта стерлингов за бумагу,акции другой компании также к концу ноября обесценились до 0,93 евро (еще в мае они стоили 10,2 евро за бумагу). Более того,акционеры одной из фирм не так давно объявили о возможном риске невыплаты посвоим долговым обязательствам в ближайшие полгода.

Результат агитационной деятельности застройщиков вобщем-то закономерен. Те, кого подсадить в тонущую лодку рынка жилья все жеудалось, сейчас, спустя всего лишь несколько месяцев, подсчитывают первыеубытки. Сами же агитаторы пытаются свести концы с концами весьма незамысловато.Сокращаются штаты компаний, зачастую и на 50%, режутся под корень административные расходы,производятся попытки переговоров о продаже непрофильных активов (у кого ониесть) или о привлечении партнеров в проекты в надежде вытянуть бизнес.

Цены же на профильные активы, т.е., собственно говоря,на жилые и коммерческие квадратные метры, сдерживали до самого последнегомомента всеми силами.

Осенью скрывать очевидное уже не было никакойвозможности. И пузырь лопнул. Многомесячная стагнация цен и продаж окончилась.Рынок вошел в стадию затяжного падения цен.

В долларовом исчислении рынок первичной недвижимостиобвалился на 30%!

Не по дням, а по часам

"Первичка" Киева традиционно котировалась вгривневом исчислении. По данным одного из самых раскрученных интернет-порталовнедвижимости, столичные новостройки "упали в трех измерениях".

Во-первых, базовая гривневая стоимость"первички", по состоянию на последний день ноября, упала на 7,72%

Во-вторых, упала долларовая стоимость новостроек, напроцент удешевления гривны в соответствии с официальным курсом НБУ. Официальныйкурс НБУ в последнее время приобрел нехорошее качество прыгать "как заяц вогороде", поэтому долларовая стоимость первичной недвижимости такжеизменяется не по дням, а по часам. Соответственно, если еще в начале осенииндикаторы цен по Киеву, определяемые теми же интернет-ресурсами по первичномурынку, составляли около 3тыс. долл. за квадратный метр, то уже к концу ноября (с учетом еще и гривневогопадения) цена "квадрата" новостроек ушла ниже отметки в 2 тыс. долл.

Итак, для тех, кто собирал на жилье в валюте и неввязался в ипотечные авантюры, цена усредненного квадратного метра всего занесколько месяцев упала на треть, с трех до двух тысяч долларов. Но и это ещене все.

В-третьих, по сообщениям администраторовинтернет-ресурсов, при определении индексов не учитываются скидки,предоставляемые застройщиками. Конечно, пока еще не все объекты продаются соскидкой, хотя при внесении 100%оплаты особо лояльное отношение и суперцена будет наверняка предоставленапрактически по любому киевскому объекту.

Что касается верхнего предела скидок, то еще летоммаксимум чего могла "соизволить" строительная компания, это –10% от цены объекта. В настоящее жевремя по ряду возводимых домов скидка достигает и 25%!

Свежая ноябрьская реклама одной из столичныхстроительных фирм: "по состоянию на ноябрь 2008 г. в сравнении с октябрем в связи сколебанием курса валют стоимость однокомнатной квартиры в этом доме снизилась на32 тыс. у.е.; 2-комнатной - на 48 тыс. у.е.; 3-комнатной - на 65 тыс. у.е.".

18 гривен за ксерокопию

Конечно же, строительным компаниям столицы сейчас непозавидуешь. В принципе первопричина ситуации, сложившейся на рынкенедвижимости и в экономике страны в целом, - не застройщики и девелоперы.

На самом деле корни проблем, очевидно, следует искатьв коррупционных схемах на рынке недвижимости и земли, в тех огромных суммахпереплат, осевших в карманах определенных чиновников и на офшорных счетахкомпаний-однодневок, перепродававших земельные участки на вторичном рынке. Задень они "зарабатывали" суммы, которые порядочному застройщикунеобходимо было отрабатывать не один год и не на одном объекте.

Никто уплаченные миллионы обратно, конечно, не вернет.Никто и не будет теперь платить откаты, во всяком случае в фантастическихразмерах, тем более что и рынок земли находится в состоянии свободного полета.Тем не менее объекты на купленных втридорога земельных участках и за которыезаплачены официальные и неофициальные поборы в разрешающих инстанциях, как-тодостраивать все-таки нужно.

Следует подчеркнуть, что даже официальнопредусмотренные выплаты за некоторые экспертизы измеряются в достаточносерьезных суммах. Не так давно в одной из центральных областей Украины передгорсоветом митинговали строители, протестующие против официальных поборов,уполномоченных государством на выдачу разрешительной документации органов. Так,по словам представителей стройкомпаний, только снять заверенную копиюдокумента, который прилагается к проектной документации, направляемой наэкспертизу, стоит 18 гривен за один листок. Хранение документов в тойгосударственной организации, против действий которой протестовали строители,стоит 1500 гривен за день.

В стране создано много десятков организаций-прилипал,буквально выкачивающих деньги из строительного бизнеса. Все это в конечномитоге ложится на плечи конечного покупателя квадратных метров. О неофициальнойстоимости некоторых разрешений вообще ходят легенды.

Штат Калифорния-Москва-Алма-Ата-Киев

Четыре страны - четыре метода решения проблем. США,Россия, Казахстан и Украина имеют одну и ту же проблему. На рынках недвижимостиэтих, да и многих десятков других, стран сложилась революционная ситуация -продавцы не могут продавать, а покупатели не хотят покупать квадратные метры вобъемах, необходимых для нормального функционирования рынка.

Только если у нас и у россиян все только начинается, вАмерике процесс, можно сказать, в самом разгаре. Особо критическая ситуациясложилась в некоторых штатах. Так, в южных районах штата Калифорния целые улицыпросторных вилл с бассейнами и террасами изъяты за неуплату ипотечных взносов иперешли в собственность банков. Каждая вторая сделка купли-продажи в этихрайонах осуществляется именно с такими объектами. Количество изъятыхдомовладений исчисляется тысячами. Один из телеканалов американскоготелевидения не так давно прокрутил фильм о "зачистке" изъятыхдомовладений. Граждане Соединенных Штатов, покидая отобранные домовладения,пребывая в депрессивном состоянии и отправляясь зачастую "в никуда"на небольшой легковушке всей семьей, покидают в бывших домах не только мебель,но иногда и современную компьютерную технику, огромные телевизионные"плазмы" и даже семейные фотографии и документы.

В упомянутых районах, где процесс выселения должниковдостиг масштабных размеров, создаются специальные агентства по"зачистке" домов, продавать которые теперь будут банки. Имущество,добровольно покинутое обанкротившимися ипотечниками, частично забираютблаготворительные организации, понравившееся имущество разбирают по домамработники "очистного" агентства, остальное вывозится на свалки иутилизируется. Страшные картины, сюрреалистические пустынные улицы городов спокинутыми домами и бассейнами, грузовики с горами мебели и бытовой техники,направляющиеся на свалку, и поломанные судьбы людей - это некоторые доселепроцветающие и благополучные районы Америки.

Конечно, речь идет лишь о некоторых районахСоединенных Штатов, которые особо пострадали из-за того, что находятся надовольно таки приличном расстоянии от ближайших мегаполисов, такая своеобразнаяамериканская глубинка, которая в определенный момент перестала быть модной. Темне менее процессы, происходящие в таких ставших в один миг депрессивнымирайонах, в какой-то мере характерны для всего рынка.

Рынок недвижимости Москвы пока что пребывает в легкомзамешательстве и раздумьях. Однако даже в столице нефтяного Клондайканамечаются весьма неприятные тенденции.

Цены на некоторые квартиры просели на 20-25%. А однаиз наиболее мощных строительных компаний Москвы не только не может продать"нажитое непосильным трудом", т.е. свои квартиры, но и находится награни дефолта по выплате своих задолженностей. Руку помощи решило протянутьправительство Москвы и даже провело тендер по выкупу за счет городского бюджетаоказавшихся невостребованными квартир и огласило, что выкупает квадратные метрыпо цене 3 тыс. у.е. (на окраине города) для раздачи очередникам. Однако,понаблюдав за падающим рынком, мэрия Москвы "передумала" и от своихобещаний отказалась. Теперь она готова выкупить квартиры только по цене 1500долларов за "квадрат".

Интересно складывается ситуация и в столицеКазахстана. Алма-атинские квартиры "допрыгали" до усредненной погороду цены в 3500 долларов за квадратный метр. По мере же охлаждения рынканедвижимости (за полтора года) цены стабилизировались на отметке 1500 долларовза квадратный метр. Цена квадратного метра упала на 2 тысячи долларов. Причеманалогично упали цены и в элитных центральных районах (с 4500 до 2500 долларовза квадратный метр). В столице Казахстана Астане идут аналогичные процессы.

Не это ли ожидает украинскую столицу, рынокнедвижимости которой начал свое движение вниз с полуторагодичным лагом посравнению со столицей Казахстана.

Наш ближайший ориентир - 1500 долларов за"квадрат" Свое движение вниз киевские цены начали с несколько болеевесомых уровней, нежели их казахстанские "коллеги". По данным того жепортала недвижимости, цены "вторички" стартовали вниз с отметки,близкой к 3850 долл. за квадратный метр.

По состоянию на последний день ноября, за месяц ценына вторичном рынке снизились на 6,75%. На первый взгляд такая коррекциянезначительна по сравнению с падением курса национальной валюты, ведь"вторичка" столицы традиционно считается в долларах. Однако целый рядмоментов позволяет рассчитывать на то, что это только начало, а самые"веселые" события ждут рынок вторичного жилья Киева в следующем году.
1. Такое масштабное месячное падение, официально признанное специализированныминтернет-ресурсом, произошло впервые за последние годы.
2. На самом деле реальные предложения, публикуемые в последние недели наиболеепопулярным в категории "купи-продай" столичным издании, упали в ценене на 6%, а на 20-25%.
3. Ценовые индексы интернет-ресурса показывают такие скромные значения,возможно, по той причине, что в базе учитываются неадекватные предложения опокупке квартир по цене, значительно превышающей среднюю, причем отнюдь не всамых лучших столичных районах.

К примеру, последний выпуск специализированногоиздания предлагает к продаже квартиру с ремонтом на левом берегу, а в качествеобоснования цены в 306 тыс. долл. за однокомнатную площадью 55,7 кв. мпотенциальный покупатель заманивается возможностью стать обладателемплазменного ТВ (по всей видимости, б/у), встроенной кухни (если также б/у, тоэто как бы и не совсем гигиеничное предложение для обладателя 300 тыс. долл.пользоваться бывшей в употреблении кухней), а также техники (очевидно, за трисотни тысяч "зелени" могут подарить еще и бэушный пылесос иэлектрочайник).

Было бы смешно, если бы такие специфическиепредложения то ли с целью посмешить покупателей, то ли намереваясь несколькоподправить несущиеся вниз индексы, сотнями не тиражировались бы в различныхстоличных изданиях. Именно такие неадекватные 6 тыс. долл. за 1 кв. мзаурядного по европейским меркам жилья и не дают "аналитикам"рассмотреть объективной картины происходящего на вторичном рынке жилья Киева.
4. Публикуемые индексы "вторички" также не учитывают возможностьторга, а он в последнее время во многих случаях уместен и в размерах до 20% отзаявленной к продаже цены.
5. По мере девальвационных трендов по гривне и нарастания кризисных проявленийв стране, которые повлекут за собой значительное проседание качества жизни длямногих соотечественников, квадратные метры устремятся туда, где они и должныпребывать с учетом того, что Украина лидирует в мировых рейтингах наиболееподверженных рискам дефолта стран.

Досудебное изъятие залогов и снижение цен Обвал рынкажилья в 2009 г.,причем не только в Киеве, стал настолько неизбежен, что даже на государственномуровне теперь вынуждены с ним считаться. Так, информагентства сообщают, чтоМинюст согласовал с банкирами изменения в служебные инструкции нотариусов иработников Бюро технической инвентаризации, которые позволяют проводитьдосудебное изъятие залогов. Это означает, что если собственник квартиры внедостроенном доме или на вторичном рынке не будет погашать взятые на себякредитные обязательства, то квартира в таком случае будет изъята во внесудебномпорядке. Есть и юридическое обоснование таких действий: Закон "Обипотеке" содержит в себе норму, которая гласит, что в каждом договорезайма предусматривается согласие заемщика на продажу залога при невыполнении имобязательств по выплате кредита.

Кроме того, меморандумом украинских властей и МВФпредусмотрено проведение диагностики "на жизнеспособность" 17 крупнейших украинских банков, накоторые приходится до 60%активов. Как стало известно, уже утверждены сроки и методика такой диагностики."Фишка" в том, что при оценке платежеспособности банков будутучитываться макроэкономические прогнозы, допускающие резкое ухудшениефинансовых и макроэкономических условий в 2009 году.

В частности, допускается "резкое падениеэкономической активности, девятипроцентное (!) снижение реального ВВП спропорциональным резким снижением деловой активности предприятий металлургии,строительства, химической промышленности, а также с возникновением проблем всекторе коммерческой недвижимости и падением цены на недвижимость на 25% и обесценивание гривны на 30%".

Кстати, президент Республики Казахстан заявил:"Государство окажет финансовую поддержку строительным компаниям в обмен наустановление ими цен на жилье в Алма-Ате на уровне 1000 долларов / кв. м. При этом строительнымкомпаниям придется взять на себя часть убытков. Цены будут не те, которые онихотели бы получить. Мы никогда не возражали, когда строители зарабатывали наквадратном метре до 5000-6000 тысяч. Это время ушло, ценажилья в столице не должна превышать 1000долларов за квадратный метр. Если строители согласны с этим, то государство импоможет, если нет - их ждет банкротство. Других возможностей у государстванет".

Поддержка за чужой счет

В Москве доступными ценами на жилье считают уровень в 1500 долл. за квадратный метр, вКазахстане - 1000.Жаль, если Украина пойдет традиционно своим оригинальным путем ивысокопоставленные чиновники будут искусственно поддерживать строительнуюотрасль, обозначив в качестве маяков для поддержки неадекватные для страныуровни в две-три тысячи долларов за "квадрат".

Это будет очередной популизм и желание решать проблемызастройщиков за счет налогоплательщиков, за счет граждан, которые вынужденыбудут десятилетиями оплачивать чьи-то виллы, яхты и самолеты.

Жаль, если фантазии власть имущих хватит лишь наобещание ипотеки под 2-3% (как в 2005-м) или под 5-6% (как всего лишь весной2008-м, даже не верится…), а реальных действий, способных охладить рынокнедвижимости, не последует.

К чему все это привело, уже хорошо известно. К чемумогут привести сейчас неадекватные действия властей по урегулированию ситуациина рынке жилья, также хорошо известно - к катастрофе на этом же рынке.

Для страны это будет означать еще один верный ицеленаправленный шаг к дефолту.

Автор: Вадим Башта