- Горячие темы:
- Коммуналка
- Тесты bigmir)net
- ВНО в Украине 2024
Сезонный доход
Аппетит приходит вместо еды
Нынешний сезон по количеству отдыхающих на курортах Крыма оценивают как более чем успешный. По официальным данным, за восемь месяцев этого года в Крыму побывало на 12% курортников больше, чем за аналогичный период прошлого. А по наблюдениям местных игроков рынка, эти показатели еще выше. Так, по подсчетам Анатолия Чечерина, директора АН Центральное (Судак), поток туристов, желающих отдохнуть у частников, вырос на 40-50%. «Этот сезон оказался удачным, востребовано было все — от ветхих трущоб до элитных апартаментов. Маклеры в нашем регионе сбивались с ног. Цены на арендуемое жилье выросли более чем на 20%, на некоторую жилплощадь — на все 30-40%», — рассказывает Анна Мельникова, директор АН Планета-Крым (Севастополь). Однако владельцы жилья, зарабатывающие на сдаче его курортникам, с меньшим энтузиазмом воспринимают показатели роста арендных ставок. Мол, 20%, на которые в среднем подорожала посуточная аренда жилья, выливаются в $5/сутки, которые многим кажутся совершено мизерными показателями по сравнению с ростом стоимости коммунальных услуг и затрат на облагораживание жилища перед курортным сезоном.
«Арендные ставки выросли исключительно в связи с подорожанием обслуживания жилья (вода, вывоз мусора и т.д.), — утверждает Наталья Рогачева, хозяйка мини-комплекса в п. Рыбачье (Судак). — У нас, например, стоимость номеров поднялась всего на $5/сутки — с прошлогодних $10 до $15». «В этом году спрос на жилье у «частников» был выше, чем в прошлом. Больше приехало украинцев, россиян — меньше. Нынешний июнь, традиционно менее популярный месяц у отдыхающих, оказался более насыщенным, чем прошлогодний. Но цены на жилье изменились незначительно (выросли на $5-10 максимум)», — добавляет Жанна Ганжа, менеджер частного управляющего агентства (Севастополь). «По моим наблюдениям, стоимость жилья поднялась у тех, кто как-либо улучшил условия проживания. К примеру, поставил кондиционеры. Но это — скорее, для привлечения клиентов, а не для реального заработка, ведь допрасходы на электроэнергию ложатся на хозяев», — уверена Наталья Кремень, хозяйка нескольких небольших коттеджей в Ялте.
На крымских курортах ощутимее всего повысилась стоимость аренды ялтинской недвижимости — в среднем на $10-20/сутки. В начале сезона, когда теплые майские праздники привлекли на «элитный» курорт полуострова неожиданный приток клиентуры, предвкушения местных арендодателей были более чем будоражащими. В общем ажиотаже цены на аренду ялтинского жилья подскочили на 30-50% по сравнению с прошлым маем. В это время даже за самую скромную ялтинскую каморку без удобств просили $30-40/сутки, а стоимость одно-комнатных квартир в районе набережной составила $100/сут-ки. Но наступившее в конце мая затишье заставило арендодателей умерить аппетиты и немного снизить цены. В пик сезона — с 15 июля до конца августа — арендные ставки снова поднялись, однако уже не так значительно — однокомнатные квартиры недалеко от моря сдавали за $50-60/сутки.
А острее всего ощутили несоответствие между желаемым уровнем доходности от аренды и реальным спросом в Одессе и Одесской области. Так, в Одессе арендные ставки не только достигли уровня ялтинских, но в некоторых случаях даже превысили их на $5-10/сутки. Зато не повезло с отдыхающими. В некоторых агентствах недвижимости сетуют на недобор клиентов в размере 30-40% по сравнению с прошлым сезоном. «Этим летом спрос был намного слабее, чем прошлым. Число клиентов сократилось где-то на треть, а то и наполовину. Трудно сказать, с чем это связано. Возможно, с тем, что люди активнее начали выезжать на отдых за границу. Но при этом арендные ставки на одесское жилье не упали, а даже выросли», — отмечают в АН Атланта (Одесса).
Если коэффициент заполняемости арендуемых жилых площадей в Крыму этим летом риелторы оценивают в среднем на уровне 80-90%, то в Одессе и области — 50-60%. Но и в одном, и в другом регионе с опасением смотрят в будущий сезон. Возможно, на аренде жилья в 2008 году одесситам уже не удастся заработать больше, чем в этом, а ежегодный прирост доходов крымчан существенно сократится.
«Нас багато!»
Главной причиной падения доходности курортного жилья даже бабушки на вокзалах называют конкуренцию. Дескать, с каждым годом борьба за клиента становится жестче. В этом году предприимчивые хозяева однокомнатных квартир, к примеру, в Ялте заработали на их аренде в среднем $3,5-5 тыс., в зависимости от «навороченности». Могло бы быть и больше, сетуют они, но конкуренция помешала: не появись так много новых предложений, цены поднялись бы и выше. А количество частных предложений, по оценкам посредников, на отечественных курортах в этом году выросло на 10-15%. Крымские риелторы отмечают, что в по- следнее время квартиры в новостройках и домики в коттеджных поселках активно скупались именно под такой, арендный, бизнес.
«В летние месяцы наше жилье было заполнено в среднем на 80%. Можно было бы обеспечить и большую заполняемость, но некоторые клиенты до нас не доезжали. Сейчас в Крыму активно работают «перехватчики». К примеру, забирает таксист людей с поезда, а по дороге уговаривает их ехать к «своим» людям — у них, мол, дешевле. За это получает суточные», — рассказывает Наталья Иванова, хозяйка коттеджа на Арабатской cтрелке, Херсонская область.
Особенно трудно приходится новичкам. «Те, кто работает с арендой жилья первый год, неизбежно сталкиваются с про- блемой поиска клиентов, — отмечает Жанна Ганжа. — Большое значение при этом играет соотношение «цена — качество». Отмечено, что стоит опустить цены чуть-чуть ниже среднерыночных — и предложения расхватывают моментально (главное, конечно, — обеспечить рекламу объектов). А многие, наоборот, стараются завысить стоимость аренды, чтобы побыстрее «отбить» вложения. На мой взгляд, это применимо лишь в секторе элитного жилья. Скажем, есть у нас частный мини-отель, все номера которого выполнены в индивидуальном стиле. Цены достаточно высокие ($120-300/сутки за двух- местный номер), но от клиентов нет отбоя».
Покупка квартиры или коттеджа для последующей сдачи в аренду — предприятие, окупаемое не быстро. При ежегодном росте арендных ставок на 10% квартира на крымском курорте окупается в среднем за девять лет (еще дольше, если сдавать жилье в управление, теряя часть возможного заработка). Разница лишь в размере необходимой для осуществления покупки суммы. К примеру, в Ялте, где стоимость жилого «квадрата» переваливает за $1,5 тыс., для приобретения однокомнатной квартиры в пешеходной доступности от моря (главное, что нужно клиенту) на вторичном рынке потребуется около $70 тыс., в Евпатории достаточно и $40 тыс. Если же говорить о более капиталоемких инвестициях, к примеру, в мини-гостиницу среднего уровня на 10 номеров (для самостоятельного строительства, по словам экспертов, требуется от $250 тыс.), то cрок окупаемости составит порядка шести-семи лет.
Покупка указанных объектов в кредит на 10-летний срок увеличивает срок возврата инвестиций в среднем еще на пять лет. «В этом году мы только начали принимать отдыхающих в недавно построенном частном отеле. Клиентов пока мало, занято в среднем три-четыре номера из 13, — делится Галина Онищенко, хозяйка двухэтажной мини-гостиницы в Алупке. — Строительство осуществляли с использованием кредитных средств ($50 тыс.) под залог имеющейся квартиры, поэтому сейчас нужно возвращать банку в среднем по $800 в месяц, а зарабатываем мы пока лишь $500 в месяц. В несезонное время доход будет еще меньше. Приходится доставать деньги из другого бизнеса, чтобы вернуть кредит». Хозяйку успокаивает лишь то, что стоимость ее гостиницы на продажу уже выросла в два раза, и при необходимости вложенные средства удастся вернуть с лихвой.
С этой точки зрения крымские квартиры также пока сохраняют инвестиционную привлекательность. В крупных городах автономной республики стоимость жилья еще сохранила потенциал к 20-30%-му подорожанию, по крайней мере в течение следующего года. Чего не скажешь об одесском многоэтажном жилье, где цена «квадрата», подобравшись к отметке $2 тыс. Город остается вторым по уровню дороговизны жилья в Украине (после Киева). Здесь уже не ждут значительных темпов роста цен, а потенциальные инвесторы, по словам риелторов, отказались от идеи зарабатывать на аренде местных квартир.
Что касается прогнозов роста арендных ставок на следующий сезон, то в Крыму он ожидается в среднем на уровне 10% по объектам, где никакого ремонта, даже косметического, не предвидится. Хозяева, планирующие облагородить жилище к новому курортному сезону, рассчитывают поднять цену на 15-20%. Сложнее ситуация в Одессе и области: здесь арендодатели под впечатлением от нынешнего неудачного лета опасаются планировать какой-либо рост ставок в принципе. Говорят, будут смотреть на спрос: если отдыхающие не проигнорируют «жемчужину у моря» так, как в этом году, цены могут подняться до 10%.
НАТАЛЬЯ МАССАЛЬСКАЯ. Директор АН Мультидом (Севастополь)
— Желающих отдохнуть недорого на арендованной жилплощади (комнаты, квартиры, коттеджи, домики) было больше, чем в прошлом году, причем преимущественно из Украины. Хотя интерес со стороны приезжих из соседней России (Петербург, Москва) также присутствует. В августе предложения жилья всех уровней были нарасхват. В этом году цены выросли примерно на 5-10% по сравнению с прошлым. Вероятно, на столько же они поднимутся в следующем туристическом сезоне. Не секрет, что многие местные жители приобретают недвижимость в курортных городах специально для сдачи в аренду. Окупятся такие вложения, безусловно, не быстро — лет эдак через 20. Но если учесть, что стоимость самого жилья растет примерно на 30% в год, — это очень выгодные инвестиции. Гораздо более выгодные, чем хранение средств на депозите.
ЕЛЕНА АВРАМОВА. Менеджер отдела аренды АН «Капитал» (Одесса)
— Спрос на посуточную аренду жилья в Одессе в этом году был очень низкий. Если сезон обычно начинается в мае и заканчивается в середине-конце сентября, то в этом году он существенно сократился. Май и июнь были «пустыми». В июле и августе спрос вырос, но все равно результатами курортного сезона арендодатели не удовлетворены. Естественно, сбросив цены на аренду в первые месяцы, хозяева затем начали повышать их в июне и августе. Причем даже явно завысили в надежде «отбить» недополученный доход. Трудно сказать, в связи с чем произошел такой спад клиентуры. Многие жалуются на то, что стоимость посуточной аренды жилой недвижимости в Одессе и области в последние годы сильно завышена. В такой ситуации даже сложно сделать какие-либо прогнозы на следующий год.
По материалам Власть денег
